2024年第二季度不动产ABS市场概况

金融结构评级部赵超唐诗怡董仪徐宇扬 摘要： 2024年第二季度，不动产ABS（包括CMBS/CMBN和类REITs）合计发行规模为352.94亿元，环比增长21.11%，同比下降39.27%，二季度房地产租赁市场表现黯淡，不动产ABS发行动力不足。从净融资额来看，2024年第二季度，不动产ABS的净融资额为249.97亿元，同比下降6.66%，降幅较一季度有所收窄，其中类REITs产品对净融资额的贡献较大。从发起机构来看，二季度不动产ABS中仍以国有企业为主，其中CMBS/CMBN的发起机构以拥有优质物业的城投类企业和商业物业开发类企业等为主，类REITs发起机构相对集中，其中康富租赁占比75%，并表型类REITs依然受到央企青睐，二季度在交易所市场发行了两单并表权益类REITs。 二季度不动产ABS发行利率整体较低且呈下降趋势，除个别产品发行利率偏高，AAAsf级证券发行利率整体维持3%以内。 从底层物业的业态来看，零售和办公物业仍是不动产ABS的重要底层物业，同时类REITs底层物业中还包含清洁能源基础设施，长租公寓预计也将成为不动产ABS的重要资产。CMBS/CMBN的底层物业大部分位于上海、北京和江苏，区域环境较好；类REITs的底层物业中，办公、零售物业等商业物业分布在上海和江苏等经济发达地区，清洁能源基础设施则位于山东和云南等自然资源丰富区域。 不动产ABS舆情方面，受高企的空置率叠加高位的基准利率影响，欧美等商业地产价格持续承压，二季度，部分海外高信用等级的CMBS债券投资者出现损失。以此为鉴，国内CMBS的投资者需警惕标的物业的估值下降，在相对宽松的货币政策环境下，需重点关注物业自身的租金水平和空置率等参数。 一、2024年第二季度不动产ABS总体发行情况 1.二季度不动产ABS发行动力依旧不足 2024年第二季度，不动产ABS合计发行了20单，发行规模为352.94亿元，环比增长21.11%，同比下降39.27%。受二季度发行不及预期影响，2024年上半年，不动产ABS发行规模为644.37亿元，同比下降23.07%。不动产ABS发行增速可能会持续下降，一方面优质物业已在前期被挖掘，另一方面国内房地产整体行情依旧不容乐观，二季度房地产租赁市场的表现较为黯淡。根据戴德梁行 《2024年Q2一线城市写字楼市场回顾与展望》，一线城市的写字楼租金呈下降趋势，北京甲级写字楼租金环比下降3.9%至279.2元/平方米/月，空置率为18.0%；上海甲级写字楼租金环比下降2.7%至230.8元/平方米/月，空置率为21.7%。 分产品来看，2024年第二季度，CMBS发行了14单，发行规模为194.53亿元，同期，CMBN未有发行。2024年第二季度，类REITs发行了6单，发行规模为158.41亿元。其中，四单类REITs产品在交易所市场发行，合计规模133.83亿元；两单类REITs产品在银行间市场发行，合计规模24.58亿元。 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 2.CMBS/CMBN融资额净流出态势有所放缓 从净融资额来看，2024年第二季度，不动产ABS的净融资额为249.97亿元，同比下降6.66%，降幅较一季度有所收窄。CMBS产品的净融资额为-4.15亿元，与一季度的大额净流出相比，流出态势有所放缓。与之相比，类REITs产品的净融资额呈净流入，2024年第二季度，交易所市场的类REITs和银行间市场的类REITs净融额分别为230.97亿元和24.58亿元，依旧保持良好的发行势头。 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 3.CMBS/CMBN发起机构多元化，类REITs发起机构相对集中 2024年第二季度，不动产ABS的发起机构仍以国有企业为主，既有到期续发的企业，也有在市场上新亮相的企业。二季度规模最大的CMBS/CMBN产品的发行人为华润置地控股有限公司和上海地铁资产投资管理有限公司，底层物业为上海万象城二期，发行规模为59.01亿元，占总发行规模的30.33%。早在2021年6月8日，华润置地和上海地铁作为原始权益人成功发行“中信证券-国君-上海万象城资产支持专项计划”，此次以万象城二期作为底层物业发行产品。二季度，苏州工业园旗下的苏州恒泰商置投资发展有限公司连续发行了两单CMBS产品，规模合计24.92亿元，底层物业包括苏州W酒店、盛捷白塘金融港服务公寓和苏州中心A座及领寓商务广场。 除了已发过多单CMBS/CMBN产品的企业选择续发外，还有多个首单项目在二季度亮相。4月25日，宁波通商控股集团成功发行了宁波市首单写字楼CMBS；同日，湖北文旅酒店集团有限公司成功发行了以洪山宾馆及光谷皇冠假日酒店为底层物业的专项计划，是湖北省首单酒店资产CMBS；5月28日，西安高科旗下的高新配套公司完成CMBS的发行，是陕西省首单产业园CMBS产品。 与CMBS/CMBN的发起机构相比，类REITs发起机构相对集中。2024年第二季度发行的类REITs中，规模最大的发起机构仍为中国康富租赁，共发行了三 单类REITs产品，发行规模合计为118.65亿元，占总发行规模的74.90%。细分来看，康富租赁发行的类REITs产品，一单以中电投旗下的光伏电站为底层资产；一单以中核集团旗下的中核汇能有限公司（“中核汇能”）24家全资项目公司运营的27个光伏电站、风电站及分布式光伏为底层资产；另一单以华润置地的石家庄万象城为底层资产。 值得一提的是，并表型类REITs依然受到央企青睐。二季度在交易所市场发行了两单并表权益类REITs（汇能2024-1和云南2024-1），均以康富租赁作为原始权益人，底层资产为光伏电站等基础设施的类REITs，项目公司分别属于中电投集团和中核集团旗下。并表型类REITs产品采取“类REITs+有限合伙企业”结构，即以有限合伙企业为核心载体，通过结构化设计，发行人既可将有限合伙企业纳入合并报表范围，又可将所有募集资金计入少数股东权益，从而降低合并报表资产负债率。 二、2024年第二季度不动产ABS发行利率情况 1.发行利率整体较低且呈下降趋势，发行级别向AAAsf趋同 从证券的发行级别来看，除西安高科集团发行的CMBS优先级证券的级别为AA+sf，其余产品的优先级或者优先A档证券均为AAAsf。从证券发行利率走势来看，2024年第二季度货币政策宽松、基准利率持续下行，不动产ABS证券发行利率走势与基准利率基本趋同。其中，发行利率相对较高的产品包括，西安高科集团发行的CMBS产品利率为4.8%；万科发行的CMBS产品利率为3.6%；平煤神马发行的CMBS产品利率为3.17%。其余不动产ABS-AAAsf级别证券的发行利率均在3%以内。与此同时，六单类REITs均成功获得了较低的发行利率，也反映出投资者对类REITs产品的信心。 三、2024年第二季度不动产ABS底层物业情况 1.零售和办公物业仍是不动产ABS重要底层物业，长租公寓或成重要资产 从底层物业的业态来看，2024年第二季度，以零售物业为底层物业的CMBS/CMBN共计2单，发行规模为62.28亿元，规模占比为32.02%。零售物业包含位于上海的万象城和合肥“黉街”商业街区。以办公物业为底层物业的CMBS/CMBN产品共计5单，发行规模为61.52亿元，规模占比为31.62%。此外，二季度底层物业的亮点为浦开集团的慧智公寓，在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，这类优质的长租公寓预期会成为CMBS/CMBN的重要底层资产。 2024年第二季度，以基础设施为底层物业的类REITs共计3单，规模为88.19亿元，规模占比为55.67%，均为清洁能源发电设施。具体为中核集团旗下的光伏电站和风力电站，广东能源集团旗下的光伏电站以及国电投旗下的光伏电站。 在政策支持鼓励下，具有稳定现金流的清洁能源基础设施已经成为类REITs市场的重要构成。其余类REITs产品的底层物业还包括零售物业和办公物业，零售物业为华润置地旗下的石家庄万象城，办公物业为中化国际在沪办公楼中化国际广场。 2.商业物业位于经济发达地区，清洁能源位于自然资源丰裕区域 从底层物业的区位分布来看，2024年第二季度，CMBS/CMBN产品的底层物业大部分位于上海、北京和江苏等经济发达地区。其中，底层物业位于上海的CMBS/CMBN共计2单，规模为69.01亿元，规模占比为35.48%。 2024年第二季度，类REITs的底层物业中，办公、零售物业等商业物业分布在上海和江苏等经济发达地区，清洁能源基础设施则位于山东、云南等自然资源丰富区域。 四、2024年第二季度不动产ABS舆情 1.物业拍卖考验管理人的处置能力，需警惕物业处置不力带来的违约风险 2024年7月4日，华林证券披露了关于收到的上海国际仲裁中心做出的裁决，华林证券被上海国际仲裁中心判处偿还大连银行本金损失约2.3亿元。作为红博会展专项计划的管理人，华林证券已经启动专项计划项下底层资产的处置程序。相关底层资产为位于哈尔滨市南岗区长江路与红旗大街交角处商业及办公区部分的建筑面积119,559.76平方米商业房产和82,730.30平方米国有土地使用权。根据华林证券6月14日发布的《关于涉及仲裁的进展公告》，上述底层资产将于2024年7月13日10时至2024年7月14日10时止（延时的除外）在“京东资产交易平台”进行公开拍卖，起拍价13.53亿元。 2．高企的空置率叠加高位的基准利率，商业地产价格持续承压，海外CMBS投资人承受亏损风险 二季度海外市场上，持有AAA级CMBS的部分投资人在全球金融危机后首次出现亏损。5月，以美国纽约曼哈顿一栋写字楼（1740 Broadway）的抵押贷款为支持的3.08亿美元票据BWAY Mortgage Trust 2015-1740遭到抛售，A类票据的购买者在抛售票据后损失了26%的本金。6月18日，英国Maroon Loan的抵押物以3500万英镑被售出，在扣除各种费用和增值税后，票据持有人将遭受6%的本金损失。出现亏损的原因可以归结为居家办公的持续使得欧美商业地产，尤其是写字楼地产的空置率持续走高，高空置率导致未来现金流的下降，降低了商业地产的资产价值。其次，随着欧美央行政策利率持续位于高位，导致商业地产资本化率提升，进而导致其估值显著下降。 免责声明： 本报告为新世纪评级基于公开及合法获取的信息进行分析所得的研究成果，版权归新世纪评级所有，新世纪评级保留一切与此相关的权利。未经许可，任何机构和个人不得以任何方式制作本报告任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用本报告。经过授权的引用或转载，需注明出处为新世纪评级，且不得对内容进行有悖原意的引用、删节和修改。如未经新世纪评级授权进行私自转载或者转发，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，新世纪评级将保留随时追究其法律责任的权利。 本报告的观点、结论和建议仅供参考，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，对任何因直接或间接使用本报告内容或者据此进行投资所造成的一切后果或损失新世纪评级不承担任何法律责任。