地产开发24年中报综述：亏损加剧，负债收缩

房地产 证券研究报告 2024年09月02日 亏损加剧，负债收缩——地产开发24年中报综述 行业追踪（2024.8.24-2024.8.30） 24H1样本房企（样本选取113家A股上市房企，其中7家大型、28家中型，78家小型房企）财报主要指标表现如下： 营业收入：24H1样本房企实现8800亿元，同比-20.62%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.3%、-24.10%、-25.85%。归母净利润：24H1样本房 企归母净利润亏损352亿元，同比下降291.72%，分梯度来看，大型、中型房企同比增速分别为-98.96%、-78.94%、小型房企亏损扩大60.61%。我们认为，行业营收盈利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。短期来看，房企业绩压力或仍将持续一段时间。 毛利率：24H1样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、-0.41个百分点。24H1行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。净利率：24H1房企归母净利率为-4.00%，较去年同期下行5.65个百分点。 分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为0.08%、1.11%、-17.75%，和去年同期相比，分别-6.39、-2.89、-9.55个百分点。加权ROE：24H1样本房企加权ROE为-2.28%，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为5.50%、0.37%、-32.85%。 我们认为，大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高或同样仍有拖累。 经营活动现金流净额：24H1样本房企经营活动现金流净额为-535亿元，较23年同期减少1885亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-198、-60、-278亿元，较23年同期分别减少546、783、556亿元。筹资活动现金流净额：24H1样本房企筹资活动现金流净额为-374亿元，较23年同期增加990亿元，分梯度来看，大型、中型、 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 房地产沪深300 1% -5% -11% -17% -23% -29% -35% -412%023-092024-012024-05 资料来源：聚源数据 小型房企分别为-30、-102、-242亿元，较23年同期分别增加594、272、124亿元。 24年上半年样本房企现经营性现金流净额首次转负，反映行业客观面临较大的销售回款压力。样本房企筹资活动现金流净额较23年同期有所改善，或反映房企一定程度得益于融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净额增加规模最多，或反映其融资端受益空间更大。 有息负债：24H1样本房企有息负债同比下降2.34%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为3.81%、-3.59%、-5.97%。行业整体有息负债规模继续收缩，大型房企具备相对逆周期加杠杆能力，我们认为缩债和去库存短期或是多数房企主要策略，故未来整体债务端仍具下行空间。 8月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交234万平，月度同比-33.85%，相较上月下降14.88pct；累计库存11973万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交151万平，月度同比+6.74%，相较上月下降21.90pct。8月19日-8月25日，土地市场本周成交建面2136万平，滚动12周同比-12.79%；成交总额231亿元，滚动12周同比 -47.51%；全国平均溢价率4.13%，滚动12周同比-1.03pct。 本周申万房地产指数+2.55%，较上周提升6.33pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数2.72pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.10%，较上周提升5.65pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数1.96pct；克而瑞内房股领先指数为6.11%，较上周提升9.40pct。 投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广 泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 相关报告 1《房地产-行业研究周报:住建部明晰改革重点，房屋养老金试点启动》2024-08-25 2《房地产-行业投资策略:房地产行业 2024中期策略：破困局，谋变局》 2024-08-18 3《房地产-行业研究周报:销售季节性 回落，按揭贷修复较慢》2024-08-18 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：亏损加剧，负债收缩——地产开发24年中报综述3 1.1.投资建议7 2.成交概览8 2.1.新房市场8 2.1.1.新房成交情况8 2.2.二手房市场9 2.3.土地市场10 3.本周融资动态12 4.行业与个股情况13 4.1.行业涨跌与估值情况13 4.1.1.A股市场13 4.1.2.H股市场14 5.重要公告概览16 6.风险提示17 1.本周观点：亏损加剧，负债收缩——地产开发24年中报综述 24H1样本房企（样本选取113家A股上市房企，其中7家大型、28家中型，78家小型房企）财报主要指标表现如下： 营业收入：24H1样本房企实现8800亿元，同比-20.62%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.3%、-24.10%、-25.85%。归母净利润：24H1样本房企归母净利 润亏损352亿元，同比下降291.72%，分梯度来看，大型、中型房企同比增速分别为-98.96%、 -78.94%、小型房企亏损扩大60.61%。我们认为，行业营收盈利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。短期来看，房企业绩压力或仍将持续一段时间。 图1：样本房企24H1营收同比图2：样本房企24H1营收同比-分梯度 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2018-12 -30% 20.8%19.8% 10.7%9.0% 总体 -8.6% -1.0% -20.6% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2018-12 -30% 龙头企业中型企业小型企业 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-6 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-6 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图3：样本房企24H1归母净利润同比图4：样本房企24H1归母净利润同比-分梯度 100%17.1%14.8% -19.1% 0% -100% -200% -300% 2018-12 2019-12 2020-12 -400% 总体 -84.3% 2024-6 -354.3% 11.2% -291.7% 100% 0% -100% -200% -300% 2018-12 -400% 龙头企业中型企业小型企业 2021-12 2022-12 2023-12 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-6 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 毛利率：24H1样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、 -0.41个百分点。24H1行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。净利率：24H1 房企归母净利率为-4.00%，较去年同期下行5.65个百分点。分梯度来看，大型、中型、小 型房企分别为0.08%、1.11%、-17.75%，和去年同期相比，分别-6.39、-2.89、-9.55个百分点。加权ROE：24H1样本房企加权ROE为-2.28%，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为5.50%、0.37%、-32.85%。我们认为，大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高或同样仍有拖累。 图5：样本房企24H1毛利率图6：样本房企24H1毛利率-分梯度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2018-12 0% 31.3% 32.2% 26.8% 总体 20.7% 17.7%16.5% 14.8% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2017-12 0% 龙头企业中型企业小型企业 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2018-12 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-6 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图7：样本房企24H1归母净利率图8：样本房企24H1归母净利率-分梯度 12%10.4%10.1%9.7% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 2017-12 2018-12 2019-12 -6% 7.1% 总体 1.0% -2.8%-3.2% -4.0% 20% 龙头企业 中型企业 小型企业 10% 0% -10% -20% 2024-6 2017-12 2018-12 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-6 -30% 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图9：样本房企24H1加权ROE图10：样本房企24H1加权ROE-分梯度 总体 14.2%14.714.9% % 10.9% 1.7% -2.3% -4.5% -5.4% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 2017-12 2018-12 2019-12 2020-12 2021-12 -10% 30% 龙头企业 中型企业 小型企业 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2017-12 2018-12 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-6 -40% 2022-12 2023-12 2024-6 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 销售商品、提供劳务收到的现金：24H1样本房企销售商品、提供劳务收到的现金同比下降-37.14%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-31.84%、-40.84%、-