Seazen ： IP 仍然很重要

Seazen的FUTLAN/FTLNHDs在截至今年至今（YTD）的亚洲美元债券市场中表现最佳，上涨了38至51个点。分析师认为，其运营表现更具韧性，并通过到期知识产权作为抵押品获取融资的能力，使其风险回报比良好。预计从IPs中额外获得的安全融资潜力高达约30亿美元，而其总未偿还美元债券约为15亿美元。因此，维持买入评级，认为离岸美元债券到期是可管理的。

赛正2024年上半财年业绩较弱，与盈利预警相符，预计2024财年合同销售额为500亿元人民币。房地产开发的毛利率维持在约10%。亮点在于成熟IP的高出租率和改善的毛利率，截至2024年6月，IP组合出租率从2023年6月的95.2%提升至97.2%。更高的租金和其他持续收入有助于抵消销售疲软的影响。预计赛正将在行业低迷中展现出韧性。

高质量IP组合是获取资金渠道并应对长期市场低迷的关键。Seazen通过担保公司债筹集了13.6亿人民币，票面利率为3.2%-3.4%，而2023年12月发行的8.5亿人民币担保公司债的票面利率为4.48%。截至今年年初，Seazen已偿还了3.5亿美元的离岸债券。下一次离岸到期日期为2024年12月的FTLNHD 4.8 12/15/24（未偿金额4.5亿美元）。Seazen用于IP的总担保贷款约为370亿人民币，相当于2024年6月其已担保IP价值的约39%。运营中有35个未抵押的购物中心，价值约300亿人民币，此外还有15个正在建设中的购物中心，价值约110亿人民币。假设Seazen能以其1219亿人民币的IP组合筹集50%的贷款价值比（LTV）的担保融资，从其IP中获得的总担保融资将约为610亿人民币，因此，额外的担保融资余地将为240亿人民币，即约30亿美元。这些应为Seazen近期再融资需求提供了可观的财务灵活性。