收储商品房，商业可持续原则仍坚持

行业研究|行业周报 看好（维持） 收储商品房，商业可持续原则仍坚持 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年08月12日 核心观点 本周市场回顾。第32周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为4.9%。沪深300指数报收3331.63，周度涨幅为-1.6%；创业板指数报收1595.64，周度涨幅-2.6%；房地产指数（申万）报收 1806.99，周度涨幅为3.3%。 地方政策方面。湖北恩施、杭州萧山、江西上饶持续优化公积金贷款政策。广东惠州拟放开购房落户。广州推出购房送人才绿卡政策。安徽、江西吉水、河南信阳等地出台购房补贴相关政策，江苏无锡、江苏泰州发布房地产市场“以旧换新”具体 措施。 本周新房销量较第31周减少，二手房销售量较第31周减少。第32周44大城市新房销售为1.6万套，较第31周减少27.0%；21大城市二手房销售1.65万套，较第31周减少0.1%。一线城市新、二手房交易较第31周分别减少4.4%、增加7.2%； 二线城市新房、二手房交易较第31周分别减少31.2%、减少1.0%。库存量较第31 周减少，库销比较第31周减少。截至第32周，18大城市库存为77.8万套，较第 31周减少12.1万套；库销比为17.2个月，较第31周减少2.6个月。本周土地市场 活跃度较第31周上升。第32周36大城市市本级合计成交土地48块。土地出让金 增加。2024年第32周36大城市市本级土地出让金为311.36亿元，较第31周增加 130.9亿元。平均溢价率上升。2024年第32周36大城市市本级土地成交平均溢价 率7.9%，较第31周上升2.0%。第32周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的 地块数量为67块。 重点公司公告。苏宁环球发布2023年分红情况。龙湖集团、中粮控股等公司发布2024年7月经营数据。我爱我家、万科A等公司为子公司提供贷款担保。卧龙地产、福星股份发布股票回购进展。华颖创投增持大名城A股。格力地产拟置出房地 产开发业务，拟置入珠海免税集团不低于51%股权。亚通股份、锦江在线、世联行发布关于股票交易异常波动的公告。 投资建议与投资标的 8月7日，深圳市安居集团有限公司发布了《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》（简称“通告”）。《通告》称，为构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。值得再次强调的是，6月12日央行召开的保障性住房再贷款推进会中，提出要确保商业可持续原则。对于配租型保障房，租金收益率需要覆盖资金成本，但是我国租金回报率普遍偏低。根据中指监测数据，50个重点城市的租金房价比平均值为2.1%，若是考虑空置率、装修折旧、中介费等，租金净回报率则更低。而成本方面，在使用保障房再贷款（再贷款利率为1.75%）的情况下，考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右,租金收益率和资金成本倒挂是配租型保障房商业可持续的一大难点。对于配售型保障房，收购价格和未来售出价格的关系是商业可持续的另一难点。此次《通告》中对于收购房源条件要求严格，包括要求收购的房源位置、面积（65平米以下），以及四证齐全等；《通告》中未作阐明收购价格，但参考多地已出台的收储政策，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润）。结合深圳收储《通告》内容，我们认为，目前收储仍然处于市场化、法制化的框架下，为确保商业可持续原则，深圳市收储需以成本价或折价收购，在一定程度上也能起到缓解部分困难房企的资金压力、助力深圳楼市去库存的作用。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 政策重申支持消化存量和优化增量2024-08-06 仍需期待收储等超常规政策2024-07-29 深化地产领域改革2024-07-22 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第32周市场行情回顾（2024.08.03~2024.08.09）4 1.1第32周行业指数表现4 1.2第32周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.03~2024.08.09）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录12 图表目录 图1：2024年第32周44城新房成交套数5 图2：2024年第32周21城二手房成交套数6 图3：2024年第32周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第32周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第32周市场行情回顾（2024.08.03~2024.08.09） 1.1第32周行业指数表现 第32周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为4.9%。沪深300指数报收3331.63，周度涨幅为-1.6%；创业板指数报收1595.64，周度涨幅-2.6%；房地产指数（申万）报收1806.99，周度涨幅为3.3%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数 指数(2024/08/09) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3331.63 -1.6% -0.7% -13.9% 创业板指 1595.64 -2.6% -1.3% -32.0% 房地产指数（申万） 1806.99 3.3% 1.3% -39.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第32周地产板块个股表现 第32周地产板块涨幅居前的公司分别为世联行、城建发展、金地集团、莱茵体育、特发服务。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 世联行 34.0% 亚通股份 -19.9% 城建发展 18.3% 珠江股份 -10.0% 金地集团 15.1% 空港股份 -6.7% 莱茵体育 14.9% 大名城 -6.3% 特发服务 14.4% 张江高科 -4.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.03~2024.08.09） 2.1行业一周要闻回顾 地方政策方面。湖北恩施、杭州萧山、江西上饶持续优化公积金贷款政策。广东惠州拟放开购房 落户。广州推出购房送人才绿卡政策。安徽、江西吉水、河南信阳等地出台购房补贴相关政策，江苏无锡、江苏泰州发布房地产市场“以旧换新”具体措施。 地方政策： 广东惠州：拟放开购房落户配偶、子女、父母可随迁（8.5）信息来源：观点地产网 央行上海总部：推动落实金融支持房地产十六条政策（8.5）信息来源：观点地产网 广州：推出购房送人才绿卡政策（8.6） 信息来源：观点地产网 江苏盐城：国企收购存量二手房采用结算凭证结算，由被收购人在区内购买新房（8.7）信息来源：观点地产网 江西吉水：推购房补贴新政家庭最高可获7万元各类补助（8.7）信息来源：观点地产网 湖北恩施：首套住房最低首付比例不低于15%加大公积金支持力度（8.7）信息来源：观点地产网 江西赣江新区：购新房给予2%购房补贴，加强对“工抵房”价格管控（8.7）信息来源：观点地产网 江西九江：将发放1000张购房优惠券，总房款优惠10%（8.7）信息来源：观点地产网 安徽：出台购房补贴政策，首套新房补贴最高达2%（8.8）信息来源：观点地产网 江西宜春：加强团购在售商品住房，优化商品房价格指导机制（8.8）信息来源：观点地产网 杭州萧山：在本市缴纳公积金，可以购房人家庭为单位申请提取用于首付款（8.8）信息来源：观点地产网 浙江：新推地块实施“计容新规”得房率或达120%提升购房性价比（8.8）信息来源：观点地产网 杭州萧山：购买140平以下商品住宅并完成网签的购房人，可使用每套3万元的购房消费券（8.9）信息来源：观点地产网 黄山：支持刚性和改善性住房消费，加快商品房去库存（8.9）信息来源：观点地产网 江西上饶：首次使用公积金贷款购房可贷80万，三孩家庭额度再上浮20%（8.9）信息来源：观点地产网 河南信阳：买商品住房可获100%契税补贴，开发企业按照市场供求自主定价（8.9）信息来源：观点地产网 江苏无锡：住房“以旧换新”又出新招，国企首推异地置换（8.9）信息来源：观点地产网 江苏泰州：推出住房“以旧换新”政策，助力房地产市场平稳发展（8.9）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第32周新房销量较第31周减少，二手房销售量较第31周减少。第32周44大城市新房销售为 1.6万套，较第31周减少27.0%；21大城市二手房销售1.65万套，较第31周减少0.1%。一线城市新、二手房交易较第31周分别减少4.4%、增加7.2%；二线城市新房、二手房交易较第31周分别减少31.2%、减少1.0%。 图1：2024年第32周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第36周 第4周 第18周 第32周 第46周 第9周 第23周 第37周 第51周 第14周 第32周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第32周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第22周第39周第52周第13周第26周第39周第52周第14周第27周第40周 第1周 第15周第32周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第32周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年 第29周 2021年 第43周 2022年 第5周 2022年 第19周 2022年 第33周 2022年 第47周 2023年 第10周 2023年 第24周 2023年 第38周 2023年 第52周 2024年 第15周 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024年 第32周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第31周减少，库销