国君房地产|LPR下调,实际利率为锚

该研报主要分析了中国人民银行对贷款市场报价利率（LPR）的调整情况及其对房地产市场的影响。

央行对1年期(LPR1Y)和5年期(LPR5Y)进行了调整，分别下调了10个基点。这一举措在时间和力度上较为温和，不显得过于激进。值得注意的是，虽然2024年2月的LPR5Y下调了25个基点，幅度大于本次调整，但从实际利率的角度看，其并未导致显著的实际利率下降。

本次LPR的下调幅度相比前一次更为保守，表明了政策的力度相对较弱，传递出的是一个温和的信号。对于按揭贷款，此次调整针对增量和存量贷款的策略有所调整，通过调整LPR来影响存量贷款，考虑到此前已经有过减点的调整，此次降低LPR对存量贷款的影响更为显著。这一举措有助于缩小新旧按揭贷款的利率差异。

过去几个月内，LPR未作调整，多数城市通过减少利率点数的方式下调了利率，导致新旧按揭贷款利率之间的差距逐渐拉大。上一轮系统性调整存量按揭贷款利率以匹配新旧利率发生在2023年9月底，当前即使是一线城市，LPR基础上的下调幅度也达到了40个基点，这进一步加大了新旧利率的差距。因此，当前下调LPR有助于缓解这一差距。

重要的是，利率差异的影响并非抑制需求，而是可能加剧提前还款的现象。尽管实际利率仍处于相对高位，预计未来还会有实际按揭贷款利率的下调空间。过去两年内，名义按揭贷款利率已多次下调，但经通胀调整后的实际贷款利率仍处于近年高位，这可能继续对市场需求产生抑制作用，预计未来还会有进一步的下调空间。

对于企业尤其是房地产行业，鉴于当前较高的实际利率和对杠杆率的严格要求，建议采取低杠杆策略。同时，应持续关注行业重组的进展，预期受益的公司包括旭辉控股集团和融创中国等。

风险提示方面，市场需求加速下滑是一个潜在的风险因素。