盛洋投资中期报告 2024
（于香港注册成立之有限公司）股份代号：174 目录 2财务摘要 3主席报告 4管理层讨论与分析 11独立审阅报告 13简明综合收益表 14简明综合全面收益表 15简明综合财务状况表 17简明综合权益变动表 19简明综合现金流量表 21简明综合财务报表附注 53其他资料 59公司资料 1盛洋投资（控股）有限公司2024中期报告 财务 摘要 截至二零二四年六月三十日止六个月 截至二零二三年六月三十日止六个月 （港币千元）（未经审核）（未经审核） 收入596,312511,617 除所得税前亏损(37,768)(395,423) 期内亏损(53,146)(411,487) 分属于本公司股东的亏损(30,310)(379,245) 每股亏损—基本（港币元）(0.05)(0.60) 每股亏损—摊薄（港币元）(0.05)(0.60) 于二零二四年六月三十日 于二零二三年 十二月三十一日 （港币千元）（未经审核）（经审核） 资产总值10,406,74010,534,179 分属于本公司股东的权益4,424,4184,458,503 现金及现金等值383,512455,995 2024中期报告盛洋投资（控股）有限公司2 主席报告 本人代表盛洋投资（控股）有限公司（“本公司”）董事局（“董事”或“董事局”）欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）截至二零二四年六月三十日止六个月（“二零二四年中期期间”）的业绩。 财务业绩 于二零二四年中期期间，本集团录得收入港币596,000,000元（截至二零二三年六月三十日止六 个月（“二零二三年中期期间”）：港币512,000,000元），及录得分属于本公司股东的亏损港币 30,000,000元（二零二三年中期期间：分属于本公司股东的亏损港币379,000,000元）。由于二零二四年上半年全球经济相对平稳，物业价值的波动相对减低，本集团收入及亏损的情况有所改善。有关我们财务业绩的详情载于“管理层讨论与分析”一节。 董事局不建议于二零二四年中期期间就本公司普通股派发任何中期股息。 业务回顾及展望 本集团继续聚焦位于美国的物业投资和物业开发业务，透过美国的物业基金管理平台Gemini-RosemontRealtyLLC进行管理。于二零二四年中期期间，本集团的物业项目主要位于美国纽约，硅谷及西雅图等地区。一方面，本集团积极巩固写字楼的营运，做好出租率和租户满意度的管理，从而带来稳定的租金收入；另一方面，本集团住宅开发项目的销售进度符合预期，为本集团带来销售收入和利润。 展望二零二四年下半年，虽美国仍将面临通胀压力，但普遍预期美联储将启动减息步伐。唯即将到来的美国总统大选将对整体经济政策和国际政治带来较大的不确定性，从而可能对资产价格带来较大的短期乃至长远的影响。在上述的环境之下，本公司将继续善用我们专业及具备丰富经验的团队，应对市场变化及时调整运营策略，提升竞争力，以为股东实现更好的投资回报。 致谢 本人谨藉此机会代表董事局，由衷感谢全体股东、业务合作伙伴及银行企业多年来的信任和鼎力支持，并衷心感谢董事局成员、管理层及员工对本集团的辛劳付出。 主席 沈培英 香港，二零二四年八月九日 3盛洋投资（控股）有限公司2024中期报告 管理层讨论与分析 于二零二四年中期期间，本集团继续集中在商业和住宅房地产相关的业务，地域划分主要分布在美国和香港。 业务回顾 概览 本集团主要于美国及香港从事物业投资、于美国从事物业开发以及从事其他业务。于二零二四年六月三十日，于美国的投资物业及香港的投资物业分别占我们的资产总值的66%及4%，而于美国的持作买卖物业则占我们的资产总值的9%。 我们于美国的所有物业均由GRRealty管理，其作为综合性房地产平台投资于物业及作为普通合伙人管理物业基金。我们收取稳定收入及现金流，并从该等物业增值中获得潜在资本收益及费用收入。 于美国的物业投资 于二零二四年六月三十日，我们的美国投资物业组合包括位于美国的10项商用物业以及四幢住宅大楼内数个单位。于二零二四年中期期间，概无收购或出售投资物业，而我们已竣工的物业开发项目的若干单位已经出租。 于二零二四年六月三十日，我们于美国的投资物业的账面值合共为港币6,870,000,000元（于二零 二三年十二月三十一日：港币6,721,000,000元），当中位于美国西岸、中部及东岸的投资物业分别占66%、20%及14%。 于二零二四年中期期间，我们于美国的投资物业产生港币377,000,000元的总收入（二零二三年中 期期间：港币444,000,000元）。二零二四年中期期间的平均租用率为72%。 我们将继续优化我们业务资产组合，保持审慎乐观，并密切监察租户及企业如何满足其房地产需求。 于美国的物业开发 本集团的物业开发项目包括三项位于纽约曼哈顿及布鲁克林之住宅重建项目，账面总值为港币970,000,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币1,350,000,000元）。于二零二四年中期期间，部分已开发单位已售出，而部分已出租。 于二零二四年中期期间，录得物业销售收入港币215,000,000元（二零二三年中期期间：港币 53,000,000元），全部均由一项位于纽约布鲁克林在二零二三年下半年竣工的项目所贡献，而二零二三年中期期间的销售收入全部来自一项位于纽约曼哈顿的项目。我们将密切监察我们物业开发项目的进展。 2024中期报告盛洋投资（控股）有限公司4 管理层讨论与分析 于香港的投资物业 于香港的投资物业主要包括香港岛两幢楼宇内的甲级写字楼单位，账面值合共为港币362,000,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币396,000,000元），占我们于二零二四年六月三十日的资产总值的4%。于二零二四年中期期间，于香港的投资物业的租金收入为港币4,000,000元（二零二三年中期期间：港币4,000,000元），平均租用率为100%。 其他业务 其他业务主要包括基金投资及证券投资。于二零二四年六月三十日，我们的证券投资组合（分类为 “持作买卖的金融工具”）为港币122,000,000元，主要包括于美国上市证券的投资（于二零二三年 十二月三十一日：无）。本集团录得证券投资收益港币15,000,000元（二零二三年中期期间：收益 港币12,000,000元），乃由于审慎的投资策略使美国资本市场有所改善。 于二零二四年六月三十日，我们基金投资组合（分类为“按公允值计入损益的金融资产”）的账面值为港币459,000,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币470,000,000元），并确认公允值亏 损港币12,000,000元（二零二三年中期期间：收益港币4,000,000元）。 财务回顾 收入 本集团收入的组成部分分析如下： 港币千元 港币千元 租金收入 288,228 350,662 物业租赁的辅助服务收入及管理服务收入 93,236 107,420 物业销售 214,637 53,276 其他 211 259 596,312 511,617 截至六月三十日止六个月二零二四年二零二三年 租金收入及辅助服务收入较二零二三年中期期间的相同项目有所减少，主要由于二零二三年下半年出售若干美国投资物业所致。 物业销售额增加乃由于一项位于纽约布鲁克林的发展项目贡献所致。该项目于二零二三年下半年竣工，并于二零二四年中期期间录得住宅单位销售额港币215,000,000元。 5盛洋投资（控股）有限公司2024中期报告 管理层讨论与分析 营运开支 本集团营运开支的组成部分分析如下： 港币千元 港币千元 维修、维护及公用设施 74,833 83,724 物业保险及管理开支 24,683 26,644 房地产税 44,529 70,865 存货成本 136,343 48,489 销售成本 13,544 1,720 撇减持作买卖物业至可变现净值 – 133,730 其他 1,746 3,277 295,678 368,449 截至六月三十日止六个月二零二四年二零二三年 维修、维护及公用设施、物业保险及管理开支以及房地产税较二零二三年中期期间的相同项目有所减少，主要由于二零二三年下半年出售若干美国投资物业所致。 存货成本及销售成本增加与销售位于纽约布鲁克林且于二零二三年下半年竣工的开发项目住宅单位所产生的收入增加一致。 于二零二三年中期期间，一项重建项目已于重新分类为持作买卖物业后撇减至其可变现净值港币 134,000,000元，原因是本集团计划其后出售整个项目。 投资物业及分类为持作出售的资产公允值变动产生的亏损 于二零二四年中期期间录得投资物业及分类为持作出售的资产公允值变动产生的亏损合共港币 167,000,000元（二零二三年中期期间：亏损港币387,000,000元）。我们投资物业公允值整体减 少2%。位于美国中部及东岸的物业录得价值减少3%（约港币67,000,000元），而我们位于美国 西岸的其他物业录得价值减少1%（约港币66,000,000元）。位于香港之投资物业的录得价值减少 9%（约港币34,000,000元）。 2024中期报告盛洋投资（控股）有限公司6 管理层讨论与分析 其他收入、收益╱亏损 于二零二四年中期期间，其他收入、收益╱亏损主要包括利息收入港币6,000,000元（二零二三 年中期期间：港币4,000,000元）。于二零二四年中期期间，概无确认出售投资物业的收益或亏损 （二零二三年中期期间：收益港币4,000,000元）。 行政及其他费用 本集团行政及其他费用的组成部分分析如下： 港币千元 港币千元 员工成本 43,177 47,986 法律及专业费用 23,815 26,220 折旧 6,617 8,857 保险开支 3,368 4,210 信息服务费 3,879 5,412 核数师酬金 3,393 3,497 汇兑差额 1,234 (15,232) 其他 10,749 13,868 96,232 94,818 截至六月三十日止六个月二零二四年二零二三年 由于二零二四年中期期间进行较少业务及出售活动，因此除港币16,000,000元的汇兑差额变动 外，行政及其他费用整体减少港币15,000,000元。 财务费用 本集团贷款的财务费用（经扣除资本化利息）减少港币36,000,000元至港币167,000,000元，乃由于二零二三年下半年偿还若干借贷。 7盛洋投资（控股）有限公司2024中期报告 管理层讨论与分析 分属于有限合伙人亏损 分属于有限合伙人亏损与GRRealty管理及控制的物业基金的有限合伙企业相关的若干有限合伙权益有关。根据投资条款，该等权益根据法定会计原则分类为资产╱负债，而分属于有限合伙人的有关财务业绩亦记录于本集团综合收益表。因主要位于美国中部地区的投资物业公允值减少产生的亏损港币85,000,000元分属于有限合伙人。本集团主要作为普通合伙人，于该等投资物业的母基金持有若干有限合伙权益。 财务资源及流动资金 于二零二四年六月三十日，本集团的现金资源合共为港币384,000,000元（于二零二三年十二月 三十一日：港币456,000,000元）及已承诺未提取借款融资为港币273,000,000元。本集团的资金来源主要包括本集团业务营运产生的内部资金及银行提供的贷款融资。 于二零二四年六月三十日，本集团的贷款（不包括租赁负债）为港币3,903,000,000元（于二零 二三年十二月三十一日：港币3,943,000,000元）。本集团的贷款包括银行贷款及循环贷款、应付票据及第三方贷款。本集团贷款的届满期限载列如下。全部短期贷款均具无追索权性质。 二零二四年 （港币百万元）（港币百万元） 1年内 2,265 58% 378 9% 1至2年 1,214 31% 1,806 46% 2至5年 424 11% 1,576 40% 5年以上 – – 183 5
