房地产行业周报：百强销售同比降幅连续5月扩大

行业追踪（2022.2.26-2022.3.4） 百强单月销售同比连续8个月告负，高基数下降幅有所扩大 克而瑞数据显示，2022年2月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降21.7%，同比下降46.3%，同比增速较2022年1月再降6.2pct。百强房企单月销售金额连续8个月同比负增长，连续4个月同比降幅在35%以上。 各梯度同比增速全面放缓，TOP50房企增速继续承压 2022年2月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-31.1%、-33.5%、-37.8%、-29.5%、-57.9%，增速较2022年1月分别变化-1.7pct、-6.2pct、-15.0pct、-7.7pct、+5.0pct。TOP50房企承压显著，中小房企在低增速下出现边际改善。 受春节错位影响，重点城市成交增速有所收窄 高频成交数据显示，2月63城商品房成交面积同比-27.47%，相较上月改善4.33pct，1-2月累计同比增速为-30.14%。其中，一线、三线及以下城市较上月分别提升25.21pct、7.07pct，二线较上月微降0.45pct。同期17城二手房成交面积月度同比-35.59%，相较上月下降1.58pct。 新房呈现边际改善，二手房、土地仍在承压 新房市场本周成交481万平，月度同比-27.47%，相较上月改善4.33pct；累计库存15176万平，二线去化加速，三线及以下去化放缓，一线速度持平。 二手房市场本周成交132万平，月度同比-35.59%，相较上月下降1.58pct。 土地市场本周成交建面1764万平，滚动12周同比-40.31%；成交总额101亿元，滚动12周同比-44.70%；全国平均溢价率+1.27%，滚动12周同比-10.52pct。 本周申万房地产指数+1.23%，较上周提升4.45pct，涨幅排名7/31，领先沪深300指数2.91pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.29%，较上周提升4.48pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数1.49pct；克而瑞内房股领先指数为-2.39%，较上周提升7.39pct。 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期 1.本周观点 百强单月销售同比连续8个月告负，高基数下降幅有所扩大。克而瑞数据显示，2022年2月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降21.7%，同比下降46.3%，同比增速较2022年1月再降6.2pct。百强房企单月销售金额连续8个月同比负增长，连续4个月同比降幅在35%以上。百强房企单月销售金额中27家环比增长，较1月增加20家，6家同比增长，较1月减少2家。 各梯度同比增速全面放缓，TOP50房企增速继续承压。2022年1-2月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达201、148、101、60、20亿元，同比变化-50.2%、-51.5%、-44.3%、-41.8%、-52.1%，其中TOP100门槛下降最为明显。2022年2月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-31.1%、-33.5%、-37.8%、-29.5%、-57.9%，增速较2022年1月分别变化-1.7pct、-6.2pct、-15.0pct、-7.7pct、+5.0pct。TOP50房企承压显著，中小房企在低增速下出现边际改善。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前三房企分别为首开股份(+77.3%)、合景泰富(-3.9%)、海伦堡(-10.6%)，年初至今累计销售金额同比增速前三房企分别为仁恒置地(+6.3%)、首开股份(-4.4%)、华发股份(-13.3%)。 受春节错位影响，重点城市成交增速有所收窄。高频成交数据显示，2月63城商品房成交面积同比-27.47%，相较上月改善4.33pc，1-2月累计同比增速达-30.14%。其中，一线、二线、三线及以下单月同比分别为-2.27%、-26.02%、-44.21，较上月分别变化25.21pct、-0.45pct、7.07pct。二手房方面，2月17城二手房成交面积月度同比-35.59%，相较上月下降1.58pct。其中，一线、三线及以下城市较上月分别提升25.21pct、7.07pct，二线较上月微降0.45pct。贝壳研究院数据显示，2022年2月103城主流首套房、二套房贷款利率分别为5.47%、5.75%，均较上月回落9个基点；2月平均放款周期为38天，较上月缩短12天，1月5年期LPR的下调继续带动房贷利率下降。 图1：百强房企滚动24个月单月销售金额 图2：分梯度销售金额累计同比增速 图3：头部房企销售金额热力图 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表1：本周政策概览 图4：调控政策结构 图5：调控政策频次及方向 图6：分区域调控政策数量 图7：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 2月26日-3月4日，63城商品房成交面积为481万平，滚动12周同比增速为-24.98%，增速较上期下降0.87pct；月度同比-27.47%，相较上月改善4.33pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为80、300、101万平，滚动12周同比增速分别为-22.38%、-17.79%、-30.85%，增速较上期分别变化-2.60pct、-0.50pct、-2.86pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图8：63城商品房成交面积 图9：63城商品房成交面积-月度同比 图10：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图11：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图12：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至3月4日，17城商品房可售面积为15176万平。全国平均去化时长为73周，一线、二线、三线城市去化时间分别为52、92、109周，二线去化加速，三线及以下去化放缓，一线速度持平。 图13：63城商品房可售面积 图14：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 2月26日-3月4日，17城二手房成交面积为132万平，滚动12周同比增速为-32.08%，增速较上期提升0.45pct；月度同比-35.59%，相较上月下降1.58pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为33、96、3万平，滚动12周同比增速分别为-29.23%、-29.50%、-74.06%，增速较上期分别变化+1.03pct、+0.31pct、-0.08pct，与历史相比，三线及以下降幅扩大，一线、二线降幅收窄。 图15：17城二手房成交面积 图16：17城二手房成交面积-月度同比 图17：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图18：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图19：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 2月21日-2月27日，全国土地成交建筑面积为1764万平，滚动12周同比增速为-40.31%，较前期下降0.31pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为111、697、956万平，滚动12周同比增速分别为-39.64%、-34.23%、-43.34%，增速较上期分别提升-22.00pct、+3.20pct、-0.24pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅扩大，二线降幅收窄。 全国土地成交金额达到101亿元，滚动12周同比增速为-44.70%，较前期下降5.35pct。其中，一线、二线、三线城市分别为6、28、67亿元，滚动12周同比增速分别为-56.36%、-33.78%、-49.62%。 全国土地成交平均溢价率为1.27%，滚动12周同比增速为-10.52pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、1.09%、1.46%，滚动12周同比增速分别为-4.99pct、-9.66pct、-15.78pct。 图20：土地成交建筑面积 图21：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图22：土地成交总价 图23：土地成交总价-滚动12周同比 图24：土地成交溢价率 图25：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.行业与个股情况 3.1.行业涨跌与估值情况 3.1.1.A股市场 本周申万房地产指数+1.23%，较上周提升4.45pct，涨幅排名7/31，领先沪深300指数2.91pct。 A股涨幅前三个股分别为宋都股份+34.19%、财信发展+22.14%、浦东金桥+20.39%；跌幅前三个股分别为皇庭国际-10.11%、中润资源-8.84%、电子城-8.32%。 截至3月4日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为6.5%、3.9%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至11.4%、6.4%。 图26：申万板块本周涨跌幅排名 图27：A股重点个股本周涨跌幅 表2：A股本周涨/跌前五 图28：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图29：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 3.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数-2.29%，较上周提升4.48pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数1.49pct；克而瑞内房股领先指数为-2.39%，较上周提升7.39pct。H股涨幅前三个股分别为华润置地+3.94%、建发国际集团+2.62%、中国海外发展+2.54%；跌幅前三个股分别为中梁控股-18.24%、融创中国-16.86%、龙光集团-15.41%。 截至3月4日，Wind香港房地产指数PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为21.7%、0.1%，相对恒生指数的PE、PB估值分位数分别低至18.6%、8.4%。 图30：Wind香港一级行业指数本周涨跌幅排名 图31：H股重点个股本周涨跌幅 表3：H股本周涨/跌前五 图32：Wind香港房地产PE(TTM)和PB(LF) 图33：Wind香港房地产相对恒生指数的PE(TTM)和PB(LF) 3.2.重点标的盈利预测 表4：重点标的估值与盈利预测 3.3.本周重要公告概览 表5：本周重要公告 3.4.风险提示 1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期； 2)行业销售下行周期开始，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行； 3)行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。