房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展

行业研究 2022年12月20日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产第50周周报：中央经济工作会议定 东调，确保房地产市场平稳发展 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（12.12-12.16）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.48%（上周2.77%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.51%（上周1.65%）； 公H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-5.16%（上周14.01%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.26%（上周6.56%）。本周 司A股、H股地产板块表现均弱于大盘。 证行业基本面： 券新房销售跌幅收窄，二手房销售企稳。从数据来看，29城商品房累计销售面积（12.1~12.15）同比-13.5%，上月同比-24.8%； 研12城二手房成交面积（12.1~12.16）同比3.0%，上月同比4.6%。 究土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至12.18）成交土地建面同比-13.5%，上周累计同比-12.9%；本报周100大中城市（12.12~12.18）土地成交溢价率1.2%，上周2.3%；100大中城市本年累计（截至12.18）土地成交总价同比告-30.1%，上周累计同比-31.4%。 投资策略： 中央定调确保房地产市场平稳发展，供需两侧力保市场稳定是大势所趋。12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。12月16日，中央经济工作会议要求，确保房地产市 场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。我们认为，虽然当前市场销售仍在筑底，但政策面正不断迎来改善，中央维护房地产市场平稳发展的决心已经十分明显。随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。当前的利率水平已经处于历史底部，而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市。我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。中央经济工作会议提出要有效防范化解优质头部房企风险，当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，预计进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施也有望持续落地。 我们推荐两条投资主线： 主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。 主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 目录 1.市场行情(2022.12.12~2022.12.16)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.12.15)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.12.16)10 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.土地市场(截至2022.12.18)13 4.1成交土地规划建筑面积同比13 4.2成交土地溢价率15 4.3成交土地总价16 5.政策情况(2022.12.12~2022.12.18)17 6.投资策略18 7.风险提示18 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅6 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅7 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜8 图9：29城商品房成交面积日累计值8 图10：29城商品房成交面积日累计同比9 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图12：29城商品房月成交面积同比10 图13：各线城市商品房月成交面积同比10 图14：12城二手房成交面积日累计值11 图15：12城二手房成交面积日累计同比11 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比12 P3 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 图17：12城二手房月成交面积同比12 图18：各线城市二手房月成交面积同比13 图19：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值13 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图21：各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图22：100大中城市供应成交均价(元/平)及成交土地溢价率(%)15 图23：各线城市成交土地溢价率(%)15 图24：100大中城市成交土地总价周累计值16 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比16 图26：各线城市成交土地总价周累计同比17 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比10 表5：100大中城市土地成交与供应13 表6：本周主要地产要闻梳理17 P4 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 1.市场行情(2022.12.12~2022.12.16) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/12/16) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 3230.8 -2.48% 2.77% 1.68% 中证A股 3364.2 -1.51% 1.65% 1.32% 沪深300 3954.2 -1.10% 3.29% 0.55% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/12/16) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2628.7 -5.16% 14.01% 9.56% 恒生指数 19450.7 -2.26% 6.56% 8.46% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 东兴证券普通报告 P7 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.12.15) 表3：新房成交面积同比 29城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(11城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 -26.5% -19.6% -28.0% -28.0% 本月至今累计同比 -13.5% -2.7% -21.6% 0.9% 上月同比 -24.8% -29.4% -21.9% -27.1% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图9：29城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图10：29城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 P10 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 图12：29城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图13：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.12.16) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 -23.2% -26.7% -22.9% -18.3% 本月至今累计同比 3.0% -37.7% 34.4% -4.8% 上月同比 4.6% -7.3% 4.8% 24.1% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图14：12城二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图15：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 P11 P12 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图17：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图18：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产第50周周报：中央经济工作会议定调，确保房地产市场平稳发展 P13 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.12.18)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -13.5% -25.1% -22.2% -7.2% 成交建面:本年累计同比(上周) -12.9% -27.1% -22.0% -5.9% 成交土地溢价率(本周) 1.2% 0.1% 0.5% 1.8% 成交土地溢价率(上周) 2.3% 3.1% 3.4% 1.9% 成交土地总价:本年累计同比(本周) -30.1% -19.8% -32.5% -31.8% 成交土地总价:本年累计同比(上周) -31.4% -22.2% -33.4% -33.0% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 4.1成交土地规划建筑面积同比 图19：100