中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望

中国房地产行业 2022年业绩概览 及存量时代房企展望 2023年7月 摘要 根据国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋新开工面积较2021年下降39.4%，房屋销售面积较2021年下降24.3%，市场新房供应量下降，二手房挂牌持续提高。根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为8.9亿人，较2020年人口普查下降6.79%，意味着潜在购房需求下降。需求端上因需求人口下降，城市人口外迁导致的需求减少以及供给端核心城市表现出二手房成交量下降，二手房市场逐步成为楼市的主导力量，房地产市场存量时代已经来临。 存量时代是挑战亦是机遇，房地产企业需要做好资源整合，经营转型，拥抱创新以寻求新的利润增长点。同时，积极抢占城市更新、代建代管等市场机会，稳步推进多元业务发展。与此同时各地方政府近年来都在积极发展保障性 租赁住房，如何通过有效管理存量资产政策，推动保障性租赁住房的发展，引进私人资本参与该领域的投资建设和运营管理，成为各地政府亟需思考的问题。公募类基础设施REITS的突破性发展，也将为房地产行业带来新的发展机遇。存量时代，中国房地产企业仍然有广阔的发展空间。 本文围绕2022年已上市房企披露的2022年及2021年企业年报，通过业绩比较反映企业的业绩情况，同时对房企未来发展方向和投融资新模式做出展望。 本文分析基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据和支撑及30家已上市房企披露的2021年和2022年企业年报，具体企业名单及上市地详见附录。 2022年前30家上市房企的营业收入总体同比下降，增速较上年呈现减缓的趋势，利润率同2021年相比处于较低水平。 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - 2022年与2021年营业收入及增长率[1] 单位：人民币亿元 164.52% 5,038 11.27% 968 -51.15% -51.23% 385 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 碧保万华桂利科润园 中招金海商地蛇 口 绿龙建融城湖发创 金滨绿铁茂江地建 越华新远首美金中中秀发城洋开的科交南 置建 业设 中中路华雅大梁骏劲侨居悦 城乐城 2022年前30家上市房企的营业收入合计约为人民币4.0万亿元，同比降低约9.18%。参考国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋销售面积较2021年下降24.3%，前30家上市房企中有19家企业的营业收入呈下降趋势，其中融创与金科本年度营业收入降幅明显，分别同比下降50.86%与51.15%。融创及金科营业收入下降主要受到房地产周期以及新冠疫情叠加的影响，交付面积和平均售价均有所下降所致。虽然行业整体销售下降，但仍有11家房企实现增长。本年度万科营业收入约为人民币5,038亿元，营收规模位列第一，同比增长11.27%，万科的增长主要依赖于项目的持续交付，同时经营服务、长租公寓等业务的持续增长也为公司提供新的发展动能。中交本年度营业收入约为人民币385亿元，较上年度增幅位列第一，达164.52%，结合年报披露，主要依赖于项目的集中交付，但获地成本上升也导致利润承压，中交本年度毛利率仍有所下降。在整体房地产行业房屋销售下降的情况下，优质房企充分发挥稳健经营的优势，通过持续拿地并开拓物业服务、长租公寓等业务实现逆势增长。 2021年营业收入2022年营业收入2022年营业收入同比增长率 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% 2022年与2021年营业收入同比增长率[1] 24.88% -0.90% -79.21% -26.24% -82.63% 146.28% 碧保万华桂利科润园 中招金海商地蛇 口 绿龙建融城湖发创 金滨绿铁茂江地建 越华新 秀发城 远首美洋开的 置业 金中中中科交南梁 建设 中路华雅大骏劲侨居悦 城乐城 2022年与2021年营业收入同比增长率 2022年前30家上市房企的营业收入同比增长率总体较上年度下降，其中19家房企收入呈现负增长，首开与金科的同比销售增长率降幅最大，分别下降82.63%与79.21%。在收入规模呈现增长趋势的企业中，中交的营业收入同比增长率最高为146.28%，其次为铁建和建发，增长率分别为119.48%与117.31%。 总体而言，受到房地产行业供需两端的影响，叠加新冠疫情等多方面因素，2022年房地产行业整体上营业收入仍有所下降，且随着高地价的项目逐步进入交付周期并确认收入，房企利润承压明显，2022年前30家上市房企盈利指标包括销售毛利率、净利率、净利润及净利润增长率、归母净利润占比、净资产收益率均出现不同程度的下降。 *数据来源：[1]2022及2021年度前30家房地产上市公司企业年报及Wind数据。 120% 100% 2022年与2021年销售毛利率变动[1] -2.12% 0.06% -3.56% 18.05% 5% 0% 80%-5% 60%-10% 40%-15% 20%-20% 0% -20% -24.19% -25% -30% 碧保万桂利科园 华中招 润海商 蛇口 金绿龙建融金地城湖发创茂 滨绿铁越华江地建秀发 新远首美城洋开的 置业 金中中中中路科交南梁骏劲 建设 华雅大侨居悦城乐城 2021年毛利率（%）2022年毛利率（%）2022年毛利率平均值2022年与2021年毛利率变动 2022年前30家上市房企平均毛利率为18.05%，较上年下降了5.14%。除融创毛利率同比上升0.06%外，其他上市房企毛利率均有所下滑。随着行业供需关系的变化，房地产行业竞争加剧，企业利润空间被进一步挤压，房企需要通过拓宽业务范围、提高产品质量等方式，寻求新的发展思路。 30% 20% 10% 2022年与2021年净利率变动[1] 7.90% 5.96% -1.45% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -33.86%-43.19% 碧保万桂利科园 华中招润海商 蛇口 金绿龙建融 地城湖发创 金滨绿铁茂江地建 越华新秀发城 远首美金中洋开的科交置 业 中中中南梁骏建 设 路华雅大劲侨居悦城乐城 2021年净利率2022年净利率2022年平均净利率 2022年前30家上市房企平均净利率约为-1.45%，同比下降约8.85%。其中金科和远洋同比下降最多，分别下降约49.15%和41.76%。参考公告和年报披露，金科和远洋主要受该年度市场经营环境以及销售表现低迷的影响，其中金科主要系受行业影响实施阶段性降价促销、基于谨慎性原则计提大额存货跌价准备以及投资性房地产公允价值变动损失的影响，而远洋主要系计提大额存货跌价准备、联合营项目投资损失以及受到人民币汇兑亏损的影响。总体来说，行业周期性波动影响及供需关系变化下，本年度前30家上市房企净利率均受到不同程度的影响而呈现下降状态。 *数据来源：[1]2022及2021年度前30家房地产上市公司企业年报及Wind数据。 500 400 300 200 100 -(100) (200) (300) (400) (500) 2022年与2021年净利润及增长率[1] 单位：人民币亿元 16.38% 38.30% -407.39% -454.27% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% 碧保万桂利科园 华中招润海商 蛇口 金绿龙地城湖 建融金滨绿发创茂江地 铁越华建秀发 新远首城洋开 美金中的科交置 业 中中中南梁骏建 设 路华雅大劲侨居悦城乐城 2021年净利润2022年净利润2022年同比净利润增长率 2022年前30家上市房企中有24家房企净利润下降，同比降低约60.27%。其中远洋和金科的净利润分别同比减少约 407.39%和454.27%。而在7家净利润上涨的房企中，中交与越秀涨幅较大，分别同比增长38.3%和16.38%。总体来说，受市场周期性波动及供需关系变化，房企净利率受到不同程度影响，优质房企在稳健经营的基础上具备穿越周期的能力，实现了逆势增长。 500 400 300 200 100 -(100) (200) (300) (400) (500) 2022年与2021年归属母公司股东的净利润[1] 单位：人民币亿元 281 244 266 (277) (214) 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% 碧保万华中桂利科润海园 招金绿商地城蛇 口 龙建融金滨湖发创茂江 绿铁越华新地建秀发城 远首美金中洋开的科交置 业 中中中南梁骏建 设 路华雅大劲侨居悦城乐城 2021年 归属母公司股东的净利润 2022年 归属母公司股东的净利润 2021年 归母净利润占比 2022年 归母净利润占比 2022年前30家上市房企平均归属于母公司股东的净利润（“归母净利润”）为人民币29.24亿元，占同期净利润比重为65.43%，相较2021年同比下降10.86%。本年度共有7家房企归母净利润实现增长，其中龙湖和铁建分别确认归 母净利润人民币244亿元和266亿元。本年度共有23家归母净利润下降，其中华润的归母净利润较上年下降13.30%，约为人民币281亿元。融创和金科归母净亏损分别为人民币277亿元、人民币214亿元，融创主要系业务收购对应物业评估增值调整毛利以及计提存货跌价准备影响，金科主要系实施阶段性降价促销以及公司计提存货跌价准备、投 资性物业公允价值变动损失。 *数据来源：[1]2022及2021年度前30家房地产上市公司企业年报及Wind数据。 35% 15% -5% -25% -45% -65% -85% 2022年与2021年归母净资产收益率变动[1] 16.96%-36.70% -83.29% -39.26% -11.6%-31.6% -48.5% 碧保万桂利科园 华中招润海商 蛇 金绿龙地城湖 建融金滨绿发创茂江地 铁越华新远建秀发城洋 首美金中开的科交 置 中中中路南梁骏劲建 华雅大侨居悦城乐城 □2022年净资产收益率2021年净资产收益率业设 2022年中国前30家上市房企净资产收益率平均为-3.19%，同比下降约13.68%。其中，滨江净资产收益率16.96%，较上年上升。结合年报披露，滨江依托于其高质量的土储、财务稳健所带来的较低融资成本以及深耕杭州市场的品牌优势。金科本年净资产收益率同比降幅最大，本年跌至-83.29%。此外，雅居乐、远洋、中南建设、中梁由于本年亏损，净资产收益率较去年的降幅均达到20%以上。华润、龙湖等18家房企本年度净资产收益率仍然为正数，但均较上年有所下降。总体而言，本年度受到房地产周期波动及供求关系变化，房企盈利水平呈现不同程度分化，可以看到实施降本增效、稳健经营对房企整体净利润有正向拉动作用。 2022年与2021年流动资产周转率及变动[1] 180%160%140% 6.58% 144.85% 16.76% 20%10% 120% 0% 100%80% -13.90% -10% 60% -15.29% -20% 40% -34.60% 18.85% 22.83% 21.61% -30% 20%0% -40% 碧保万桂利科园 华中招金润海商地 蛇口 绿龙建融金 城湖发创茂 滨绿铁江地建 越华新远秀发城洋 首美金中中开的科交南置建 业设 中中路梁骏劲 华雅大侨居悦城乐城 2022年前30家上市房企中有20家企业的流动资产周转率水平较去年有所下降，其中碧桂园降幅最大，约为 34.60%；金科和中梁的流动资产周转率也下降较大，分别同比下降15.29%和13.90%。流动资产周转率的大幅下降，主要系受营业收入的大幅下降所致。另外，有10家企业的流动资产周转率水平较去年有所上升，其中中交与金地的流动资产周转率分别较去年上涨16.76%和6.58%，主要系公司积极应对市场变化，优化现