2024年第二季度不动产ABS市场概况

2024年第二季度不动产ABS市场概况 金融结构评级部赵超唐诗怡董仪徐宇扬 摘要： 2024年第二季度，不动产ABS（包括CMBS/CMBN和类REITs）合计发行规模为352.94亿元，环比增长21.11%，同比下降39.27%，二季度房地产租赁市场表现黯淡，不动产ABS发行动力不足。从净融资额来看，2024年第二季度，不动产ABS的净融资额为249.97亿元，同比下降6.66%，降幅较一季度有所收窄，其中类REITs产品对净融资额的贡献较大。从发起机构来看，二季度不动产ABS中仍以国有企业为主，其中CMBS/CMBN的发起机构以拥有优质物业的城投类企业和商业物业开发类企业等为主，类REITs发起机构相对集中，其中康富租赁占比75%，并表型类REITs依然受到央企青睐，二季度在交易所市场发行了两单并表权益类REITs。 二季度不动产ABS发行利率整体较低且呈下降趋势，除个别产品发行利率偏高，AAAsf级证券发行利率整体维持3%以内。 从底层物业的业态来看，零售和办公物业仍是不动产ABS的重要底层物业，同时类REITs底层物业中还包含清洁能源基础设施，长租公寓预计也将成为不动产ABS的重要资产。CMBS/CMBN的底层物业大部分位于上海、北京和江苏，区域环境较好；类REITs的底层物业中，办公、零售物业等商业物业分布在上海和江苏等经济发达地区，清洁能源基础设施则位于山东和云南等自然资源丰富区域。 不动产ABS舆情方面，受高企的空置率叠加高位的基准利率影响，欧美等商业地产价格持续承压，二季度，部分海外高信用等级的CMBS债券投资者出现损失。以此为鉴，国内CMBS的投资者需警惕标的物业的估值下降，在相对宽松的货币政策环境下，需重点关注物业自身的租金水平和空置率等参数。 一、2024年第二季度不动产ABS总体发行情况 1.二季度不动产ABS发行动力依旧不足 2024年第二季度，不动产ABS合计发行了20单，发行规模为352.94亿元，环比增长21.11%，同比下降39.27%。受二季度发行不及预期影响，2024年上半年，不动产ABS发行规模为644.37亿元，同比下降23.07%。不动产ABS发行增速可能会持续下降，一方面优质物业已在前期被挖掘，另一方面国内房地产整体行情依旧不容乐观，二季度房地产租赁市场的表现较为黯淡。根据戴德梁行 《2024年Q2一线城市写字楼市场回顾与展望》，一线城市的写字楼租金呈下降趋势，北京甲级写字楼租金环比下降3.9%至279.2元/平方米/月，空置率为18.0%；上海甲级写字楼租金环比下降2.7%至230.8元/平方米/月，空置率为21.7%。 分产品来看，2024年第二季度，CMBS发行了14单，发行规模为194.53亿元，同期，CMBN未有发行。2024年第二季度，类REITs发行了6单，发行规模为158.41亿元。其中，四单类REITs产品在交易所市场发行，合计规模133.83亿元；两单类REITs产品在银行间市场发行，合计规模24.58亿元。 2500 2000 1500 1000 500 0 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2019年2020年2021年2022年2023年2024年上半年 CMBS发行规模(亿元) CMBS发行单数(单) CMBN发行规模(亿元) CMBN发行单数(单) 类Reits发行规模(亿元) 类Reits发行单数(单) 图表1.近年来不动产ABS发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 800 40 700 35 600 30 500 25 400 20 300 15 200 10 100 5 0 0 第一季度 第二季度 2023年发行规模(亿元) 2023年发行单数(单) 第三季度 第四季度 2024年发行规模(亿元) 2024年发行单数(单) 图表2.2023-2024年不动产ABS各季度发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 2.CMBS/CMBN融资额净流出态势有所放缓 从净融资额来看，2024年第二季度，不动产ABS的净融资额为249.97亿元，同比下降6.66%，降幅较一季度有所收窄。CMBS产品的净融资额为-4.15亿元，与一季度的大额净流出相比，流出态势有所放缓。与之相比，类REITs产品的净融资额呈净流入，2024年第二季度，交易所市场的类REITs和银行间市场的类REITs净融额分别为230.97亿元和24.58亿元，依旧保持良好的发行势头。 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 (200.00) 2019 2020 2021 2022 20232024Q12024Q2 交易所市场CMBS交易所市场类REITs银行间市场CMBN银行间市场类REITs 图表3.近年来不动产ABS净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 500.00 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 图表4.2023和2024年不动产ABS各季度净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 3.CMBS/CMBN发起机构多元化，类REITs发起机构相对集中 2024年第二季度，不动产ABS的发起机构仍以国有企业为主，既有到期续发的企业，也有在市场上新亮相的企业。二季度规模最大的CMBS/CMBN产品的发行人为华润置地控股有限公司和上海地铁资产投资管理有限公司，底层物业为上海万象城二期，发行规模为59.01亿元，占总发行规模的30.33%。早在2021 年6月8日，华润置地和上海地铁作为原始权益人成功发行“中信证券-国君-上海万象城资产支持专项计划”，此次以万象城二期作为底层物业发行产品。二季度，苏州工业园旗下的苏州恒泰商置投资发展有限公司连续发行了两单CMBS产品，规模合计24.92亿元，底层物业包括苏州W酒店、盛捷白塘金融港服务公寓和苏州中心A座及领寓商务广场。 除了已发过多单CMBS/CMBN产品的企业选择续发外，还有多个首单项目在二季度亮相。4月25日，宁波通商控股集团成功发行了宁波市首单写字楼CMBS；同日，湖北文旅酒店集团有限公司成功发行了以洪山宾馆及光谷皇冠假日酒店为底层物业的专项计划，是湖北省首单酒店资产CMBS；5月28日，西安高科旗下的高新配套公司完成CMBS的发行，是陕西省首单产业园CMBS产品。 发起机构 发行单数 发行金额（亿元） 华润置地控股有限公司、上海地铁资产投资管理有限公司 1 59.01 苏州恒泰商置投资发展有限公司 2 24.92 山东土地资本投资集团有限公司 1 19.51 北京♘泰控股集团有限公司 1 18.00 万科企业股份有限公司 1 14.35 杭州萧山绿色制造产业园建设发展有限公司 1 14.00 湖北文旅酒店集团有限公司 1 10.51 上海浦东轨道交通开发投资（集团）有限公司 1 10.00 宁波通商控股集团有限公司 1 8.00 河南中豫信用增进有限公司 1 5.00 广州工控资产管理有限公司 1 4.01 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 1 3.95 合肥滨湖国有资本运营控股集团有限公司 1 3.27 合计 14 194.53 图表5.2024年第二季度CMBS/CMBN发起机构概况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 与CMBS/CMBN的发起机构相比，类REITs发起机构相对集中。2024年第二季度发行的类REITs中，规模最大的发起机构仍为中国康富租赁，共发行了三 单类REITs产品，发行规模合计为118.65亿元，占总发行规模的74.90%。细分来看，康富租赁发行的类REITs产品，一单以中电投旗下的光伏电站为底层资产；一单以中核集团旗下的中核汇能有限公司（“中核汇能”）24家全资项目公司运营的27个光伏电站、风电站及分布式光伏为底层资产；另一单以华润置地的石家庄万象城为底层资产。 值得一提的是，并表型类REITs依然受到央企青睐。二季度在交易所市场发行了两单并表权益类REITs（汇能2024-1和云南2024-1），均以康富租赁作为原始权益人，底层资产为光伏电站等基础设施的类REITs，项目公司分别属于中电投集团和中核集团旗下。并表型类REITs产品采取“类REITs+有限合伙企业”结构，即以有限合伙企业为核心载体，通过结构化设计，发行人既可将有限合伙企业纳入合并报表范围，又可将所有募集资金计入少数股东权益，从而降低合并报表资产负债率。 发起机构类型 发起机构 发行单数 发行金额（亿元） 国企 中国康富国际租赁股份有限公司 3 118.65 国企 中化国际（控股）股份有限公司 1 15.18 城投 无锡市太湖新城资产经营管理有限公司 1 12.96 国企 广东省电力工业燃料有限公司 1 11.62 合计 --- 6 158.41 图表6.2024年第二季度类REITs发起机构概况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 二、2024年第二季度不动产ABS发行利率情况 1.发行利率整体较低且呈下降趋势，发行级别向AAAsf趋同 从证券的发行级别来看，除西安高科集团发行的CMBS优先级证券的级别为AA+sf，其余产品的优先级或者优先A档证券均为AAAsf。从证券发行利率走势来看，2024年第二季度货币政策宽松、基准利率持续下行，不动产ABS证券发行利率走势与基准利率基本趋同。其中，发行利率相对较高的产品包括，西安高科集团发行的CMBS产品利率为4.8%；万科发行的CMBS产品利率为3.6%；平煤神马发行的CMBS产品利率为3.17%。其余不动产ABS-AAAsf级别证券的发行利率均在3%以内。与此同时，六单类REITs均成功获得了较低的发行利率，也反映出投资者对类REITs产品的信心。 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 一年期国债收益率 广能莱州ABN2024-1昆泰2024-1 石万2024-1配套2024-1云南2024-1 两年期国债收益率 海联2024-1鹏越2024-1苏恒2024-1 万象城2024-1中化国际2024-1 三年期国债收益率 黉街2024-1浦开2024-1通商2024-1文旅2024-1 工控2024-1 汇能2024-1 商置1号2024-1土地2024-1 萧制造2024-1 图表7.2024年第二季度不动产ABS证券发行利率情况（单位：%） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 三、2024年第二季度不动产ABS底层物业情况 1.零售和办公物业仍是不动产ABS重要底层物业，长租公寓或成重要资产从底层物业的业态来看，2024年第二季度，以零售物业为底层物业的CMBS/CMBN共计2单，发行规模为62.28亿元，规模占比为32.02%。零售物业包含位于上海的万象城和合肥“黉街”商业街区。以办公物业为底层物业的 CMBS/CMBN产品共计5单，发行规模为61.52亿元，规模占比为31.62%。此外，二季度底层物业的亮点为浦开集团的慧智公寓，在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，这类优质的长租公寓预期会成为CMBS/CMBN的重要底层资产。 业态 发行单数 发行金额（亿元） 零售物业 2 62.28 办公物业 5 61.52 混合类 4 36.31 酒店 2 24.42 公寓 1 10.00 合计 14 194.53 图表8.2024年第二季度CMBS/CMBN底层物业业态情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 2024年第二季度，以基础设施为底层物业的类REIT