盛洋投资中期报告 2022
目录 2财务摘要 3主席报告 5管理层讨论与分析 16独立审阅报告 18简明综合收益表 19简明综合全面收益表 20简明综合财务状况表 22简明综合权益变动表 24简明综合现金流量表 26简明综合财务报表附注 61其他资料 66公司资料 1盛洋投资（控股）有限公司 2022中期报告 摘要 （港币千元） 截至二零二二年六月三十日止六个月 （未经审核） 截至二零二一年六月三十日止六个月 （未经审核） 收入 491,382 640,789 除所得税前（亏损）╱溢利 (115,113) 79,401 期内（亏损）╱溢利 (138,689) 56,735 分属于本公司股东的（亏损）╱溢利 (146,986) 20,540 每股（亏损）╱盈利—基本（港币元） (0.23) 0.03 每股（亏损）╱盈利—摊薄（港币元） (0.23) 0.02 （港币千元） 于二零二二年六月三十日 （未经审核） 于二零二一年 十二月三十一日（经审核） 资产总值 14,932,878 16,022,667 分属于本公司股东的权益 5,265,683 5,406,016 现金及现金等值 794,899 824,947 财务 盛洋投资（控股）有限公司 2022中期报告2 主席报告 本人代表盛洋投资（控股）有限公司（“本公司”）董事局（“董事”或“董事局”）欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）截至二零二二年六月三十日止六个月（“二零二二年中期期间”）的业绩。 财务业绩 于二零二二年中期期间，本集团录得收入港币491,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月（“二零二一年中期期间”）：港币641,000,000元）。录得分属于本公司股东的亏损港币147,000,000元（二零二一年中期期间：分属于本公司股东的溢利港币21,000,000元）。由于地缘政治局势紧张，美利坚合众国（“美国”）通胀高企及加息等因素造成不利金融市场状况，本集团证券及基金投资分部产生亏损分别为港币39,000,000元及港币142,000,000元。尽管如此，本集团持有和管理的投资及开发物业的整体表现保持相对稳定，原因是我们已在过去数年逐步适应全球经济的下行影响和调整策略。有关我们财务业绩的详情载于“管理层讨论与分析”一节。 董事局不建议于二零二二年中期期间就本公司普通股派发任何中期股息。 业务回顾及展望 于二零二二年上半年，本集团的证券及基金投资业务受到全球经济市场在多重因素冲击下产生巨幅动荡的影响，都录得了若干亏损。本集团将继续密切评估上述不利金融市场状况，并定期审慎检讨投资策略，包括但不限于缩减证券及基金投资组合规模。 投资型物业的整体表现于二零二二年上半年保持相对稳定。自COVID-19疫情爆发的过往几年，本集团不断审阅和提前调整投资及经营战略，透过美国物业基金管理平台Gemini-RosemontRealtyLLC（“GRRealty”）持续提高在管房地产项目的经营效率及租户满意度，同时逐步完成部分项目的退出。于二零二二年上半年，本集团完成出售位于美国东岸及中部（如俄克拉何马州及北卡罗莱纳州）的5个房地产项目，并录得出售收益港币31,000,000元。 开发型物业的整体推进进度符合预期。由于美国在二零二二年进一步放宽疫情管控措施，本集团的开发项目（均位于美国）正有序进行，其中一个位于曼哈顿的项目将于今年下半年竣工，并开始录得销售收入和带来现金流入。 3盛洋投资（控股）有限公司 2022中期报告 主席报告 展望二零二二年下半年，环球经济未见明朗，营商环境及前景充满不确定性。一方面随着多个国家开始放宽针对疫情的限制，环球经济表现有望逐步改善；另一方面，俄乌冲突带来的负面溢出效应持续发酵，欧美等国的通胀水平飙升及持续高温等因素，均对企业、投资者和消费者的信心产生重大压力。面对种种挑战，本集团将继续密切留意市场及疫情的最新发展，不时审视现有业务，紧贴不同的状况，灵活地采取适当的策略，从而确保核心业务按照整体经营战略保持稳定发展。与此同时，我们会继续与本公司主要股东远洋集团控股有限公司和远洋资本控股有限公司紧密合作。 致谢 本人谨藉此机会代表董事局，由衷感谢全体股东、业务合作伙伴及银行企业多年来的信任和鼎力支持，并衷心感谢董事局成员、管理层及员工对本集团的辛劳付出。 主席 沈培英 香港，二零二二年八月十二日 盛洋投资（控股）有限公司 2022中期报告4 管理层讨论与分析 于二零二二年中期期间，本集团继续集中在商业和住宅房地产相关的业务，地域划分主要分布在美国和香港。 业务回顾 概览 本集团主要于美国及香港从事物业投资、于美国从事物业开发以及从事其他业务（包括基金投资及证券投资）。于美国的投资物业（包括该等分类为持作出售者）及香港的投资物业分别占我们于二零二二年六月三十日的资产总值的55%及3%，而于美国的发展中物业则占我们于二零二二年六月三十日的资产总值的14%。我们于美国的所有物业投资及物业开发均由GRRealty团队管理。 除收取稳定和可靠的收入及现金流量以及资产增值之潜在资本收益外，我们亦透过GRRealty担任普通合伙人管理物业基金而收取潜在费用收入及附带权益。GRRealty一直为投资者及租户提供量身定造的房地产方案接近三十年，作为全面综合性房地产平台，于美国特定目标市场投资优质物业项目及作为普通合伙人管理物业基金。 于美国的物业投资（由GRRealty管理） 于二零二二年六月三十日，我们的均衡物业组合于美国西岸、中部及东岸（当地主要行业参与者为我们之重点租户）的14项商用物业以及纽约市住宅大楼内数个单位。GRRealty管理我们所有美国物业投资，专注于表现卓越的高增长科技、创新和以经济为中心的新兴子市场及租户（大部分位于美国西岸及东岸），同时根据出售计划于适当时候逐步变现投资以求最大化物业价值。 于二零二二年六月三十日，我们于美国的投资物业（包括分类为持作出售的资产）的账面值为港币8,154,000,000元（于二零二一年十二月三十一日：港币9,167,000,000元）。来自美国投资物业的总收入为港币486,000,000元（二零二一年中期期间：港币633,000,000元）。账面值及收益减少乃主要因于二零二二年中期期间成功出售5项投资物业所致（二零二一年中期期间：出售3项投资物业），带来出售收益港币31,000,000元（二零二一年中期期间：出售收益港币35,000,000元），所得款项净额预留于未来作稳健投资。于二零二二年中期期间及二零二一年中期期间，概无收购投资物业。 5盛洋投资（控股）有限公司 2022中期报告 管理层讨论与分析 于二零二二年六月三十日，我们于美国的可供租赁投资物业总面积为3,692,000平方呎（二零二一年十二月三十一日：5,233,000平方尺），平均租用率为75%。 于美国的投资物业（包括分类为持作出售的资产）分析载列如下： 可供租赁面积 （平方呎） 东岸 估值 （于二零二二年六月三十日） 东岸 10% 西岸 32% 3.7百万 58% 9% 26% 82亿 64% 中部 西岸 中部 我们将继续根据收购及出售准则优化美国物业的资产组合，并保持审慎乐观，密切监察租户及企业如何满足其房地产需求，旨在取得最高资产估值。 根据香港联合交易所有限公司证券上市规则（“上市规则”），本集团于二零二二年中期期间完成之三项投资物业出售事项构成本公司之须予公布交易，而该等出售事项之详情载述如下。 于二零二一年十月，本公司一间附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，以出售位于美国北卡罗来纳州的办公楼宇物业，总代价为23,060,000美元。其后，买方发出书面通知终止买卖协议。经进一步磋商后，于二零二一年十一月，双方订立买卖协议的恢复及第二次修订（“第二次修订”），以恢复、追认及确认买卖协议，其具有恢复买卖协议的效力，犹如其并无被终止。根据第二次修订，代价已修订为22,350,000美元。该出售已于二零二二年一月完成，该出售事项确认收益港币3,000,000元。根据上市规则构成本公司主要交易之出售事项详情分别载于本公司日期为二零二一年十月二十六日、二零二一年十一月八日及二零二一年十一月二十五日之公告；及本公司日期为二零二一年十二月十日的通函。 盛洋投资（控股）有限公司 2022中期报告6 管理层讨论与分析 于二零二一年十二月，本公司一间附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，以出售位于美国俄克拉何马州的多层办公楼及多层停车库（附带若干土地租赁），总代价为101,170,000美元。其后，双方于二零二二年二月订立买卖协议第一份修订本，将该等物业的视察期由二零二二年二月十五日延长至二零二二年三月一日（美国东部时间）。于视察期届满后，双方订立买卖协议第二份修订本，且买方同意放弃终止买卖协议的权利。该出售已于二零二二年五月完成，该出售事项确认收益港币24,000,000元。该出售事项构成上市规则项下本公司之主要交易，其详情载于本公司日期分别为二零二一年十二月二十二日、二零二二年二月十六日、二零二二年三月二日、二零二二年四月六日及二零二二年四月二十八日的公告以及本公司日期为二零二二年一月十四日的通函。 于二零二二年一月，本公司附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，出售位于美国新墨西哥州的一幢购物中心以及多个停车位，总代价为3,900,000美元。该出售已于二零二二年五月完成，该出售事项确认收益港币1,000,000元。该出售事项构成上市规则项下本公司之须予披露交易，其详情载于本公司日期为二零二二年一月三十一日的公告。 于二零二二年四月，本公司一间附属公司获GRRealty所管理基金（“该基金”）之其中一名有限合伙人通知，该经纪已物色一名潜在买家，并就有关位于美国华盛顿的出售物业之买卖协议磋商。代价预期约为417,000,000美元（相当于约港币3,253,000,000元）（“可能出售事项”）。根据该基金的有限合伙协议，倘出售符合有限合伙协议所载的若干规定，该有限合伙人有权单方面发出书面通知促使直接或间接出售该物业（该书面通知已提前送达本公司的附属公司）。 然而，我们的一间附属公司于二零二二年七月其后获该基金的同一有限合伙人告知，于规定期限内并无就可能出售事项订立最终协议。因此，可能出售事项将不会进行。可能出售事项之详情分别载于本公司日期为二零二二年四月二十九日及二零二二年七月十九日之公告。 于美国的物业开发（由GRRealty管理） 本集团的物业开发项目包括位于(i)AvenueoftheAmericas,Manhattan,NewYorkCity、(ii)NorthFirstStreet,Brooklyn,NewYorkCity及(iii)SecondAvenue,Manhattan,NewYorkCity之住宅重建项目。 7盛洋投资（控股）有限公司 2022中期报告 管理层讨论与分析 位于AvenueoftheAmericas的重建项目预期将开发为估计总楼面面积82,000平方呎的13层住宅楼宇（地面为零售铺位），其定位为独特项目种类，当中包括在曼哈顿相当罕见的复式单位。该项目现时正在开发中，预期将于二零二二年下半年竣工。 NorthFirstStreet项目目前处于开发阶段，预期将发展成附有附属停车场及完善配套设施的住宅楼宇，估计总楼面面积为78,000平方呎，预期将于二零二三年竣工。SecondAvenue项目目前处于清拆阶段，预期将发展成附有完善配套设施的住宅楼宇，估计总楼面面积为137,000平方呎，预期将于二零二五年竣工。 我们将密切监察我们业务开发项目进展及继续落实计划以提供优质住宅物业开发产品。 于香港的投资物业 于香港的投资物业包括香港岛两幢楼宇的甲级写字楼单位以及数个住宅单位及停车位。我们于香港的投资物业账面值合共为港币429,000,000元（于二零二一年十二月三十一日：港币440,000,000元），
