中国香港房地产行业：7月中环写字楼空置率趋稳

交银国际研究 消息快报 中国香港房地产 2024年8月21日 中国香港房地产行业 7月中环写字楼空置率趋稳 7月中环写字楼空置率趋稳：根据仲量联行最新研究，中环及港岛东区写字楼空置率下跌，主要由于优质租赁需求转移。2024年7月中环及港岛东子市场的空置率分别环比下跌0.1/0.3个百分点至12.0%/13.1%（6月：12.1%/13.4%）。然而，随着九龙东大租户腾出空间，整体空置率仍环比上升0.1个百分点至13.7%（2024年6月：13.6%，2023年7月：12.8%）。2024年7月平均月租金为每平方呎49.4港元，环比下跌0.7%，同比下跌8.2%（2024年6月：49.7港元；2023年7月：53.8港元）。由于空置率居高不下，且2025/26年将有大量项目竣工，我们认为主要租户将继续对租赁活动采取观望态度，2024年剩余时间的租金水平将继续面临一定的下行压力。 住宅市场分化，香港银行同业拆息下降。根据仲量联行数据，7月份一手市场交易量下降至826套（2024年6月：980套），而二手市场交易量基本保持稳定在2,897套（2024年6月：2,876套），总交易量环比下降3.4%。根据差饷物业估价署最新统计，高利率环境仍然影响资本价值， 2024年6月住宅价格指数同比下跌13.1%，2024年迄今下跌3.1%，但租金指数同比仍上涨4.5%，2024年迄今上涨1.6%。同时，随着市场预期美联储降息将于2024年9月开始，1个月香港银行同业拆息在最近两周大幅下跌至4.0-4.1%，比2024年7月约4.5-4.7%下跌约50-60个基点。虽然目前的净住宅租金收益率仍低于抵押贷款利率，但我们认为未来潜在降息的累积效应可能成为稳定资本价值下行趋势的催化剂。 零售销售跌幅收窄。根据香港政府统计处的数据，零售额跌幅从2024年4月/5月的同比-14.7%/-11.5%收窄至2024年6月的同比-9.7%，至299亿港元，2024年上半年零售总额同比下降6.6%，比2018年上半年低约22.7%。大多数行业同比均录得中高个位数增长，其中酒精饮料/烟草、药品/化妆品表现优异，2024年6月同比增长12.6%、3.4%。与此同时，作为非必需行业的“珠宝、钟表及贵重礼物”/“汽车及零件”同比下降23.1%/25.1%。尽管游客的消费模式发生了变化，但2024年6月，总游客人数同比增长14.0%至313万人次，其中内地游客同比增长8.5%至233万人次。展望未来，我们认为必需品行业将趋于稳定，支持社区零售商场的租金水平，而非必需品行业仍面临不确定性。 投资建议：我们认为香港银行同业拆息下跌和潜在的降息有利于房地产投资信托基金（房托）的估值，而房托可能被纳入港股通或将成为进一步的股价催化剂。同时，我们更青睐拥有社区零售设施的房托，因这些基金对本地消费者和游客不断变化的消费习惯更具韧性。我们选择领展（823 HK/买入）作为我们中国香港房地产的首选。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 823HK 领展房托 买入 34.80 47.70 37.1% 2024年05月29日 香港房地产 16HK 新鸿基地产 买入 72.00 110.10 52.9% 2024年02月29日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 7.25 15.80 117.9% 2023年11月29日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 22.05 23.84 8.1% 2023年08月23日 香港房地产 123HK 越秀地产 买入 4.25 6.60 55.3% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 0.44 1.16 163.6% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK 华润置地 买入 22.25 42.82 92.4% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK 雅生活服务 买入 2.62 3.20 22.2% 2024年08月19日 物业服务 6626HK 越秀服务 买入 2.99 4.72 57.9% 2024年08月09日 物业服务 6098HK 碧桂园服务 买入 4.47 17.48 291.2% 2023年03月29日 物业服务 2669HK 中海物业 买入 4.64 10.80 132.8% 2023年03月23日 物业服务 9928HK 时代邻里 中性 0.51 0.60 17.6% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet，交银国际预测*收盘价截至2024年8月20日 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 总机:(852)37661899传真:(852)21074662 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与 发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份 ，一位分析师持有英伟达之股份。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司 、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药 、天津建設發展集團股份公司、長久股份有限公司、乐思集团有限公司、出门问问有限公司、趣致集团、宜搜科技控股有限公司、老铺黄金股份有限公司及中赣通信(集团)控股有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件 所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税务或其它方面的专业顾问。惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖。 对部分的司法管辖区或国家而言，分发、发行或使用本报告会抵触当地法律、法则、规定、或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。本报告的发送对象不包括身处中国内地的投资人。如知悉收取或发送本报告有可能构成当地法律、法则或其他规定之违反，本报告的收取者承诺尽快通知交银国际证券。 本免责声明以中英文书写，两种文本具同等效力。若两种文本有矛盾之处，则应以英文版本为准。 交银国际证券有限公司是交通银行股份有限公司的附属公司。