三中全会聚焦系列：新征程，新机遇：加快落地、租购并举、高质发展

交银国际研究 消息快报 2024年7月24日 房地产行业 新征程，新机遇——三中全会聚焦系列： 从三中全会看房地产行业投资机会：加快落地、租购并举、高质发展 2024年7月15日至18日，第二十届中央委员会第三次全体会议于北京举行。交银国际宏观策略及各行业研究团队，深入研读三中全会精神与决策，力求以专业的分析和前瞻性的视角，探索中国式现代化新征程上的新机遇。 三中全会关于房地产行业的主要改革方向包括： 加快落地，防风险：会议指出要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。我们认为三中全会中首提防范房地产风险与此前政治局会议以及各工作报告/会议基调一致，对不同部委以及地方政府进一步推进政策推行、支持去库存和保交房相关政策落地提供扎实基础。 加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式：本次会议与此前国常会的表述基本一致，强调新住房制度和新发展模式，更市场化以及加强保障的双轨制住房体系为供应的关键。同时，加快构建租购并举的供给关系。我们相信后续可能会有跟进措施以加大保障房以及租赁住房的供应，从而增加这方面占比，以满足工薪群体刚性住房需求和支持城乡居民多样化改善性住房需求。 强调因城施策，制度改革：会议定调要充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，并允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。我们认为这是对此前政策放松的肯定，并预示后续政策跟进有望加快并有进一步放宽的空间。另外，会议提出完善城乡融合发展体制机制，构建城乡统一的建设用地市场，建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。会议对“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”、“完善房地产税收制度”等基础性制度的改革提出要求。我们相信在税收方面如契税、个税等都有下降的空间以进一步提振购买力。 投资启示：会议继续提出防风险的总改革方向，我们相信未来政策落实将加快并深化，以促进去库存和保交房。在否定三高模式的前提下，我们相信房地产会以新模式发展，强调更健康的商业模式去带动高品质住房建设，同时加大保障房建设及基础性制度建设和推进。在房地产开发商领域，在去库存的背景以及对品牌质量有更高的要求下，质量的差异化会体现在销售、现金流创造力、融资资源以及利润空间上，建议持续关注核心城市土储较多的国企、部份头部民企以及区域龙头房企。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 诸葛乐懿 Gloria.Zhuge@bocomgroup.com (852)37661845 交银国际研究 三中全会聚焦系列 宏观策略（1）：二十届三中全会公报政策学习与解读 宏观策略（2）：二十届三中全会 《决定》政策学习与解读 金融行业：增强资本市场内在稳定性，助力新质生产力 房地产行业：加快落地、租购并举、高质发展 互联网行业：数字经济、创新发展、自主可控 科技行业：因地制宜发展新质生产力，提升产业链供应链韧性及安全水平 汽车行业：加快推进传统制造高端化，抓紧打造自主可控产业链医疗行业：医改深化+健全医保大方向下，关注创新、服务、中医药、流通等板块 消费行业：传统产业优化升级，内需及物流的加速完善，共同推动消费品制造业高效发展 新能源行业：承以往政策之先，启深化改革之后 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中涉及房地产行业的表述 政策方向 相关表述 房地产发 1、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式 展新模式 2、加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求3、支持城乡居民多样化改善性住房需求4、充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准5、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度6、完善房地产税收制度 深化土地 1、优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理 制度改革 制度，优先保障主导产业、重大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间2、优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地3、开展各类产业园区用地专项治理4、制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策 深化财税 1、建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系 体制改革 2、增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限3、完善财政转移支付体系，清理规范专项转移支付，增加一般性转移支付，提升市县财力同事权相匹配程度4、完善政府债务管理制度，建立全口径地方债务监测监管体系和防范化解隐性债务风险长效机制，加快地方融资平台改革转型5、适当加强中央事权、提高中央财政支出比例 资料来源：新华社，交银国际 图表2:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 823HK领展房托买入 32.15 47.70 48.4% 2024年05月29日 香港房地产 16HK新鸿基地产买入 68.75 110.10 60.1% 2024年02月29日 香港房地产 17HK新世界发展买入 7.30 15.80 116.4% 2023年11月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 22.50 23.84 6.0% 2023年08月23日 香港房地产 123HK越秀地产买入 5.27 10.70 103.0% 2023年12月08日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.48 1.16 141.7% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK华润置地买入 24.55 42.82 74.4% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK雅生活服务买入 2.68 4.20 56.7% 2024年03月27日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 4.70 17.48 272.0% 2023年03月29日 物业服务 2669HK中海物业买入 4.68 10.80 130.8% 2023年03月23日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.95 5.35 81.4% 2023年03月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.47 0.60 27.7% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet，交银国际预测*截至2024年7月24日 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 总机:(852)37661899传真:(852)21074662 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与 发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份 ，一位分析师持有英伟达之股份。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司 、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药 、天津建設發展集團股份公司、長久股份有限公司、乐思集团有限公司、出门问问有限公司、趣致集团、宜搜科技控股有限公司、老铺黄金股份有限公司及中赣通信(集团)控股有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件 所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场