公司点评：当期业绩亏损，追求现金确保经营安全

2024年8月30日万科A披露2024年半年报，1H24实现营业收入 1427.8亿元，同比-28.9%；实现归母净利润亏损98.5亿元，同比 -199.8%;基本每股亏损0.83元，同比-198.6%。 规模利润均下滑、计提减值和资产处置，亏损超业绩预告下限：1H24公司营业收入同比下滑&归母净利润亏损，主要由于：①房地产开发 项目结算规模和毛利率显著下降，1H24开发业务收入1116.8亿元，同比-34.6%，结算毛利率6.8%，同比下降13.5pct；②计提减值，1H24计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元)，计提信 用减值损失21.0亿元；③部分非主业财务投资出现亏损，投资的普 洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法，形成账面亏损约10亿元；④部分大宗资产交易、资产退出和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。 人民币(元)成交金额(百万元) 开发规模维持行业第一梯队，持续推动存量盘活：1H24公司完成房 屋交付7.4万套；实现销售金额1273.3亿元，同比-37%，保持行 业第一阵营，实现回款1186亿元。2023年以来共计完成产能455亿 元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元，盘 活和优化的资源实现约140亿元销售签约。 加快推进大宗资产和股权交易，回流现金：2024年1-7月公司实现 大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。创新型资产交易工具取得积极进展，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募等。 积极利用金融支持政策，推动融资模式转型：1H24公司合计新增融 资、再融资612亿元，新增融资的综合成本3.66%；经营性物业贷合计落地219亿元，表内新增150亿元；“白名单”项目申报175个等。 完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开 债券的偿付。 16.00 14.00 12.00 10.008.006.00 230830 231230 240430 成交金额万科A沪深300 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 考虑公司去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元（原为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元）。由于公司未来工作 重心在落实“一揽子”方案，短期业绩有一定压力，维持公司“中性” 评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 2021202220232024E2025E2026E 资产负债表（人民币百万元） 2021202220232024E2025E2026E 主营业务收入452,798503,838465,739376,850359,019342,817 增长率11.3%-7.6%-19.1%-4.7%-4.5% -300,967 存货 1,075,617 907,057 701,696 655,989 620,990 606,056 主营业务成本-353,977-405,319-394,784-345,507-319,601 货币资金149,352137,20899,81491,03985,71081,059 应收款项270,832280,206262,142211,661201,646192,546 %销售收入78.2% 80.4% 84.8% 91.7% 89.0% 87.8% 其他流动资产104,46690,88686,60974,11669,88366,709 毛利98,821 98,519 70,955 31,344 39,417 41,850 流动资产1,600,2681,415,3561,150,2601,032,806978,229946,371 %销售收入21.8% 19.6% 15.2% 8.3% 11.0% 12.2% %总资产 82.5% 80.5% 76.4% 74.9% 74.4% 74.2% 营业税金及附加-21,056 -24,394 -18,585 -15,036 -14,325 -13,678 长期投资 233,277 233,191 242,888 239,916 237,394 235,311 %销售收入4.7% 4.8% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 固定资产 16,219 18,589 22,372 21,530 19,969 17,840 销售费用-12,809 -12,412 -12,272 -10,175 -9,694 -9,256 %总资产 0.8% 1.1% 1.5% 1.6% 1.5% 1.4% %销售收入2.8% 2.5% 2.6% 2.7% 2.7% 2.7% 无形资产 23,280 25,826 24,438 22,614 21,398 20,564 管理费用-10,242 -9,584 -5,767 -4,711 -4,488 -4,285 非流动资产 338,370 341,768 354,590 345,708 337,327 329,352 %销售收入2.3% 1.9% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 17.5% 19.5% 23.6% 25.1% 25.6% 25.8% 研发费用-642 -686 -536 -528 -503 -480 资产总计1,938,6381,757,1241,504,8501,378,5141,315,5561,275,723 %销售收入0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 短期借款 62,344 68,055 65,990 100,848 88,681 81,422 息税前利润（EBIT）54,071 51,442 33,796 894 10,409 14,151 应付款项 522,603 463,146 383,474 343,222 326,414 311,583 %销售收入11.9% 10.2% 7.3% 0.2% 2.9% 4.1% 其他流动负债 726,499 546,600 372,321 272,389 245,311 230,954 财务费用-4,384 -2,615 -3,715 -5,773 -6,175 -6,039 流动负债 1,311,446 1,077,802 821,785 716,458 660,407 623,960 %销售收入1.0% 0.5% 0.8% 1.5% 1.7% 1.8% 长期贷款 154,322 180,773 197,764 191,831 186,076 180,494 资产减值损失-3,794 -932 -3,868 -6,626 -2,831 -2,912 其他长期负债 80,097 93,558 82,367 80,278 78,408 76,598 公允价值变动收益 4 5 340 0 0 0 负债1,545,8651,352,1331,101,917988,567924,891881,052 投资收益6,614 4,094 2,688 269 242 230 普通股股东权益 235,953 242,691 250,785 242,863 243,308 245,712 %税前利润12.7% 7.8% 9.0% -1.4% 23.3% 4.0% 其中：股本 11,625 11,631 11,931 11,931 11,931 11,931 营业利润52,531 52,007 29,252 -19,236 645 5,430 未分配利润 92,698 97,380 93,616 85,694 86,139 88,543 营业利润率11.6% 10.3% 6.3% n.a 0.2% 1.6% 少数股东权益 156,820 162,300 152,149 147,084 147,357 148,959 营业外收支 -308 379 554 415 395 377 负债股东权益合计 1,938,6381,757,1241,504,8501,378,5141,315,556 1,275,723 税前利润 52,223 52,386 29,805 -18,821 1,040 5,807 利润率 11.5% 10.4% 6.4% n.a 0.3% 1.7% 比率分析 所得税-14,153 -14,835 -9,350 5,835 -322 -1,800 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率27.1% 28.3% 31.4% n.a 31.0% 31.0% 每股指标 净利润 38,070 37,551 20,456 -12,987 717 4,007 每股收益 1.937 1.945 1.019 -0.664 0.037 0.202 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 -5,065 273 1,603 每股净资产 20.296 20.866 21.020 20.356 20.393 20.595 归属于母公司的净利润 22,524 22,618 12,163 -7,922 445 2,404 每股经营现金净流 0.354 0.236 0.328 -1.762 1.888 1.440 净利率5.0%4.5% 2.6% n.a 0.1% 0.7% 每股股利 0.976 0.680 0.000 0.000 0.000 0.000 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 9.55% 9.32% 4.85% -3.26% 0.18% 0.98% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.16% 1.29% 0.81% -0.57% 0.03% 0.19% 净利润 38,070 37,551 20,456 -12,987 717 4,007 投入资本收益率 5.94% 5.09% 3.19% 0.08% 0.99% 1.37% 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 -5,065 273 1,603 增长率 非现金支出 11,857 10,232 12,949 13,571 9,853 10,025 主营业务收入增长率 8.04% 11.27% -7.56% -19.09% -4.73% -4.51% 非经营收益 -7,981 -4,478 -2,574 16,452 9,557 8,175 EBIT增长率 -26.68% -4.86% -34.30%-97.35%1063.85%35.95% 营运资金变动 -37,833 -40,554 -26,918 -38,052 2,397 -5,026 净利润增长率 -45.75% 0.42% -46.23% N/A N/A 440.45% 经营活动现金净流 4,113 2,750 3,912 -21,016 22,525 17,181 总资产增长率 3.72% -9.36% -14.36% -8.40% -4.57% -3.03% 资本开支 -9,514 -12,749 -7,989 -10,588 -3,639 -2,622 资产管理能力 投资 -28,026 -9,651 -4,021 2,791 2,641 2,202 应收账款周转天数 3.1 4.4 5.8 5.0 5.0 5.0 其他 11,260 9,370 7,395 269 242 230 存货周转天数 1,071.2 892.7 743.7 700.0 720.0 750.0 投资活动现金净流 -26,281 -13,030 -4,616 -7,529 -756 -190 应付账款周转天数 322.8 279.0 236.2 210.0 220.0 225.0 股权募资 38,