房地产中报业绩综述：行业负债收缩，集中度下降

行业研究|深度报告 看好（维持） 行业负债收缩，集中度下降 ——房地产中报业绩综述 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年09月21日 核心观点 2022年上半年，上市房企营收和利润下滑，盈利能力下降，行业整体负债率降低。我们统计的145家A+H上市房企2022年上半年营收总计21106.0亿元，同比下降 12.1%；净利润总计893.1亿元，同比下降56.8%；归母净利润总计687.1亿元，同比下降62.4%。行业销售下滑严重，叠加二季度局部重点城市疫情反复影响，行业整体收入结算速度放缓，导致营收下滑严重。净利润降幅高于营收降幅主要原因在于：1）行业整体毛利率进一步下降；2）销售低于预期带来的库存等资产减值；3）合作企业发生信用违约，产生投资亏损。上半年106家A股上市房企整体毛利率为19.8%，净利率为4.4%，同比分别降低2.0pcts、2.7pcts。39家港股房企毛利率为19.1%，净利率为3.8%，同比分别降低5.4pcts、5.8pcts，上半年A股上市房企销售回款同比下滑超三成。上半年145家A+H股上市房企剔除预收账款后的资产负债率为69.5%，较2021年末下降0.6pcts，行业整体负债率进一步降低。 企业间分化明显，中型房企业绩受损最为严重。2022年上半年145家上市房企整体ROE为1.5%，较去年同期下降2.1pcts，其中大、中、小型房企的ROE分别为2.9%/-1.5%/0.9%，同比分别下降1.6/5.3/0.6pcts，中型房企业绩下滑最为严重，整体呈亏损状态。上半年大型、中型、小型房企的净利率分别为7.2%/-5.0%/3.1%，总资产周转率分别为9.3%/6.2%/7.7%，权益乘数分别为4.4/5.0/3.7，企业间盈利能力、周转能力、杠杆水平分化明显。 投资建议与投资标的 集中度下降，国企销售、投资跌幅相对更小，样本房企融资成本降低。2022年上半年销售TOP20房企披露销售额合计18974.0亿，同比下滑37.0%，国企销售额同比下滑29.6%，民企销售额同比下滑42.3%。TOP5/10/20/50销售集中度分别为14.0%/21.6%/30.4%/43.6%，较2021全年下降2.2/3.4/7.1/13.8pcts，同比降幅拉大。投资方面，根据中报数据，披露权益口径拿地金额的9家TOP20房企上半年共计拿地1786.8亿元，同比下降59.5%，其中国企的拿地强度较民企更大。上半年TOP20房企披露的加权平均综合融资成本同比进一步下降，前三低的是中海地产、华润置地、龙湖集团，分别为3.44%/3.78%/3.99%。 2022上半年行业持续下探，上市房企业绩受损，整体负债率继续降低。A+H股145家主流上市房企中期业绩下滑严重，利润率进一步走低。上半年市场销售不断探底，房企销售回款缩水，可能会继续影响下半年的投资和结算进度，行业整体正在 降负债缩表以应对周期。企业间分化明显，行业集中度下降。中型房企在上半年市 场调整中失血严重，利润率、周转率和杠杆率与大型房企分化加大。TOP20房企的销售集中度较2021年加速下降，国企在销售、投资方面相对表现更好。未发生信用违约的龙头房企融资成本进一步降低，行业信用分化加大。 今年以来政策调控力度仍显克制，保交付是下半年政策焦点，有助于购房者信心恢 复至正常水平，但对化解行业危机的推动程度有限，且疫情反复或进一步拖累销售复苏的进程，预计短期内市场低位盘整仍将持续。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买 入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 逆周期政策不及预期。销售复苏低于预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克 2022-09-20 制：——2022年第37周地产周报保交付推动销售边际小幅改善，基本面仍 2022-09-19 处于弱复苏通道：——8月统计局数据点评保交付加速落地，行业危机化解仍需政策 2022-09-14 推动销售复苏：——2022年第36周地产周报 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 行业整体：业绩下滑，负债率降低4 营收下降超一成，归母净利缩水严重4 上市房企盈利能力收缩，销售回款受损6 行业整体负债率进一步降低7 企业比较：分化明显，中型房企失血严重8 上市房企整体ROE下降，中型房企呈净亏损状态8 盈利能力：整体收缩，中型房企降幅最大8 周转能力：大型房企周转能力相对仍强9 杠杆水平：大型房企负债率下降明显，中型房企负债率居高10 TOP20：集中度下降，国企销售、投资降幅小于民企11 销售：下滑近四成、国企跌幅较小，行业集中度下降11 投资：拿地金额及拿地强度均下降，国企表现更好12 融资：头部房企平均融资成本下降13 投资建议13 风险提示14 附录14 附录一：指标说明14 附录二：股票池说明14 附录三：上市房企核心指标汇总15 图表目录 图1：上半年A+H股145家上市房企营收总计21106亿元4 图2：上半年A+H股145家上市房企归母净利润总计687亿元4 图3：上半年A+H股145家上市房企中亏损41家4 图4：上半年A+H股145家房企中业绩下滑107家4 图5：上半年A股106家上市房企营收总计10579亿元5 图6：上半年A股106家上市房企归母净利润总计290亿元5 图7：上半年H股39家房企营收合计10527亿元5 图8：上半年H股39家房企归母净利润合计397亿元5 图9：A股106家房企毛利率和净利率分别为19.8%和4.4%6 图10：H股39家房企毛利率和净利率分别为19.1%和3.8%6 图11：上半年A股106家房企销售回款总计10792亿元，同比下降34.8%6 图12：上半年A股上市房企有息负债率下降至25.3%7 图13：上半年港股上市房企有息负债率为24.9%7 图14：上半年上市房企整体剔预负债率为69.5%，较2021年末进一步下降7 图15：上半年145家上市房企整体ROE为1.5%，中型房企ROE为负8 图16：145家上市房企营业收入增速9 图17：145家上市房企净利润增速9 图18：上半年145家上市房企销售净利率为4.2%9 图19：上半年145家上市房企整体总资产周转率为8.2%10 图20：145家上市房企整体权益乘数为4.310 图21：中型房企剔预负债率上半年达73.1%10 图22：上半年TOP20房企合同销售额同比下滑37.0%11 图23：行业整体集中度自2021年呈下降趋势12 图24：上半年15家TOP20房企平均拿地强度为25.4%12 图25：上半年16家TOP20房企融资成本整体下降13 表1：2022中期业绩公告合同销售额TOP20房企名单11 表2：A股股票池14 表3：H股股票池15 表4：三类上市房企指标汇总15 行业整体：业绩下滑，负债率降低 营收下降超一成，归母净利缩水严重 2022年上半年，145家A+H上市房企营收同比下滑超一成，归母净利腰斩，毛利率、净利率下滑仍严重，有息负债率进一步下降。我们统计了145家A+H上市房企上半年的业绩数据，营收总计21106.0亿元，同比下降12.1%；净利润总计893.1亿元，同比下降56.8%；归母净利润总计 687.1亿元，同比下降62.4%。其中上半年有107家归母净利润不及去年同期，占比73.8%，数量较去年同期增加了56家，亏损的企业从2021H1的19家增加至41家。 2022年上半年房地产行业销售下滑严重，统计局数据显示上半年全国房地产销售金额累计同比下滑28.9%，而克而瑞统计的百强房企销售降幅更大，1-6月百强房企全口径销售额同比下降50.7%。叠加二季度局部重点城市疫情反复影响，行业整体收入结算速度放缓，导致营收下滑严重。净利润降幅高于营收降幅主要原因在于：1）行业整体毛利率进一步下降；2）销售低于预期带来的库存等资产减值；3）合作企业发生信用违约，产生投资亏损。 图1：上半年A+H股145家上市房企营收总计21106亿元图2：上半年A+H股145家上市房企归母净利润总计687亿 元 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 A+H股房企营业收入/亿元yoy 30.3% 30.5% 26.1% 5.8% -12.1% 2018H12019H12020H12021H12022H1 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% 2500.0 2000.0 1500.0 1000.0 500.0 0.0 A+H股房企归母净利润/亿元yoy 44.7% 24.3% -2.4% -16.8% -62.4% 2018H12019H12020H12021H12022H1 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：上半年A+H股145家上市房企中亏损41家图4：上半年A+H股145家房企中业绩下滑107家 100% 80% 盈利亏损 业绩增长业绩下滑 11 13 21 19 104 124 126 132 134 41 38 51 94 107 60% 40% 20% 0% 2018H12019H12020H12021H12022H1 数据来源：Wind，东方证券研究所 注：内环为2021H1数据，外环为2022H1业绩数据。数据来源：Wind，东方证券研究所 比较106家A股上市房企和39家港股上市房企的中期业绩，A股房企营收下降略多，H股房企归母净利润下滑程度更深。上半年我们统计的106家A股上市房企营收总计10578.7亿元，同比下滑13.4%，归母净利润总计290.2亿元，同比下滑55.1%。营收下滑的主要原因是销售下降和疫情反复导致结算速度放缓，业绩增速低于营收增速的原因是毛利率下降及资产减值。统计的A股106家上市房企中，75家归母净利润不及去年同期，亏损的企业增加至33家。 图5：上半年A股106家上市房企营收总计10579亿元图6：上半年A股106家上市房企归母净利润总计290亿元 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 A股房企营业收入/亿元yoy 26.4% 30.5% 24.2% 4.8% -1% 3.4 2018H12019H12020H12021H12022H1 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 1,200 1,000 800 600 400 200 0 A股房企归母净利润/亿元yoy 39.2% 26.1% -16.9% -2% -5% 5.1 0.6 2018H12019H12020H12021H12022H1 60% 40% 20% 0