地产行业周报：央行住建部齐表态，四部门召集房企座谈

地产行业周报 央行住建部齐表态，四部门召集房企座谈 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2023年11月12日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周部长倪虹表示规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革；潘功胜行长表示引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持；深圳国资委及深圳地铁发声对万科表示支持；第一财经报道央行等四部门联合召集数家房企座谈;新华财经披露近期“第二支箭”将支持新城 控股、美的置业、卓越商管等民营房企发行债券。投资建议方面，近期地产板块持续调整主要受楼市修复幅度及持续性不及预期影响，短期基本面变化仍为影响板块行情关键，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：倪虹部长：构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望改善。本周（11.4-11.10）新房成交2.0万套，环比降31%，二手房成交1.9万套，环比降4%。11月(截至10日）新房日均成交同比下降26%，降幅较10月扩大14pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交 有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期18个月。16城取证库存10137万平，环比升0.7%，去化周期18个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面6578.3万平、成交建面2836.6万平，环比升7.8%、降44.7%；成交溢价率3.7%，环 比升1.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.3%、37.3%、59.4%，环比分别升0.1pct、升13pct、降13.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行18亿元，环比减少39亿元，无海外债发行；重点房企发行利率3.25%。2）地产股：本 周房地产板块涨2.26%，跑赢沪深300（0.07%）；当前地产板块PE（TTM）13.97倍，估值处于近五年90.3%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、金地集团、保利发展；南向资金净流入前三为龙湖集团、华润万象生活、融创中国。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年11月8日潘功胜 2023年11月8日广州 为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持 推动房地产市场平稳健康发展 2023年11月9日泸州 2023年11月9日江苏 实行公积金“认房不认贷”,首 套房二套房同等最高贷款额度 住房公积金贷款可用于购买法 拍房 南海诸岛 2023年11月10日潘功胜 房地产金融和地方债风险总体可控，改善性住房需求较大 2023年11月7日成都 支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房 偏松偏紧中性 2023年11月10日倪虹 新模式下房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务 倪虹部长：构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展 事件描述：11月11日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受新华社专访时表示：“新发展模式，在体制机制上，一个是，建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制，再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式”；“要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设‘三大工程’”；“一视同仁满足不同所有制 房地产企业合理融资需求”；“规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度”。 点评：1）关于房地产新发展模式，倪虹部长明确指出在体制机制上，一方面建立“人、房、地、钱”要素联动机制，另一方面改革开发方式、融资方式、销售方式。当前国内住房整体供给充足，但结构性不足问题仍然存在，尤其是人口持续流入的大城市，而人口流出的三四线未来存在供给过剩的压力。因此通过“以人定房，以房定地、以房定钱”，有助于适应人口变化带来的需求形式，通过供需匹配促进 各地楼市健康发展。另外，过去“高周转、高杠杆”开发模式弊端严重，未来或将回归到更加稳健有序、更强调精细化运营与产品品质的开放模式上。 2）关于保障性住房，倪虹部长指出“规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革”。此次倪部长发言与此前中央要求一脉相承，4月28日中央政治局会议指出规划建设保障性住房，7月24日再次提出要加大保障性住房建设和供给，8月25日国务院常务会议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，9月4日何立峰在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要实施严格封闭管理不得上市交易。我们认为，第一，因租赁型保障房难以满足保障对象的长期住房体验，国内住房保障体系长期重视“租售并举”，过去曾推出经适房、“两限房”等，但存在寻租套利、供给不足等问题，此次可售型保障房有望解决上述痛点，通过封闭管理、保本微利的定价模式，更好为工薪群体与重点人才提供“居者有其屋”，是一项长期重要的民生工程；第二，考虑当前楼市修复动能偏弱，且保障房建设对地方政府财政提出更高考验，因此，一方面需要中央予以资金支持，近日潘功胜行长表示为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，另一方面意味着后续保障房建设或将有序推进。 成交：环比回落，后续有望改善 点评：本周（11.4-11.10）新房成交2.0万套，环比降31%，二手房成交1.9万套，环比降4%。11月(截至10日）新房日均成交同比下降 26%，降幅较10月扩大14pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.6.2522.9.2522.12.2523.3.2523.6.2523.9.25W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.112023.12023.32023.52023.72023.92023.11 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期18个月 点评：16城取证库存10137万平，环比升0.7%，去化周期18个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.1621.9.1021.11.0521.12.3122.2.2522.4.2222.6.1722.8.1222.10.722.12.223.2.323.3.3123.5.2623.7.2123.9.1523.11.10 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面6578.3万平、成交建面2836.6万平，环比升7.8%、降44.7%；成交溢价率3.7%，环比升1.3pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.3%、37.3%、59.4%，环比分别升0.1pct、升13pct、降13.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W10.9W10.30 22.6.2722.9.2722.12.2723.3.2723.6.2723.9.27 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 300 200 1000 2% 500 1% 0 0% 0 2022.8 2022.12 2023.4 2023.8 W10.16 杭州 长沙 唐山 江门 重庆 100 万平278 百城土地成交前五城（10.29-11.5） 167157 136126 流动性环境：资金价格大多下行 资金价格大多下行。11月10日当周，R001上行8.30BP至1.79%，R007上行14.66BP至2.02%。截至11月10日，OMO存量17882亿元，较11月3日下降8205亿元。OMO存 量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比下行 28000 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 资金价格大多上行（%） 24000 2000020 16000 12000 8000 4000 -20 -60 R007环比上行14.66BP(%) 2020 2021 2022 2023 6 5 4 3 2 1 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 0-100 境内房地产债发行 本周境内地产债发行量18亿元，净融资额-40.86亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3316.3亿，同比22年约上升8.3%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约420.42亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 房企境内债发行 本周共3家房企发行4只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模排序（亿元） 8.0 5.0 5.0 9 8 7 6 5 4 3 2