房地产市场周报：中央定调地产领域改革，调控措施有望持续优化

证券研究报告 策略点评 中央定调地产领域改革，调控措施有望持续优化 房地产市场周报（07.15-07.21） 2024年07月22日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 13% 3% -7% -17% 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 % 1M 3M 12M 上证指数 -1.13 -3.30 -6.43 沪深300 0.55 -0.75 -8.03 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：多地继续加码地产政策，热点城市有望持续复苏2024-07-17 2财税体制改革专题报告（一）：以史为鉴，财 政体制改革的逻辑及方向2024-07-17 3房地产市场周报：“因城施策”持续推进，热点城市有望持续复苏2024-07-11 本周观点：近日召开的二十届三中全会明确，要落实好防范化解房地 产风险的各项举措、加快构建房地产发展新模式。根据三中全会精神和《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的部署，房地产调控政策的整体基调将更为积极，预计需求端政策将持续发力，行政限制性措施有望进一步放松。从地方层面来看，近日北京正式启动商品房“以旧换新”活动，哈尔滨优化住房公积金政策，合肥推出购房补贴政策，海南也部分放宽了购房限制，热点区域的支持政策仍在持续加码。此外，近期多地下调房贷利率，广州、南京、苏州等地的首套房贷利率已降至接近3%，央行调降7月LPR也为房贷利率的进一步下探打开了空间。从近期市场表现来看，截至7月21日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少35.98%；其中一线城市同比降幅收窄至29.89%，修复进度领先于平均水平。此外，前6个月上海房地产开发投资完成额同比增加8.4%，在31省市中名列第一，而其余大部分省市仍呈负增长态势。可见，当前各能级城市间的分化仍较为明显，房地产市场的整体修复还有待核心城市的持续企稳并逐步向全国传导。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）国家统计局公布1—6月份全国房地产市场基本情况，新建商品房销售面积同比下降19.0%， 其中住宅销售面积下降21.9%。（2）国家统计局公布2024年6月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2pct。（3）7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》发布，决定明确：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。 本周商品房与土地市场重点高频数据：7月15日至7月21日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少11.28%，同比减少33.52%，其 中一二三线城市环比分别下降5.97%、12.24%、16.89%；从累计值来看，1月1日至7月21日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少35.98%，绝对量仍处于低位。100大中城市供应土地面积环比增加15.90%，成交土地面积环比减少42.97%，土地市场有所降温。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间，建议重点关注深耕布局一二线核心城市的龙头房企； （2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1国家统计局公布1—6月份全国房地产市场基本情况5 2.26月份各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄5 2.3中共中央：加快构建房地产发展新模式5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年6月，全国商品房销售面积累计同比下降19.0%,销售额累计同比下降25.0%，降幅相比前5个月略有 收窄；商品房销售面积当月值已连续33个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行 周期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-6月，全国房地产开发投资同比下 降10.1%，降幅与前5个月持平。总体来看，受政策利好持续释放以及6月销售旺季等因素的支撑，商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显的逆转，6月国房景气指数为92.11点，相比前值有所回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积 的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方 米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，三中全会定调房地产改革重点方向，一线城市将成为政策发力的焦点。 近日召开的二十届三中全会明确，要落实好防范化解房地产风险的各项举措、加快构建房地产发展新模式。根据三中全会精神和《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的部署，房地产调控政策的整体基调将更为积极，预计需求端政策将持续发力，行政限制性措施有望进一步放松。从地方层面来看，近日北京正式启动商品房“以旧换新”活动，哈尔滨优化住房公积金政策，合肥推出购房补贴政策，海南也部分放宽了购房限制，热点区域的支持政策仍在持续加码。此外，近期多地下调房贷利率，广州、南京、苏州等地的首套房贷利率已降至接近3%，央行调降7月LPR也为房贷利率的进一步下探打开了空间。从近期市场表现来看，截至7月21日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少35.98%；其中一线城市同比降幅收窄至29.89%，修复进度领先于平均水平。此外，前6个月上海房地产开发投资完成额同比增加8.4%，在31省市中名列第一，而其余大部分省市仍呈负增长态势。可见，当前各能级城市间的分化仍较为明显，房地产市场的整体修复还有待核心城市的持续企稳并逐步向全国传导。 2本周政策动态及重要消息 2.1国家统计局公布1—6月份全国房地产市场基本情况 1—6月份，全国房地产开发投资同比下降10.1%；其中，住宅投资下降10.4%。房地产开发企业房屋施工面积同比下降12.0%；其中，住宅施工面积下降12.5%。房屋新开工面积下降23.7%；其中，住宅新开工面积下降23.6%。房屋竣工面积下降21.8%；其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。新建商品房销售面积同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积同比增长15.2%；其中，住宅待售面积增长23.5%。1—6月份，房地产开发企业到位资金同比下降22.6%。6月份，国房景气指数为92.11。 来源：国家统计局 2.26月份各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点。6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上