光大证券房地产行业流动性跟踪报告（2024年二季度）：24年Q2居民贷款增量边际减少，房地产到位资金环比改善

需求侧：24年Q2居民部门新增存款同/环比皆大幅减少，按揭利率持续下行。 1）居民新增存款：24年Q2，居民部门新增存款0.71万亿元，同比少增1.3万亿元（同比-64.7%），环比少增7.85万亿元（环比-91.7%），或与监管层叫停存款“手工补息”、银行理财市场分流等因素有关。 2）居民新增贷款：24年Q2，居民部门新增人民币贷款1300亿元，同比少增9600亿元（同比-88.1%），环比少增12000亿元（环比-90.2%）；其中，居民短贷减少804亿元，同比少增6451亿元（同比-114.2%），环比少增4372亿元（环比-122.5%）；居民中长贷新增2050亿元，同比少增3108亿元（同比-60.8%），环比少增7700亿元（环比-79.0%）。 3）按揭利率：截至2024年5月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为3.45%，环比4月降低12bp；二套主流房贷利率平均为3.90%，环比4月降低26bp。据金融时报报道，2024年6月新发放个人住房贷款利率为3.49%，比上个月低15个基点，比上年同期低65个基点，均处于历史低位。 供给侧：24年Q2房地产到位资金环比增长8.4%，海外债及信托融资延续低迷。 1）房地产到位资金：24年Q2，全国房地产开发资金到位27849亿元，同比-19.2%，环比+8.4%；其中，国内贷款到位3653亿元，同比-3.3%，环比-19.8%； 企业自筹资金10181亿元，同比-3.8%，环比+17.3%。 2）境内外债券：24年Q2，房企境内外合计发债911亿元，净融资-850亿元； 其中，境内债发行892亿元（环比-23.1%，同比-22.9%），净融资-230亿元； 境外债发行19亿元（环比-94.4%，同比-84.6%），净融资-620亿元。 3）房地产信托融资：24年二季度，房地产集合信托成立规模9.2亿元，同比下降90.8%，环比下降62.2%；共有27款房地产信托产品出现违约，涉及金额133亿元，出险金额同比减少8.4%，环比减少5.6%。 4）抵押补充贷款（PSL)：2024年2-6月，PSL无新增发行。截至2024年6月，PSL余额为28245亿元，同比减少5.5%，PSL余额连续4个月下降。 5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、需求侧：Q2居民部门存款、贷款增量边际下降 1.124年Q2居民部门新增存款同/环比皆大幅减少 2024年二季度，居民部门新增存款0.71万亿元，同比少增1.3万亿元（同比-64.7%），环比少增7.85万亿元（环比-91.7%），或与监管层叫停存款“手工补息”、银行理财市场分流等因素有关。 2024年1-6月，居民部门新增存款9.27万亿元，同比少增2.64万亿元（同比-22.2%）。 截至2024年6月末，我国金融机构储蓄存款余额146.3万亿元，同比增长10.6%。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 1.224年Q2居民部门信贷扩张意愿较Q1递减明显 2024年二季度，居民部门新增人民币贷款1300亿元，同比少增9600亿元（同比-88.1%），环比少增12000亿元（环比-90.2%）；其中，居民短贷减少804亿元，同比少增6451亿元（同比-114.2%），环比少增4372亿元（环比-122.5%）； 居民中长贷新增2050亿元，同比少增3108亿元（同比-60.8%），环比少增7700亿元（环比-79.0%）。 2024年1-6月，居民部门新增人民币贷款14600亿元，同比少增13400亿元（同比-47.9%），其中，居民短贷新增2764亿元，同比少增10536亿元（同比-79.2%），居民中长贷新增11800亿元，同比少增2800亿元（同比-19.2%）；24年Q1、Q2居民部门新增人民币贷款占24年上半年居民部门新增人民币贷款的91%、9%。 图1：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） 图2：居民部门新增贷款/短贷/中长贷当月同比 图5：居民部门单月新增贷款同比变动（亿元） 图6：居民部门累计新增贷款同比变动（亿元） 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 1.324年6月新发放个人住房贷款利率为3.49%，处于历史低位 2024年5月17日，央行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；随后，全国各线城市纷纷积极落地降首付、降利率相关政策。 表1：央行“5.17新政”后一线城市个人购房最新商贷政策 根据贝壳研究院统计数据显示，2024年5月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为3.45%，环比4月降低12bp；二套主流房贷利率平均为3.90%，环比4月降低26bp；百城主流银行平均放款周期22天，较4月增加2天。据金融时报报道，2024年6月新发放个人住房贷款利率为3.49%，比上个月低15个基点，比上年同期低65个基点，均处于历史低位。 图9：全国商贷利率及公积金贷款利率水平 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 2、供给侧：24年Q2房地产到位资金环比增长8.4%，海外债及信托融资延续低迷 2.124年Q2房地产开发到位资金单月同比降幅逐步收窄，房地产企业自筹资金季度环比改善明显 2024年二季度，全国房地产开发资金到位27849亿元，同比-19.2%，环比+8.4%； 其中，国内贷款到位3653亿元，同比-3.3%，环比-19.8%；企业自筹资金10181亿元，同比-3.8%，环比+17.3%；从月度维度看，24年4-6月房地产开发到位资金单月同比降幅逐步收窄，主要因同比低基数原因及6月份定金预收款和个人按揭款到位情况改善。（注：由于统计局数据口径调整原因，上述单季度同比为根据统计局数据重新调整基数后计算得出。） 2024年1-6月，全国房地产开发资金到位53538亿元，同比-22.6%，其中，国内贷款到位8207亿元，同比-6.6%；企业自筹资金18862亿元，同比-9.1%。 图11：全国房地产开发资金来源单月值（亿元） 图12：全国房地产开发资金来源累计值（亿元） 图13：全国房地产开发资金来源单月同比/累计同比 图14：全国房地产开发资金来源累计占比 2.224年Q2房企境内外公开债净融资-850亿元，主要因海外债到期体量较大 2024年二季度，房企境内外合计发债911亿元，环比-39.3%，同比-28.9%，单季度净融资-850亿元；其中，境内债二季度发行892亿元（环比-23.1%，同比-22.9%），偿还1121亿元（环比-3.8%，同比-3.3%），净融资-230亿元；境外债二季度发行19亿元（环比-94.4%，同比-84.6%），偿还639亿元（环比-16.8%，同比-19.7%），净融资-620亿元。 图15：房企境内债券单月发行/偿还/净融资 图16：内房海外债券单月发行/偿还/净融资 2024年1-6月，房企境内外合计发债2409亿元，同比-14.8%，累计到期3694亿元，同比-11.6%，累计净融资-1284亿元；其中，境内债累计发行2051亿元，同比-21.7%，累计偿还2287亿元，同比-3.2%，累计净融资-235亿元；境外债累计发行358亿元，同比+74.1%，累计偿还1407亿元，同比-22.5%，累计净融资额为-1049亿元。 图17：房企境内债券累计发行/偿还/净融资（亿元） 图18：内房海外债券累计发行/偿还/净融资（亿元） 2024年Q3-2025年Q2，房企海内外债券预计到期（不考虑回售）规模约6235亿元，其中房企境内债2024年Q3-2025年Q2预计分别到期1093亿元、770亿元、1099亿元、1058亿元；海外债2024年Q3-2025年Q2预计分别到期374亿元、463亿元、571亿元、808亿元。 图19：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 2.324年Q2房地产信托融资规模持续收窄，违约金额同比有所下降 据用益信托网数据显示，2024年二季度，房地产集合信托成立规模9.2亿元，同比下降90.8%，环比下降62.2%，约占二季度所有集合信托成立规模的0.6%，新成立的房地产集合信托平均收益率约6.70%。 2024年1-6月，房地产集合信托累计成立33.6亿元，同比下降83.9%，占同期所有集合信托成立规模的0.9%。 图20：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 图21：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 图22：新成立房地产集合信托平均收益率 图23：房地产集合信托累计成立规模在所有新成立信托中占比 据用益信托网数据显示，2024年二季度，共有27款房地产信托产品出现违约，涉及金额133亿元，出险金额同比减少8.4%，环比减少5.6%。2024年1-6月，共有38款房地产信托产品出现违约，涉及金额274亿元，同比减少12.5%。 截至2023年末，房地产资金信托余额约为9739亿元，同比下降20.4%，自2013年末以来首次出现季度末余额低于1万亿元，同时占全市场资金信托余额的比重也下降至5.6%。 图24：房地产信托单月违约金额及同比 图25：房地产信托累计违约金额及同比 图26：资金信托余额及房地产信托余额 图27：房地产信托余额同比及占比 2.424年二季度PSL无新增发行，PSL余额连续4个月下降 2023年12月，抵押补充贷款（PSL）当月新增3500亿元；2024年1月，抵押补充贷款（PSL）当月新增1500亿元，为建设“三大工程”提供有力的资金支持；2024年2-6月，PSL无新增发行。截至2024年6月，PSL余额为28245亿元，同比减少5.5%，PSL余额连续4个月下降。 图28：抵押补充贷款(PSL)当月新增（亿元） 图29：抵押补充贷款(PSL)期末余额（亿元） 2.524年二季度重点房企发行债券跟踪 2024年二季度，部分重点房企新发行债券（不含超短期融资债券）票面利率主要介于2.52%至4.25%之间（不考虑未来调整基点），认购倍数主要介于0.4倍至6.3倍之间，其中24华发03认购倍数最高，达到6.3倍。 表2：24年二季度重点房企主要新发行债券情况 2.6城市房地产融资协调机制跟踪 目前，全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制。截至5月16日，