经营性不动产业务稳定增长，维持派息水平

2024年上半年，华润置地物业开发收入同比增长8.3%至591亿元，整体收入同比上升8.4%至791亿元。但受物业开发毛利率下跌4.6个百分点至12.4%影响，整体毛利率同比下跌3.4个百分点至22.3%，毛利/净利润/核心净利润同比下跌5.9%/25.4%/4.7%至176/103/107亿元。扣除分拆房托带来的一次性重估收益后，核心利润约为75亿元，同比下跌约33%。公司建议中期每股派息0.2元，同比上升1.0%，派息率大致维持在13%。

个股评级为买入。主要支撑因素包括：

1. 杠杆维持低位，融资成本下降。2024年6月底净有息负债率33.6%，加权平均融资成本进一步下降32个基点至3.24%，为行业最低水平，平均债务期限拉长至6.5年。非人民币净负债敞口占比下降至2.0%。
2. 非房开业务表现稳定。上半年合同销售额为1,247亿元，同比下跌26.7%，销售均价同比下跌1.4%至23,930元。公司计划下半年可售资源3,687亿元，预计全年合同销售约为2,700-3,000亿元。资产管理规模较2023年末上升5.1%至4,491亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入同比+9.7%/-4.9%/-3.8%。预计到2027年末在营购物中心增加至110个，未来三年经营性不动产业务收入可维持10%以上年增长。

维持买入评级，目标价下调至24.94港元，较资产净值折让50%。分析师认为，较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响，上半年已售未结合同销售额为3,214亿元，其中1,661亿元将于2024结算，已充分锁定全年收入预测。投资物业组合稳定的表现可抵消行业毛利率下行的影响。