结算端利润承压，拿地进取土储优化

建发国际集团(1908.HK) 结算端利润承压，拿地进取土储优化 房地产 2024年08月27日 推荐（维持） 股价：12.7港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cndintl.com 大股东/持股建发房产/55.2% 实际控制人厦门市国有资产监督管理委员会总股本(百万股)2017 流通A股(百万股)0 流通B/H股(百万股)2017 总市值（亿元）233.81 流通A股市值(亿元)0 每股净资产(元)11.5 资产负债率(%)79.06 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】建发国际集团（1908.HK）*年报点评*收 入利润双增长，投销优于同业*推荐20240324 【平安证券】建发国际集团（1908.HK）*首次覆盖报告*“新闽系”房企标杆，彰显逆周期本色*推荐20230814 证券分析师 事项： 公司发布2024年中报，2024H1收入327.5亿元，同比增长34.5%；归母净利润8.2亿元，同比下滑36.4%。 平安观点： 增收不增利，已售未结充裕，财务优势强化。公司增收不增利，主要系结 转项目主要来源于2020及2021年拿地项目，结算毛利率下滑、结转项目平均权益同比降低。截至2024H1，公司已售未结金额2317亿元，较2023年末增长11%，奠定未来结转的基础，其中2022年及之后拿地项目的并表已售未结金额占比约75%。公司“三道红线”指标持续优化，剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为61.1%、45.7%、5倍。存量有息负债平均融资成本3.65%，较2023年末下降10bp，融资优势持续凸显。 土储结构健康，2024H1拿地强度靠前。根据中指（公开市场拿地）及克 而瑞（全口径销售）数据，公司2024H1在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为54.7%、50.2%，分别位居50强房企TOP1、TOP2，2024H1新增货值位列首位，顺势打造“第四代住宅”产品，有望保持较好项目去化水平。2024H1公司公开市场新增14宗土地，全口径拿地金额420亿元，全口径拿地货值742亿元，拿地权益比（货值口径）78%；截至2024H1，公司土储货值2577亿元，其中一二线占比83%，2022年以来新获取项目占比77%；一年内达售的“新滚存”占比67%，保持良好去化率与资产流速。 投资建议：公司背靠厦门国企建发集团，大股东支持与市场化经营机制下 逆境突围，依靠精细化产品定位与聚焦区域布局销售表现优于同业，多元化融资工具加持下积极拿地扩储，有望在行业洗牌中进一步扩大市场份额；考虑行业仍处于调整期，结算端压力犹在，下调公司2024-2026年 EPS预测分别为2.53元（原为2.70元）、2.56元（原为2.73元） 公 司报告 公 司半年报 点评 证券研究报告 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 99636 134430 152578 161733 169819 YOY(%) 86.4 34.9 13.5 6.0 5.0 净利润(百万元) 4934 5035 5108 5167 5214 YOY(%) 40.3 2.0 1.5 1.2 0.9 毛利率(%) 15.3 11.1 10.5 10.0 10.0 净利率(%) 5.6 4.7 3.7 3.5 3.4 ROE(%) 15.6 15.0 13.6 12.3 11.3 EPS(摊薄/元) 2.45 2.50 2.53 2.56 2.58 P/E(倍) 4.7 4.6 4.6 4.5 4.5 P/B(倍) 0.7 0.7 0.6 0.6 0.5 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 建发国际集团·公司半年报点评 、2.58元（原为2.75元），当前股价（截至2024年8月26日）对应PE分别为4.6倍、4.5倍、4.5倍，但考虑公司拿地、销售、融资、去化情况等仍优于同业，维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策 改善不及预期，楼市修复不及预期风险。 2/4 建发国际集团·公司半年报点评 资产负债表 单位：百万元 利润表 单位：百万元 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 54161 15258 16173 16982 营业额 134430152578 161733 169819 应收账款 2558 2896 3070 3224 销售成本 119514136557 145559 152837 预付款项、按金及其他 51219 74322 78782 82721 其他费用 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 销售费用 4308 2441 2426 2547 存货 269331 475175 506500 531825 管理费用 2851 2289 2426 2717 其他流动资产 13991 21072 22336 23453 财务费用 387 4656 5806 6043 流动资产总计 391260 588723 626861 658204 其他经营损益 0 0 0 0 长期股权投资 25634 25634 25634 25634 投资收益 381 0 0 0 固定资产 391 330 268 207 公允价值变动损益 -52 0 0 0 在建工程 0 0 0 0 营业利润 7700 6634 5516 5674 无形资产 398 332 266 199 其他非经营损益 883 850 2055 2050 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润 8583 7484 7571 7724 其他非流动资产 9594 9372 9150 8929 所得税 2247 1871 1893 1931 非流动资产合计 36017 35668 35318 34969 税后利润 6335 5613 5678 5793 资产总计 427278 624391 662179 693173 归属于非控制股股东利 1301 505 511 579 短期借款 5922 36711 43565 47710 归属于母公司股东利润 5035 5108 5167 5214 应付账款 26851 41940 44705 46940 EBITDA 9120 12490 13726 14117 其他流动负债 228087 363774 387093 406816 NOPLAT 6007 8468 8491 8788 流动负债合计 260860 442424 475362 501466 EPS(元) 2.50 2.53 2.56 2.58 长期借款 73984 84804 84870 84870 其他非流动负债 1495 1495 1495 1495 非流动负债合计 75478 86299 86365 86365 负债合计 336339 528723 561727 587830 股本 163 163 163 163 储备 21293 21293 21293 21293 留存收益 12000 16224 20497 24808 归属于母公司股东权益 33456 37680 41953 46265 归属于非控制股股东权 57482 57988 58499 59078 权益合计 90939 95668 100452 105342 负债和权益合计 427278 624391 662179 693173 主要财务比率 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 成长能力营收额增长率 34.9% 13.5% 6.0% 5.0% EBIT增长率 -3.4% 35.4% 10.2% 2.9% EBITDA增长率 -3.0% 37.0% 9.9% 2.9% 税后利润增长率 13.9% -11.4% 1.2% 2.0% 盈利能力毛利率 11.1% 10.5% 10.0% 10.0% 现金流量表 单位：百万元 净利率 4.7% 3.7% 3.5% 3.4% 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E ROE 15.0% 13.6% 12.3% 11.3% 税后经营利润 5440 4976 4137 4256 ROA 1.2% 0.8% 0.8% 0.8% 折旧与摊销 151 349 349 349 估值倍数 财务费用 387 4656 5806 6043 P/E 4.6 4.6 4.5 4.5 其他经营资金 18436 -85591 -11138 -8576 P/S 0.2 0.2 0.1 0.1 经营性现金净流量 24414 -75610 -846 2072 P/B 0.7 0.6 0.6 0.5 投资性现金净流量 -8415 637 1541 1538 股息率 3.7% 3.8% 3.8% 3.9% 筹资性现金净流量 -12242 36069 220 -2801 EV/EBIT 11.0 14.9 14.1 14.1 现金流量净额 3758 -38904 915 809 EV/EBITDA 10.8 14.5 13.8 13.7 现金净增加额 5440 4976 4137 4256 EV/NOPLAT 16.4 21.4 22.2 22.0 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免