稳中有进，积极拓展

2024年09月02日 招商积余（001914）证券研究报告 稳中有进，积极拓展——招商积余24年中报点评 事件：24H1公司实现营业收入78.39亿元，同比+12.34%；归母净利润4.35亿元，同比 +3.79%；基本每股收益0.41元，同比+3.79%。 利润增长放缓，基础物管表现稳定 收入端，24H1公司实现营业收入78.39亿元，同比+12.34%；其中，1）物业管理业务实现营业收入75.35亿元，同比+12.68%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比增长15.86%、3.96%、-3.37%，占营收比重分别达81.08%、3.26%、11.78%；2）资产管理业务实现营业收入2.89亿元，同比+2.61%，主要系在管商业运营项目增加；3）其他业务实现营业收入0.15亿元，主要系24上半年内出售零星资产。利润端，24H1公司实现归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%；毛利率12.57%，较23年同期下滑0.73pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.95%、9.91%、11.13%，较23年同期分别+0.38、+0.11、-0.48pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为37.93%、57.45%，较23年同期分别+5.25、 -0.90pct。24H1销售管理研发费用率合计下降1.20pct至3.89%，费用管控提能力提升。 市拓合同额高增，非住宅占比提升 规模端，截至24H1末，公司在管项目数达2209个，较23年末增加108个，在管面积 3.85亿㎡，较23年末提升11.55%；其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿㎡，较 23年末提升13.93%，占比66.76%，较23年末提升1.40pct；非住宅业态管理面积2.52亿 ㎡，较23年末提升18.22%，占比66%，较23年末提升3.70pct。拓展端，24H1，公司新签年度合同额达18.93亿元，同比+0.32%，其中第三方项目占比92%，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%；公司市场化住宅项目新签年度合同额1.69亿元，同比增长超70%，其中住宅二手盘项目市场拓展新签年度合同额超2000万，总对总业务新签年度合同额1.2亿元，中标中兴、荣耀、京东等大客户多个项目。24H1来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元，为公司提供坚实规模支撑。 平台增值增速回落，商业销售表现良好 平台增值服务方面，24H1公司平台增值服务实现营业收入2.56亿元，同比提升3.96%，保持持续增长态势。资管业务方面，1）商业运营业务：截至24H1末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个，年内尚无新增项目。24H1集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，24H1末总可出租面积为46.90万㎡，出租率为94%，管理规模及出租率较23年末略有下降。 投资建议：公司背靠招商局集团，关联方交付规模大、外拓维持较高体量，基础物业支撑下业绩表现具备韧性，考虑公司上半年毛利率下滑，我们调整公司24-26年归母净利润分别为7.93、9.23、10.78亿元（原值8.58、10.11、12.23亿元）维持“买入”评级。 风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险 投资评级 行业房地产/房地产服务 6个月评级买入（维持评级） 当前价格8.79元 目标价格元 基本数据 A股总股本(百万股) 1,060.35 流通A股股本(百万股) 1,060.34 A股总市值(百万元) 9,320.44 流通A股市值(百万元) 9,320.41 每股净资产(元) 9.45 资产负债率(%) 45.26 一年内最高/最低(元) 16.06/8.16 作者王雯 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 股价走势 招商积余沪深300 -6% -13% -20% -27% -34% -41% -48% 2023-092024-012024-05 资料来源：聚源数据 相关报告 1《招商积余-年报点评报告:巩固优势， 积力向上——招商积余2023年报点评》 2024-03-19 2《招商积余-季报点评:Q1业绩稳增， 财务数据和估值 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 13,023.78 15,626.68 17,973.81 20,768.73 24,068.88 增长率(%) 22.97 19.99 15.02 15.55 15.89 EBITDA(百万元) 1,066.42 1,081.46 1,158.21 1,348.88 1,562.99 归属母公司净利润(百万元) 593.51 735.73 793.38 922.80 1,078.33 增长率(%) 15.72 23.96 7.84 16.31 16.85 EPS(元/股) 0.56 0.69 0.75 0.87 1.02 市盈率(P/E) 15.70 12.67 11.75 10.10 8.64 市净率(P/B) 1.02 0.96 0.90 0.84 0.78 市销率(P/S) 0.72 0.60 0.52 0.45 0.39 EV/EBITDA 9.11 4.27 1.09 (0.49) (0.27) 资料来源：wind，天风证券研究所 市拓开局向好》2023-04-25 3《招商积余-年报点评报告:市拓发力， 行稳致远》2023-03-23 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 3,167.15 4,347.64 3,823.40 5,410.72 5,228.24 营业收入 13,023.78 15,626.68 17,973.81 20,768.73 24,068.88 应收票据及应收账款 2,359.41 2,318.65 2,823.86 2,599.09 3,685.56 营业成本 11,481.62 13,820.71 15,932.52 18,368.49 21,239.11 预付账款 148.35 93.70 185.33 136.37 235.61 营业税金及附加 87.15 92.01 127.50 136.20 156.76 存货 1,164.42 1,116.67 2,665.34 1,160.86 3,162.91 销售费用 71.17 94.18 103.27 122.25 139.99 其他 1,008.58 837.31 1,262.02 1,120.18 1,618.51 管理费用 468.99 605.15 671.64 776.08 910.30 流动资产合计 7,847.91 8,713.98 10,759.95 10,427.22 13,930.83 研发费用 48.26 98.90 122.74 152.21 188.43 长期股权投资 67.66 98.77 98.77 98.77 98.77 财务费用 93.79 62.90 56.61 56.61 56.61 固定资产 660.02 627.13 623.19 626.26 626.32 资产/信用减值损失 (96.65) (43.89) (43.89) (38.46) (42.08) 在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 公允价值变动收益 (8.46) 5.97 80.00 70.00 60.00 无形资产 30.45 27.35 29.17 31.70 33.92 投资净收益 44.91 4.97 4.97 4.97 4.97 其他 9,208.96 9,136.83 9,167.88 9,063.11 9,050.58 其他 8.23 (29.49) 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 9,967.09 9,890.08 9,919.02 9,819.83 9,809.59 营业利润 824.77 915.26 1,000.60 1,193.39 1,400.58 资产总计 17,815.00 18,604.06 20,678.97 20,247.05 23,740.42 营业外收入 11.98 14.60 12.82 13.13 13.52 短期借款 0.00 0.00 100.00 100.00 100.00 营业外支出 15.17 1.45 5.00 5.00 5.00 应付票据及应付账款 1,703.73 2,155.10 2,270.60 2,831.75 3,068.00 利润总额 821.58 928.41 1,008.43 1,201.53 1,409.10 其他 2,931.23 4,429.59 6,116.86 4,328.43 6,662.03 所得税 252.81 189.75 258.21 307.65 360.80 流动负债合计 4,634.95 6,584.68 8,487.46 7,260.19 9,830.03 净利润 568.77 738.65 750.22 893.87 1,048.30 长期借款 742.50 341.10 820.00 900.00 980.00 少数股东损益 (24.74) 2.93 (43.16) (28.92) (30.03) 应付债券 1,500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 归属于母公司净利润 593.51 735.73 793.38 922.80 1,078.33 其他 846.63 876.15 861.39 861.39 866.31 每股收益（元） 0.56 0.69 0.75 0.87 1.02 非流动负债合计 3,089.13 1,217.25 1,681.39 1,761.39 1,846.31 负债合计 8,503.85 8,693.68 10,168.85 9,021.57 11,676.34 少数股东权益 161.31 151.02 116.48 93.35 69.32 主要财务比率 2022 2023 2024E 2025E 2026E 股本 1,060.35 1,060.35 1,060.35 1,060.35 1,060.35 成长能力 资本公积 3,067.98 3,068.90 3,068.90 3,068.90 3,068.90 营业收入 22.97% 19.99% 15.02% 15.55% 15.89% 留存收益 5,021.57 5,630.06 6,264.76 7,003.00 7,865.66 营业利润 10.76% 10.97% 9.32% 19.27% 17.36% 其他 (0.05) 0.05 (0.38) (0.13) (0.15) 归属于母公司净利润 15.72% 23.96% 7.84% 16.31% 16.85% 股东权益合计 9,311.15 9,910.37 10,510.12 11,225.47 12,064.09 获利能力 负债和股东权益总计 17,815.00 18,604.06 20,678.97 20,247.05 23,740.42 毛利率 11.84% 11.56% 11.36% 11.56% 11.76% 净利率 4.56% 4.71% 4.41% 4.44% 4.48% ROE 6