房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月）：需求侧居民信贷边际回暖，供给侧地产债增量明显

需求侧：居民短贷及中长贷如期改善，合理购房需求有望得到进一步信贷支持2022年3月，单月新增居民短贷3,848亿元，同比少增1,394亿（-26.6%），环比多增6,759亿元。2022年3月，单月新增居民中长贷3,735亿元，同比少增2,504亿元（-40.1%），环比多增4,194亿元；2022年1-3月累计新增居民中长贷1.07万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 3月5日，全国“两会”明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”；3月16日，金委会提出“对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”，同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，同时刚性购房信贷支持力度也有望得到提升。 供给侧：3月境内发债环比大幅增加，海外债发行回暖同比增速转正 3月房企境内外单月合计发债860亿元，环比+159.0%（2月-29.2%），同比-13.2%（2月-25.8%），单月净融资-145亿元（2月-81亿元）。其中3月境内发债较2月放量明显，单月发行703亿元，环比增加133.3%，同比下降18.2%（2月+59.8%），单月净融资161亿元；3月境外发债同比增速转正，市场有所回暖，单月发行157亿元，环比增加411.2%，同比增加19.3%（2月-88.1%），单月净融资额约-307亿元。2022年3月房地产集合信托成立金额约122亿元，同比下降81.5%，占单月集合信托成立规模的比重为14.9%，较2月有所下降。 在多方政策利好的推动下，3月房企境内发债规模回升明显，市场信心逐步修复。 海外融资环境有所回暖，中资美元地产债指数亦在3月中旬迎来一波反弹，房企发债规模明显上升，且偏向于发行短期债券，部分房企发行利率较前期有所上升。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。 2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3月16日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 1、需求侧：居民短贷及中长贷皆单月边际改善 1）2022年3月单月新增居民短贷3,848亿元，同比少增1,394亿（-26.6%），环比多增6,759亿元。 2）2022年3月单月新增居民中长贷3,735亿元，同比少增2,504亿元（-40.1%），环比多增4,194亿元；2022年1-3月累计新增居民中长贷1.07万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 3）2022年3月16日，据新华社报道，财政部有关负责人日前表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 财政部对于年内不扩大房地产税试点的表述充分传递了稳楼市、稳预期的信号。 4）2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。 5）2022年3月5日，全国“两会”隆重召开，李克强总理作政府工作报告，提出“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。此次“两会”政府工作报告明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”，我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由地方政府“因城施策”执行。 6）2022年3月4日，人民银行召开2022年金融市场工作电视会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 要持续推动完善金融支持科技创新体系，提升金融机构服务制造业的能力。 7）2022年2月24日，国家住建部召开新闻发布会，提出满足合理的改善型需求。住建部部长王蒙徽在会上表示，今年将保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。 1.1、从资金量来看 2022年3月新增信贷31,300亿元，同比多增3,951亿元（+14.7%），环比多增19,000亿元（+154.5%）。其中企业部门新增24,800亿元，同比多增8,800亿元（+55.0%），环比多增12,400亿元（+100.0%）；居民部门新增7,539亿元，同比少增3,940亿元（-34.3%），环比多增10,908亿元，单月新增信贷占比约24.1%（同比-18.0pct.，环比+51.5pct.）。 2022年1-3月新增人民币贷款8.34万亿元，同比增长8.7%（2021年全年+1.6%）。其中企业部门累计新增7.08万亿，同比增长32.3%（2021年全年-1.2%），占比约84.9%（2021年全年占比60.3%）；居民部门累计新增1.26万亿，同比减少50.8%（2021年全年+0.6%），占比15.1%（2021年全年占比39.7%）。 拆分居民部门来看，22年3月单月新增居民短贷3,848亿元，同比少增1,394亿（-26.6%），环比多增6,759亿元。3月单月新增居民中长贷3,735亿元，同比少增2,504亿元（-40.1%），环比多增4,194亿元，新增信贷单月占比约11.9%（同比-10.9pct.，环比+15.7pct.）。 2022年1-3月累计新增居民中长贷1.07万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 1.2、主要数据图表 2022年3月，单月新增人民币贷款31,300亿元，同比多增3,951亿元（+14.7%），环比多增19,000亿元（+154.5%）。其中： 居民部门新增7,539亿元，同比少增3,940亿元（-34.3%），环比多增10,908亿元。企业部门新增24,800亿元，同比多增8,800亿元（+55.0%），环比多增12,400亿元（+100.0%）。 2022年1-3月新增人民币贷款8.34万亿元，同比增长8.7%，其中： 居民部门累计新增1.26万亿，同比减少50.8%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约15.1%（2021年全年为39.7%）。 企业部门累计新增7.08万亿，同比增长32.3%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约84.9%（2021年全年为60.3%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2022年3月单月新增居民短贷3,848亿元，同比少增1,394亿（-26.6%），环比多增6,759亿元；3月单月新增居民中长贷3,735亿元，同比少增2,504亿元（-40.1%），环比多增4,194亿元。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 2022年1-3月居民短贷累计0.19万亿元，同比增速为-66.7%；累计新增居民中长贷1.07万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 2、供给侧：3月境内发债环比大幅增加，海外债发行回暖同比增速转正 2022年3月房企境内外单月合计发债860亿元，环比+159.0%（2月-29.2%），同比-13.2%（2月-25.8%），单月净融资-145亿元（2月-81亿元）。其中3月境内发债较2月增加明显，单月发行703亿元，环比增加133.3%，同比下降18.2%（2月+59.8%），单月净融资161亿元；3月境外发债同比增速转正，市场有所回暖，单月发行157亿元，环比增加411.2%，同比增加19.3%（2月-88.1%），单月净融资额约-307亿元（2月为-215亿元）。 2022年3月房地产集合信托成立金额约122亿元，同比下降81.5%，占单月集合信托成立规模的比重为14.9%，较2月有所下降。 境内债券方面，在多方政策利好的推动下，3月房企境内发债规模回升明显，市场信心逐步修复，但是房企债务违约情况依旧不容乐观，加之一季度百强房企整体业绩同比大幅降低，这使得部分高资质房企新发债利率较前期有所上升。 海外债方面，海外融资环境有所回暖，房企发债规模明显上升，且偏向于发行短期债券，部分房企发行利率较前期有所上升。 从Markeit iBoxx债券指数来看，中资美元地产债指数在2月以来持续下行，在3月中旬迎来一波反弹，市场信心有所回暖。按2022年1月1日定基100.00指数计算，4月8日投资级指数为92.36，高收益债指数为79.42。 2.1、从资金量来看 整体来看，2022年3月单月房企发债约860亿元，环比增加159%，同比下降13.2%；3月单月房企净融资-145亿元，对比2月为-81亿元。 其中2022年3月房企境内债发行规模较上月增加明显，单月发债703亿元，环比增加133.3%，同比下降18.2%（2月为+59.8%），单月境内债净融资额为161亿元（2月为133亿元）。从结构来看，3月房企发债融资以一般中期票据为主，环比增加116.4亿至292.1亿元，占当月境内债发行比重达41.6%；公司债、定向工具、超短融等发行较上月增长较为明显，3月无企业债、私募债发行。 2022年3月海外债一级市场发