公司点评：当期业绩亏损，追求现金确保经营安全

核心观点与关键数据

业绩表现
2024年上半年，万科A实现营业收入1427.8亿元，同比下滑28.9%；归母净利润亏损98.5亿元，同比大幅下降199.8%。主要原因是：

1. 开发业务下滑：收入1116.8亿元（-34.6%），结算毛利率6.8%（-13.5pct）；
2. 计提减值：存货跌价准备21.0亿元（含非并表1.7亿元），信用减值损失21.0亿元；
3. 投资亏损：普洛斯REITs公允价值转成本法形成约10亿元账面亏损；
4. 资产处置损失：部分大宗交易、股权交易价格低于账面值。

业务亮点

• 交付与销售：完成房屋交付7.4万套，销售金额1273.3亿元（-37%），保持行业第一，回款1186亿元；
• 资源盘活：2023年以来完成455亿元资源盘活，盘活回款和投资应收款回款81亿元，签约销售140亿元；
• 资产处置：1-7月大宗交易签约204亿元（含印力交易及REITs发行）；
• 金融支持：新增融资612亿元（综合成本3.66%），经营性物业贷落地219亿元，完成73亿元境内公开债偿付。

财务预测调整
下调2024-2026年归母净利润预测至-79.2亿元、4.4亿元、24.0亿元（原为-49.8亿元、25.7亿元、26.3亿元），短期业绩受去库存、减值压力影响，维持“中性”评级。

风险提示
关注房地产市场销售低迷、经营服务业务发展不顺及债务违约风险。

研究结论

万科A短期业绩承压，但凭借行业龙头地位、持续盘活存量资产及积极的融资策略，中长期仍具韧性。当前需关注市场销售恢复情况及经营服务业务进展，建议投资者谨慎观察。