M25 办公室 Q2 2024

M25&东南市场报告 Q22024 投资、发展和职业市场 knightfrank.com/research 关键要点执行摘要 123 第二季度的租赁量同比上升。 东南地区的租赁面积在第二季度达到了826,330平方英尺，比2024年第一季度记录的总数低16%，比过去10年的季度平均值低6%。尽管如此，上半年的吸纳量表明已有1,800万平方英尺被租赁。这一总数涵盖了从年初到年中期间的所有租赁活动。比2023年同期高出57%，2024年上 半年的活动是2019年以来最强劲的前六个月。 值得注意的是，交易利率继续显示改善。在第二季度，71个占用者交易完成，在10年之前 考虑到半年期的平均值为63。若以年中时间点考虑，自2020年起，上半年的交易数量逐年上升，2024年上半年记录了自2018年以来最高的交易次数。 从“刚刚足够”转向包括扩张空间的空间。 在中期工作中增加财富 东南市场的相对表现有些分化。截至中期 ，KnightFrank在今年早些时候识别的九个“动力市场”在2024年的总体吸纳量占到了77%，即140万平方英尺。其中，牛津的表现尤为突出，其在2024年上半年占据了21%的空间租赁份额，并且参与了七宗超过50,000平方英尺交易中的两宗。类似地，雷丁的活动也有所增加。与2023年同期相比，雷丁的吸纳量增长了四倍。实际上，如果以12个月滚动期来考虑，雷丁是东南地区表现最佳的市场。 投资活动改善？ 2024年第二季度东南部办公投资总额达 从2023年第二季度起，实现了高达108%的显著增长。此外，在交易数量方面，2024年的上半年完成了50笔交易，远超过去10年的平均值44笔。 流动性限制。 2024年上半财年，私人投资者和房地产公司占据了三分之二的投资量，机构买家仍然主要缺席。随着更高资本成本继续主导市场，流动性仍高度集中。 在较小的批次中，超过85%的交易在上半年的交易价值低于£25m。然而，第二季度确实记录了三笔超过£50m的交易。 有趣的是，这与整个2023年在这个规模范围内交易的交易数量相同。 产量转移过来了？ 尽管第二季度东南部的租赁量有所下降，但H1的租赁量同比增长了57%。 更大的要求九个“动量市场”是否在增加，七个占超过50,000平方米的年中交易的77％英尺收线。 已经完成。 乘员保证满足更高的要求。 2024年上半年的活动显示，承租方正在以日益确定的未来空间需求将需求带入市场。在2024年上半年，已完成的交易面积超过50,000平方英尺，共计七宗。相比之下， 2023年为零宗，而长期平均值为四宗。值得注意的是，第二季度末有两项超 过这一门槛的额外交易正在洽谈中，另有30个需求处于活跃状态。大额需求的增加表明了承租方的立场。 到3.6亿英镑，较过去十年季度平均值低48%。截至2024年上半年总和为7.58亿英镑，相较于2023年上半年减少了19% ，并且与过去十年上半年的平均值相比低了41%。 然而，虽然投资量仍低于长期趋势，但这些数字并不表明 情绪和活动上升。2024年上半年投资额 优质收益率在第二季度保持不变，为 7.00%，因为顶级资产的价格趋于稳定。尽管借贷成本依然坚挺居高，任何收益率变动仍需视乎英国央行的利率调整而定。然而，尽管通货膨胀保持在2.00%，预计年底前将进行削减。随着债务利率变得有利可图，更多的投资者将会回归市场。这种市场的深度增加将导致， ```markdown然而，尽管通货膨胀保持在2.00%，预计年底前将进行削减。 随着债务利率变得有利可图，更多的投 45资者将会回归市场。这种市场的深度增 加将导致，-更激烈的市场竞争， -提高整体市场的活力与流动性，- H1的投资额 2024年是2023年H2的两倍 。 主要收益率保持在7.00% 不变。 增加投资机会和多样性，-可能导致更稳定的经济表现和更高的投资回报率 ，-同时也可能带来对利率敏感资产价格波动的潜在风险。``` 为最佳资产定价。 2M25和东南部办公室Q22024 M25和东南部办事处Q220243 2 东南办事处接收 sqft 0.87m 平方英尺的报价 1.5m 1.2m 0.9m 0.6m Q22023 Q32023 Q42023 Q12024 Q22024 0m 来源：KnightFrankResearch 东南办事处供应 sqft 14% 上面的 10年平均 20m 15m 10m 5m Q22023 Q32023 Q42023 Q12024 Q22024 0m 来源：KnightFrankResearch 占领者市场 季度内租赁量有所下滑，但总体需求保持健康。供应水平稳定，开发管道受到成本上升的挑战。 一个车站山，雷丁 东南 Q2提拔 0.8米平方英尺 -16% 与2024年第一季度相比的差异% 接收(SQFT) 接收（VSQ12024） 供应(SQFT) 供应(VSQ12024) 空置率 SE 826,331 -16% 15.2m -3% 新建和A级空间：81% 8.2%新增和A级空间：6.6% M25 338,259 -22% 8.7m -7% 新的和A级空间：77% 12% 新的和A级空间：76% -10% 新的和A级空间：88% 7.3%新增和A级空间：5.6% M3 99,065 -44% 2.5m 6.3%新增和A级空间：4.8% M4 423,436 32% 7.4m 11.2%新增和A级空间：9.9% 接收和供应Q22024 来源：KnightFrankResearch 2024年第二季度关键租赁交易 地址 尺寸SQFT OCCUPIER 每SQFT租金£ 沃特福德ClarendonWorks 65,327 Allwyn £44.00 250BrookDrive,绿色公园,雷丁 64,207 AWE £37.68 196剑桥科学园，剑桥 44,569 AMD £31.00 Staines伦敦路一号 43,571 伍德集团 £32.00 雷丁车站山 41,936 PWC £46.00 资料来源：KnightFrankResearch。 RODDYABRAM 各大小公司正在升级其在提供高端设施、且通过公共交通与伦敦连接良好的新建地点的办公空间 ，以适应不断变化的办公需求。 杰克·莱利 地区关键位置的优质办公室可用性持续受限 ，即将到来的租赁活动加剧了空间的竞争。 4M25和东南部办事处Q22024M25和东南部办公室Q220245 PrimeRents 每平方英 Key 增长(pa) Q22024 剑桥 65.00 65.000% 东南部的指定需求 ACTIVEDEMAND:5.17MSQFT Q22023 牛津 65.00 62.504% 梅登黑德 M40 M1 沃特福德 45.00 40.0013% 21 20 19 18 A1(M) 22 2324 圣奥尔本斯 43.00 42.501% 2526 M11 27 M25 布伦特伍德 29.00 29.000% 按部门划分的活跃命名需求 Q22024 42% TMT 17% 制药/医疗保健/ 医疗技术零售、分销和 14% 8% 运输制造和快速消费品 7% 能源与公用事业建筑5% 4% 与工程 2% Other 1% 公共部门 来源：KnightFrankResearch 52.50 Slough17Uxbridge哈默史密斯 36.0028 正在阅读 54.00 46.0017% 45.0017% 36.000% 16 15 M4Staines14 36.50 35.004% 56.00 57.00 -2% 29 30 奇斯威克31 53.50 东南1.0m平方英尺的在建空间预出租 DEVELOPMENT：4.9MSQFT Bracknell 30.00 36.50 36.500% 13 12希思罗/斯托克利公园 1 53.500%2 3 达特福德 23.00 投机性发展 平方英尺将于2027年之前完成 3.9 1.2 0.9 0.3 SE M25 M3 M4 来源：KnightFrankResearch 贝辛斯托克 35.00 31.00-3%11 M336.00 37.00-3% 109 吉尔福德 876 4 5M20 23.000% 30.0017% 45.00克罗伊登 40.0013% 克劳利/ 盖特威克 39.00 32.5020% M23 41.00 41.000% WestMalling 26.00 26.000% 总租金假定新建筑以10年的租约出租。 总租金假设交易超过10,000平方英尺的新办公空间。租金是每年每平方英尺NIA。 布莱顿 42.50 40.006% 6M25和东南部办事处Q22024M25和东南部办公室Q220247 投资额 股票交易（M英镑），LHS 没有交易，RHS 2,000 50 1,600 40 1,200 30 800 20 400 10 020122013201420152016 201720182019202020212022202320240 来源：KnightFrankResearch 投资市场 第二季度的投资量保持低位，尽管可供出售的股票数量正在增加。价格趋于稳定，因为买家和卖家的预期差距正在缩小。 地址 价格（£M） 净初始产量 供应商 PURCHASER 装配，铸造厂，77富勒姆皇宫路，哈默史密斯 £52 17.00% 安盛集团 KFIM|私人投资者 温莎一号和二号，温莎表盘，亚瑟路，温莎 Conf. 7.00% Canmoor 字母一 温布利公园大道26号蜂巢 £38 11.00% 昆坦|孤星基金 杰斯特房地产投资有限公司 NorthBaileyHouse,NewInnHallStreet,Oxford £21 7.00% 罗斯伯里投资管理有限公司 Brydell 主要交易Q22024 西蒙·里卡兹 Prime净初始收益率和融资 原净产量（%），LHS五年掉期（%），RHS 7.0 7 6.0 5.0 6 4.0 3.0 5 2.0 1.0 0.0 4 201920202021202220232024 201020112012201320142015201620172018 来源：KnightFrankResearch 尽管活跃资本的池子正在寻找以合理定价的办公资产为目标进行部署，但缺乏任何降息措施阻碍了大额交易的发生。然而，随着稳定性的改善，买家越来越坚信顶级市场的底部已经出现。 亨利·怀尔德 位于优质位置的顶级资产的流动性正在增长，且具有强劲收入回报特征。然而，次级和三级资产继续呈现出不同的情况。 北贝利之家 经验价值侵蚀，兴趣主要集中在替代用途上。 £360m* 东南交易量 *包括占用者购置 脚注：标题统计数据代表2024年第二季度 £15.00m 平均批量 7.00% Prime净初始收益率 52% 英国买家 来源：KnightFrankResearch。GIA 8M25和东南部办事处第二季度2024M25和东南部办公室Q220249 东南及大伦敦办事处 资本市场 生命科学最近市场领先的研究出版物 RoddyAbram合伙人 东南及大伦敦办事处负责人 +442078611280 +447899001028 SimonRickards合作伙伴 东南及大伦敦办事处投资主管 +442078611158 +447787844384 EmmaGoodford合伙人生命科学与创新主管 M25和东南写字楼市场报告 Key 市场 2022 M25和东南写字楼市场报告 +442078611144 +447831581258 Research M25主要市场M25-下一章伦敦报告 杰克·莱利合伙人 东南及大伦敦办事处 +442078615375 +447867002484 Mark