房地产市场周报：市场仍处于底部区间，期待重点政策加快落实

证券研究报告 策略点评 市场仍处于底部区间，期待重点政策加快落实 房地产市场周报（08.26-09.01） 2024年08月26日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 6% 1% -4% -9% -14% 2023-082023-11 2024-02 2024-05 2024-08 % 1M 3M 12M 上证指数 -1.08 -7.55 -6.81 沪深300 -2.21 -7.70 -10.38 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：量价下行压力持续，楼市仍在底部运行2024-08-21 2房地产市场周报：楼市销售季节性回调，地方 政策持续优化2024-08-13 3房地产市场周报：政策利好助力市场修复，核心城市销售有望企稳2024-08-07 本周观点：近期以来各地政策持续发力，叠加“金九”旺季将至，上 周（8.19-8.25）商品房市场销售逆转了此前连续两周走弱的格局，30大中城市商品房成交面积环比增加19.23%，年内累计成交面积同比降幅进一步收窄。从宏观层面来看，住建部8月23日表示，要加快构建房地产发展新模式，其中特别强调推出项目“白名单”制度以及研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，反映供给侧政策兼顾短期应对和中长期发展，房地产长效机制有望加快确立。从地方层面来看，当前各地方政府仍在持续优化需求侧政策，如放松公积金提取限制、调整首套房认定标准等。此外，政府收储也在加快推进，如兰州市日前宣布启动收储工作、武汉市首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目用作保障性住房已正式落地等，但是目前收储相关工作仍面临资金压力、供需错配等障碍，因此政策的实际落实效果还有待观察，期待各大核心城市加快跟进，后续中央也有望加大财政支持力度。总体而言，房地产市场已处于底部区间，但考虑到目前商品房销售的绝对量仍处于历史低位，市场企稳还需等待宏观经济的进一步复苏以及政策效应的持续释放。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）住建部23日在新闻发布会上表示：已有的房地产发展模式，是经过长期发展逐步形成的，所 以新模式的构建需要一个过程，需要不断探索实践。（2）国家金融监督管理总局21日在新闻发布会上介绍：目前，商业银行已审批“白 名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。（3）长沙 市住建局23日发布《关于进一步优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确按区县（市）认定住房套数。 上周商品房与土地市场重点高频数据：8月19日至8月25日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加19.23%，同比减少23.54%，其 中一二三线城市环比分别增加0.64%、40.33%、7.83%，市场需求有所回暖；从累计值来看，1月1日至8月25日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少34.16%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.1住建部：加快构建房地产发展新模式5 2.2国家金融监管总局：商业银行已审批“白名单”项目5392个5 2.3长沙顺应改善性购房需求，按区县（市）认定住房套数5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年6月，全国商品房销售面积累计同比下降19.0%,销售额累计同比下降25.0%，降幅相比前5个月略有 收窄；商品房销售面积当月值已连续33个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行 周期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-6月，全国房地产开发投资同比下 降10.1%，降幅与前5个月持平。总体来看，受政策利好持续释放以及6月销售旺季等因素的支撑，商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显的逆转，6月国房景气指数为92.11点，相比前值有所回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积 的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方 米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，房地产市场基本面已处于底部区间，需关注重点政策的落地情况。近期 以来各地政策持续发力，叠加“金九”旺季将至，上周（8.19-8.25）商品房市场销售逆转了此前连续两周走弱的格局，30大中城市商品房成交面积环比增加19.23%，年内累计成交面积同比降幅进一步收窄。从宏观层面来看，住建部8月23日表示，要加快构建房地产发展新模式，其中特别强调推出项目“白名单”制度以及研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，反映供给侧政策兼顾短期应对和中长期发展，房地产长效机制有望加快确立。从地方层面来看，当前各地方政府仍在持续优化需求侧政策，如放松公积金提取限制、调整首套房认定标准等。此外，政府收储也在加快推进，如兰州市日前宣布启动收储工作、武汉市首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目用作保障性住房已正式落地等，但是目前收储相关工作仍面临资金压力、供需错配等障碍，因此政策的实际落实效果还有待观察，期待各大核心城市加快跟进，后续中央也有望加大财政支持力度。总体而言，房地产市场已处于底部区间，但考虑到目前商品房销售的绝对量仍处于历史低位，市场企稳还需等待宏观经济的进一步复苏以及政策效应的持续释放。 2上周政策动态及重要消息 2.1住建部：加快构建房地产发展新模式 住建部副部长董建国23日在新闻发布会上介绍：已有的房地产发展模式，是经过长期发展逐步形成的，所以新模式的构建需要一个过程，需要不断探索实践。第一，完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。第二，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。第三，有力有序推进现房销售，在土地出让时就约定实行现房销售。第四，建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。第六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，我们在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。 来源：国新网 2.2国家金融监管总局：商业银行已审批“白名单”项目5392个 国家金融监督管理总局统计与风险监测司司长廖媛媛21日在新闻发布会上介绍：城市协调机制是以城市为主体，以项目为中心，在各方的努力下，精准支持了房地产项目融资，取得阶段性成效。目前，商业银行已审批“白名单”项目5392个，审批通过的融 资金额近1.4万亿元。在城市协调机制推动下，符合规定的“白名单”