可持续的包容性住房增长 ： 以俄亥俄州哥伦布为例

社会部门实践 可持续的包容性住房增长：以俄亥俄州哥伦布为例 快速的经济增长创造了充足的机会-以及住房短缺。城市和周边地区的反应可以为其他美国城市提供蓝图。 本文由BrandonCarrus、SethMyers、BrianParro、DuwainPinder和BenSafran共同撰写，代表麦肯锡社会部门实践的观点。 ©DavidShvartsman/盖蒂图片社 2023年7月 在过去的二十年里，与领先的同行城市相比，哥伦布地区拥有超大的人口和经济增长 美国平均水平。1然而，增长是有代价的-特别是超过了该地区可用住房的供应。随着库存的枯竭，房屋和租金价格飙升，这使房屋所有权-有时甚至是头顶上的屋顶-对许多人来说越来越遥不可及，特别是那些来自历史上边缘化社区的人。 在过去的十年中，房价和租金的上涨大大超过了家庭收入。此外，该地区的无家可归人口（PEH）近年来的增长速度快于美国同行。该地区的挑战有一个 对历史上被边缘化的人群(如黑人和西班牙裔居民)的影响不成比例，他们被边缘化的可能性大大降低 在持续的快速增长中，PEH对负担得起的住房和支持服务的需求只会继续增加，除非采取重大行动。2 哥伦布是美国住房不安全困境的缩影。尽管许多主要城市都在接受全国媒体对此问题的报道，但住房不安全是全国各种规模社区面临的人道主义挑战。全国房屋建筑商协会估计，约有70％的美国家庭无法以全国中位数价格负担新房屋。32022年，美国房屋空置率处于1987年以来的最低水平。4和国家是 估计有650万套住房短缺。5租房者在全国范围内也面临着越来越大的压力：23％的人将其收入的至少一半用于住房成本 ，6根据美国住房和城市发展部（HUD）的定义，它们“严重的租金负担”。7 与美国许多地区一样，哥伦布住房短缺的主要原因是深深困扰的经济和社会问题，包括收入停滞，房屋所有权的种族差距以及获得融资和服务的机会。 随着哥伦布制定未来几十年的增长战略，解决住房和 无家可归将是实现所有人繁荣目标的重要组成部分 。今天， 预计到2032年，哥伦布将短缺多达110,000套住房。8如果不增加住房供应，哥伦布可能难以继续保持增长轨迹。具体来说，我们已经确定了四个优先干预措施，旨在协同增加住房存量，保持租金可承受，以及 帮助更多的人，包括历史上被边缘化的人群，进入住房市场 ： 1.挖掘现有住房容量潜力。公私在政策上的合作可以确定可用于住房的土地，要么是未充分利用的财产，要么是增加住房供应的更广泛的重新分区努力的一部分，这是持续经济增长的要求。 1在本文中，除非另有说明，否则“哥伦布”是指哥伦布大都会统计区域。请参阅“俄亥俄州大都会统计区域（MSA）”，俄亥俄州就业和家庭服务部，劳动力发展办公室，2023年6月22日访问。 2HUD将经济适用房定义为“居住者为住房成本支付不超过总收入30％的住房，包括公用事业费用”。请参阅“经济适用房术语表”，HUD，2023年6月22日访问。 3NAHBNow，“近10个家庭中有7个买不起新的中等价位房屋”，美国房屋建筑商协会的博客文章，2022年2月15日。 4“美国的房屋空置率”，美国人口普查局，于2023年6月22日从圣路易斯联邦储备银行（FRED）检索。 5AnnaBahney，“美国住房市场短缺650万套住房”，CNN，2023年3月8日。 6KatherineSchaeffer，“关于美国住房负担能力的关键事实”，皮尤研究中心，2022年3月23日。 7“租金负担：重新思考可负担性措施”，PD&REdge，2023年6月22日访问。 8VogtStrategicInsights，“哥伦布地区住房需求分析”，俄亥俄州中部建筑业协会，2022年8月30日。 2.降低新建成本。有希望的降低成本机会包括简化许可流程和吸引建筑商 具有成本效益的施工方法的专业知识。 3.支持购房者和租房者。地方政府和政策制定者可以扩大资源，并考虑支持公共和私营部门举措的政策，以提高住房拥有率，帮助提高租金负担能力，并降低无家可归的风险。 4.优先解决无家可归问题。缓解无家可归需要提高对PEH当前可用资源的认识，并扩大救济基金，以帮助居民获得负担得起的住房，医疗保健支持，就业培训以及其他对减少无家可归至关重要的资源。 许多地方领导人都很清楚蓬勃发展带来的挑战。本文提出的政策中立研究旨在补充哥伦布市及其周边地区领导人已经开展的工作 为住房短缺、经济适用房和无家可归的决策提供信息的领域。9在此过程中，我们认为哥伦布地区的住房方法既可以建立在全国其他地区的经济发展战略的基础上，也可以为其提供信息-成功提供了潜在的发展蓝图。 中西部增长最快的地区 从2000年到2021年，哥伦布地区的人口增加了三分之一 ，增加了50多万人，成为中西部增长最快的大都市统计区(MSA)。102022年9月，哥伦布被评为美国第五大最热门的住房市场，受房屋销售和需求速度的推动。11 这种增长是由该地区不断增长的经济实力促成的，并将继续受益于该地区不断增长的经济实力：从2008年到2021年，哥伦布的GDP增长超过了全国近10 个百分点。12来自半导体，金融服务和生物制药等一系列行业的最新重大商业投资也促进了增长。13 9例如，参见BoieMeibers，“哥伦布详细计划建设，保存和投资包容性经济适用房”，哥伦布商业第一，2022年6月27日；BoieMeibers，“哥伦布市议会宣布了 12部分计划，以应对经济适用房短缺，“哥伦布商业第一，2023年3月16日；邦妮·迈伯斯，”冲床清单：哥伦布为住房危机提出了新的解决方案，”哥伦布商业第一，2022年10月24日；马克·费伦奇克，“沃辛顿考虑在11月的投票中要求发行110万美元的经济适用房债券”，哥伦布调度，2023年1月16日。 10“俄亥俄州哥伦布（MSA）[COLPOP]的居民人口”，美国人口普查局，2023年4月7日从FRED检索。包括人口超过一百万的MSA。中西部定义为伊利诺伊州 ，印第安纳州，爱荷华州，堪萨斯州，密歇根州，明尼苏达州，密苏里州，俄亥俄州，内布拉斯加州，北达科他州，南达科他州和威斯康星州。请参阅2023 年4月7日检索的“哥伦布居民人口”；2020年事实手册，哥伦布市，2023年6月22日访问。 11“CAGDP1县和MSA国内生产总值（GDP）摘要”，美国经济分析局，2023年5月12日访问；“表1.1.6。实际国内生产总值，美元”，美国经济分析局，2023年5月12日访问。 12“俄亥俄州哥伦布（MSA）[NGMP18140]的国内生产总值”，美国经济分析局，于2023年6月23日从FRED检索；“国内生产总值[GDP]”，美国经济分析局，于2023年6月23日从FRED检索。 13“英特尔在俄亥俄州破土动工，”JobsOhio，于2023年6月22日访问；“项目公告”，一个哥伦布，于2023年6月22日访问；“西部联盟银行扩展到哥伦布地区，在新技术中心创造150个新工作，“一个哥伦布，2023年1月9日；“发现计划在白厅开设一个客户服务中心，以带来高质量的工作机会并增强哥伦布地区的公平”，一个哥伦布，2022年11月18日。 成长的烦恼：应对快速增长人口涌入对哥伦布的住宅房地产和租金造成了明显的压力 市场，尤其是有色人种。增加住房供应是该地区持续增长轨迹的关键推动者。 房价快速上涨。尽管与领先的同行相比，该地区仍然相对负担得起，但房价却飞涨。 关于收入。来自Zillow的数据显示，大约十年前，哥伦布家庭收入中位数的增长和价值 ofthecity’s“lowertier”housingstockbegantodiverge(Exhibit1).Inthetenyearssincethenthen,lower-tierhousingpriceswithinthecity’s 界限增加到家庭收入中位数增长的1.9倍-这是不可持续的差异。14新住房建设形式的骑兵可能会很慢：从2004年到2022年，哥伦布的新单户住宅的年度建设下降了34％，但尚未恢复到2004年之前的水平。15事实上，该地区每100个净新增就业岗位，仅发放了65个新的住房许可证。 16 14Zillow房屋价值指数（ZHVI）所有房屋-底层时间系列，于2023年4月19日访问。 15“B19013过去12个月的家庭收入中位数”，ACS5年估算2016-21，美国人口普查局美国社区调查。 16哥伦布地区住房需求分析，沃格特战略洞察，2022年8月30日。 增加住房供应是该地区持续增长轨迹的关键推动因素。 附件1 哥伦布的家庭收入中位数赶不上价格更低的房屋的成本。 下层价格的变化1哥伦布大都会统计区的家庭和家庭收入中位数，指数（2000年12月=100） 345 00 50 189p.p.2 00 50 156 00 20002002200420062008 2010201220142016201820202022 低层房屋的房屋价值350家庭收入中位数 3 2 2 1 1 1Zillow定义的低层房屋是给定地区第5至第35百分位价格范围内房屋的典型值。 2百分比。 资料来源：穆迪分析；美国人口普查局；Zillow房屋价值指数（ZHVI）所有房屋-底层时间序列，于2023年4月19日访问 麦肯锡公司 租金上涨超过工资上涨。哥伦布的租房者也看到了价格的飙升。 哥伦布的租金价格在2016年12月至2021年12月期间上涨了约35%，超过同期家庭收入增长中位数11个百分点 （图表2）。 因此，到2021年，大约40%的 哥伦布的租房者将其收入的30％以上用于租金，符合HUD对“租金负担”的定义。17租房者占居民的很大比例 ：截至2021年，近40%的家庭 都会区是租金，这与其他快速增长的美国地区相当，如奥斯汀(约41%)和迈阿密(约40%) 17“总租金占家庭收入的百分比”，2021年：ACS5年估计，美国社区调查，美国人口普查局。 附件2 自2016年以来，哥伦布的租金成本增长快于家庭收入中位数。 哥伦布大都会服务区的观测租金指数和家庭收入中位数，指数：2016=100 家庭收入中位数观察租金指数 30 +11分 25 20 15 10 05 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 135 1 1 1 1 1 1 10 资料来源：“B19013过去12个月的家庭收入中位数”，ACS5年估计2016-21，美国人口普查局美国社区调查；Zillow观察租金指数（ZORI），2016-21，2023年4月19 日访问 麦肯锡公司 但远高于匹兹堡(约29%)和印第安纳波利斯(约32%)等类似规模的地区。18 更多的人经历无家可归。从2008年到2022年，哥伦布的PEH人口增长超过了美国同行（图表3）， 早期报告显示，与2022年1月相比，2023年1月的无家可归人数增加了22％。19麦肯锡关于无家可归的研究 湾区表明无家可归是一系列不同触发因素的结果，包括经济问题(如失业、租金上涨或丧失抵押品赎回权)、健康因素(如物质 18“B25008按任期划分的住房单位总人口”，2021年：ACS1年估算，美国人口普查局美国社区调查。 19“哥伦布地区领导人针对无家可归者采取了新的行动：为数据显示无家可归者人数增加而引入的计划和服务提供资金，”社区庇护所委员会，2023年6月6 日。 20有关更多信息，请参阅“湾区持续的无家可归危机：什么在起作用，什么不在起作用”，麦肯锡，2023年3月23日。 附件3 从2008年到2022年，哥伦布经历了同类城市中无家可归人数的最大增长。 通过连续的护理区经历无家可归的人，指数（2008=100） 奥斯汀/特拉丹佛大都会匹兹堡，麦基斯波特，宾夕法印第安纳波利斯哥伦布/富兰克林 维斯县 尼亚山/阿勒格尼县县1 +43% 160