2024年中期业绩点评：因势而谋，经常性收入业务稳健向好

2024年上半年，华润置地实现营收791.3亿元，同比增长8.4%，但归母净利润下滑25.4%至102.5亿元；毛利率同比下滑3.4个百分点至22.3%，其中开发销售型业务毛利率下降4.6个百分点至12.4%，而经营性不动产业务毛利率提升0.2个百分点至71.5%，净利率下滑5.9个百分点至13%。公司维持2024~2026年EPS分别为4.42元、4.88元、5.39元，维持“增持”评级。

核心观点与关键数据：

1. 开发销售型业务：上半年营收591.3亿元，同比增长8.3%，占营收74.7%；累积销售金额下滑26.7%至1247亿元，位列行业第4；新增土地储备202万方，权益地价183.3亿元，拿地规模同比收缩74%；可释放货值11417.1亿元，业绩支撑强劲。
2. 经常性收入业务：营收同比上涨9%至200亿元，贡献核心净利润55.2亿元（同比增14.4%），占比提升8.6个百分点至51.4%；其中购物中心租金上涨9.7%，出租率97.3%，评估增值33.2亿元；3月华夏华润商业REIT上市，构建商业、有巢双REITs平台，加速大资管转型。
3. 财务表现：综合融资成本降至3.24%（年初下降32bp），上半年以超短期融资券融资60亿元（利率1.98%~2.38%），财务稳健。

研究结论：

• 开发销售型业务短期承压，但长期可售资源充裕；经常性收入业务稳健增长，成为核心利润主要来源（贡献超50%）。
• 公司大资管转型加速，REITs平台完善，财务成本处于历史低位。
• 维持“增持”评级，预计2024~2026年EPS分别为4.42元、4.88元、5.39元。

风险提示：行业需求不足导致销售下滑、转型业务不及预期。