房地产周报：雅居乐获定期贷款融资；4月香港写字楼空置率微升

交银国际研究 行业更新 2023年5月25日 房地产周报 雅居乐获定期贷款融资；4月香港写字楼空置率微升 内地房地产 雅居乐获港元及美元定期贷款融资。5月22日，雅居乐与多家金融机构订立融资协议，获授52.57亿港元及4719.13万美元两部份组成的定期贷款融资，期限为19个月，主要用于再融资。连同该公司于2023年3月获得之港元及美元定期贷款再融资授信，雅居乐已在本年成功就再融资取得等值合共超过82亿港元的银团贷款授信。 5月LPR维持不变。5月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年5月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。自2022年8月以来，LPR已维持10个月不变。 保利发展拟发行公司债。5月24日保利发展公告，拟发行规模不超过15 亿元公司债，为5年期固定利率债券，附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率询价区间为2.50-3.50%，募集资金拟用于偿还到期债务和补充流动资金。 5月初至今新房成交量较4月有所回落，同比則上升：受5月初节日效应 影响，截至5月24日，10城/30城月初至今新房成交量环比收缩12.5%/4.1%，但较去年同期则显著反弹35.0%/21.3%，主要是去年基数低效应。 香港房地产 香港甲级写字楼整体空置率微升。5月23日，仲量联行最新数据显示，香港整体甲级写字楼市场在4月录得24.51万平方呎负净吸纳量；整体空置率于4月底微升至12.3%，中环空置率横行；4月整体写字楼市场租金按月跌0.3%，中环和九龙东租金均下跌0.5%，而尖沙咀租金则微升0.3%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 101.80 10.078 10.847 10.1 9.4 0.48 0.46 4.9 华润置地 1109HK 买入 42.82 30.35 3.789 4.144 7.2 6.6 0.74 0.69 5.1 越秀地产 123HK 买入 11.62 8.72 1.142 1.224 6.9 6.4 0.53 0.56 6.4 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 9.17 1.541 1.604 5.4 5.1 0.69 0.63 4.7 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.12 0.11 36.3 恒基地产 12HK 中性 27.80 26.45 2.265 2.757 11.7 9.6 0.39 0.38 7.1 领展房托 823HK 中性 58.41 48.55 2.624 2.696 18.5 18.0 0.69 0.69 5.8 平均 8.7 8.0 0.52 0.50 10.0 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年5月25日 行业一周表现 年初指数环比%至今% 恒生指数 18,747 -4.6 -4.4 香港房地产 5,032 -1.3 -1.4 资产净值折让(%) -57.4 -0.8ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 4.12 香港同业拆借利率(1月,%) 4.39 国企指数 6,334 -5.6 -5.4 内地房地产 15,577 -7.6 -21.6 资产净值折让(%) -81.4 -1.6ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 1.91 上海同业拆借利率(1月,%) 2.11 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产（续） 香港特区政府拟藉刊宪为地契续期。5月19日，根据立法会最新的文件显示，发展局建议制订新法例，设立法定机制让政府为到期的一般用途地契续期。新法例将适用于所有没有续期权利的一般用途地契。在拟议法例下 ，政府透过刊登宪报作出宣告使地契续期生效，业权人毋须签立新地契。发展局计划在每批到期地契的到期日约3年前，刊登宪报宣布是否续期；并倾向只列出不获续期的地契，即宪报指明的日子到期的地契未有在相关宪报公告列出，则代表已获续期。新机制按1997年7月的土地政策获续期50年而毋须补地价，但须每年缴纳地租。 新盘大額成交大幅急升。美联数据显示，截至5月16日，香港新盘成交量录5,025宗，宗数比起去年同期2,627宗高出约91.3%。美联指出豪宅新盘表现尤其理想，當中逾5千万港元新盘成交量录134宗，同比大幅升约197.8%，甚至已超越去年全年115宗，高出约16.5%。按区划分，九龙区 （包括西贡)录91宗，占约67.9%，为3区最多；至于港岛逾5,000万元新盘录27宗，亦占约20.1%，而新界区方面，期内逾半亿元一手成交录16宗，占约11.9%。 一手新盘反应仍热烈。因大型新盘非于周末推售，过去周末，两日录得74宗成交，按周下跌约58%。华懋集团及港铁何文田站上盖项目瑜一首轮销售，沽出48伙。会德丰、信置及嘉华西南九龙长沙湾维港汇，周末两天 沽出5伙，总价约7,300万港元。周三（24日），新地大埔白石角UniversityHill第2B期展开第三轮发售240伙，暂沽逾190伙，项目两期累沽逾900伙，套现逾63亿港元。恒基、中海外、华懋等6大发展商合作发展的启德天泷，周三（24日）公布最新销售安排，落实周日（28日）起推出120伙招标发售。 二手市场成交冷清。周末10大屋苑录得3宗交易（环比-40%），50大屋苑过去一周录得55宗成交（环比-13%）。CCL指数环比上升0.54%至 166.77点。 投资启示 内地：三四线城市销售复苏势头在5月份持续放缓，部份民企仍面对较大现金流压力，我们相信短期民企股价仍然会比较波动。我们建议投资者避险并关注销售业绩佳、盈利质量好的国企开发商，包括越秀（123HK/买入 ）和华润置地（1109HK/买入）。 香港：刚需以及中端一手市场表现亮丽，我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 5,000港元消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均好于恒指，环比分別跌1.3/2.4%。行业资产净值折让由56.6%扩大至57.4%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒基太古地产 长和嘉里新鸿基 香港房地产香港收租股恒生指数阳光房托 希慎嘉华 泓富房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)0246 嘉里长和信和 太古地产置富房托香港房地产恒生指数香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:57.4% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比跌7.6%。行业资产净值折让由79.8%扩大至81.4%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 恒盛地产明发集团中海宏洋 深国际春泉房托国企指数内地房地产 禹洲时代中国 融创远洋地产朗诗地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (25)(20)(15)(10)(5)051015 红星美凯龙中海宏洋金轮天地越秀地产华地国际国企指数内地房地产建业地产时代中国 融创佳兆业景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)0204060 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:81.4% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 一手新盘反应仍热烈。因大型新盘非于周末推售，过去周末，两日录得74宗成交，按周下跌约58%。华懋集团及港铁何文田站上盖项目瑜一首轮销售，沽出48伙。会德丰、信置及嘉华西南九龙长沙湾维港汇，周末两天 沽出5伙，总价约7,300万港元。周三（24日），新地大埔白石角UniversityHill第2B期展开第三轮发售240伙，暂沽逾190伙，项目两期累沽逾900伙，套现逾63亿港元。恒基、中海外、华懋等6大发展商合作发展的启德天泷，周三（24日）公布最新销售安排，落实周日（28日）起推出120伙招标发售。 二手市场成交冷清。周末10大屋苑录得3宗交易（环比-40%），50大屋苑过去一周录得55宗成交（环比-13%）。CCL指数环比上升0.54%至 166.77点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) (成交套数) 800 600 400 200 0 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) 80 70 60 50 40 30 20 10 22年5月 22年6月 22年6月 22年7月 22年7月 22年8月 22年8月 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 21年5月 21年6月 21年7月 21年8月 21年9月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年6月 22年7月 22年8月 22年9月 22年10月 22年11月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年3月 23年4月 23年5月 0 300 250 200 150 100 50 0 资料来源:本地新闻、交银国际资料来源:本地新闻、交银国际 图表9:中原城市领先指数（CCL）图表10:HIBOR/LIBOR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 166.77 191.34 2001/07/29 2002/06/30 2003/06/01 2004/05/02 2005/04/10 2006/03/12 2007/02/11 2008/