房地产行业2024年度中期策略：行业迈向存量房时代

行业迈向存量房时代 —房地产行业2024年度中期策略报告 2024年07月19日 证券研究报告行业研究行业投资策略房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500519100002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区宣武门西大街甲127号金隅大厦B座邮编：100031 房地产行业2024年度中期策略：行业迈向存量房时代 2024年07月19日 摘要:2024H1房地产市场表现回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷。2024Q1销售小阳春成色不足，叠加2023年同期高基数背景，2024Q1 全国商品房累计销售额21354.96亿元，累计同比下滑27.6%，全国商品房累计销售面积22667.53万平方米，累计同比下滑19.4%。Q1后市场成交热度迅速回落，4-5月新房成交表现创2016年以来新低。商品房库存仍处高位，新政后13城库存去化周期出现短暂下行，近期部分城市去化周期逐步出现延长趋势，尤其是三线城市去化周期仍在持续走高。二手房成交优于新房，2024H1二手住宅成交面积仅次于2021年和2023年同期水平，创 2018年以来次次新高。土拍市场仍然冷淡，1-5月100大中城住宅类土地累计成交建筑面积7223.47万平方米，累计同比下降25.0%，100大中城住宅类土地累计成交总价4274.50亿元，累计同比下降32.0%。房地产投资开发持续低迷，新开工面积、竣工面积、房地产投资开发完成额均同比下滑。 房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌。本轮70个大中城市二 手住宅价格指数环比下行时长已长达33个月，远超上一轮周期11个月的 下行时长。从房价下跌幅度上来看，当前70个大中城市二手住宅价格已回落至2018年中水平，剔除季节因素影响，70个大中城市二手住宅价格单月同环比跌幅自2023年4月以来均持续扩大，单月同比跌幅已突破2006年 以来最大单月跌幅，环比跌幅已达到2006年以来单月最大跌幅。我们认为当前房价已经历了深度调整，结合过往房地产周期表现，我们预计房价底部拐点已现并有望逐步企稳。 房地产行业或逐步进入存量房时代，二手房成交占比有望逐步提升。当前全国主要城市的二手房成交热度均优于新房。2024年5月，深圳单月二手住宅成交面积占比已达新房2倍。2024年4月杭州房地产新政出台后，二手 住宅成交持续修复并实现正增。2024年5月杭州二手住宅成交面积同比增幅高达46.8%。517新政后北京二手住宅成交面积同比由负转正，成都二手住宅成交修复优于新房。从海外经验对标来看，1970s后美国二手房成交占比持续高于新房，2022年末单户型成屋销售占比达到88%。日本主要都市圈于2016年前后进入存量时代，目前二手房交易占比在60%左右。2016年开始，日本首都圈二手房销售量首次超过新房，之后二手房交易占比基本保持在50%以上。 展望2024：我们认为当前房地产总量需求已接近历史低位。参考城镇化率放缓后海外人均新开工面积有望稳定在1-1.4平方米/人，以及根据新增市场 需求=刚性需求+改善需求+更新需求两种方式计算，我们预计未来我国商品房销售中枢有望保持在10.5-14亿平左右规模。根据测算，我们预计2024年全国商品房销售金额下降3.4%，房地产开发投资下降9.2%。 优质房企重点关注：1、开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，2、二手房经纪商我们建议关注贝壳、我爱我家。 风险因素：1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1市场回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷5 1.12024H1房地产市场表现回顾5 1.1.1Q1新房销售小阳春成色不足，4-5月行业成交数据创2016年以来新低5 1.1.2新房库存持续高企，去化压力仍在6 1.1.3二手房成交占比提升，2024H1成交表现优于新房8 1.1.4土拍市场冷淡，房地产投资开发依然低迷8 1.2房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌11 1.2.1本轮周期房价下行时长已远超历史水平，2024年有望迎来房价拐点11 1.2.1市场延续分化态势，分化行情是未来市场主旋律13 2市场展望：房地产行业或逐步进入存量房时代15 2.1重点城市：当前全国主要城市的二手房成交热度均优于新房15 2.2海外经验对标：发达国家二手房成交占比大幅提升17 2.2.1美国：较早步入存量时代，经济复苏前期占比提升17 2.2.2日本：2015年后大都市圈步入存量时代18 3全年展望：需求中枢下移，二手房成交挤压新房20 3.1需求中枢及2024年销售测算20 3.1.1需求中枢测算20 3.1.22024年商品房销售面积测算20 3.22024年商品房投资展望21 风险因素22 图表目录 图表1：2023年以来商品房销售额及销售面积变化情况5 图表2：2023年以来商品住宅销售额及销售面积变化情况5 图表3：30大中城市按城市能级划分同比面积增速6 图表4：30大中城市按城市能级划分环比面积增速6 图表5：2016年以来商品房销售额变动（亿元）6 图表6：2016年份以来商品房销售面积变动（万平方米）6 图表7：13城库存面积及去化周期变动情况7 图表8：一线城市库存面积及去化周期变动情况7 图表9：二线城市库存面积及去化周期变动情况7 图表10：三线城市库存面积及去化周期变动情况7 图表11：重点城市库存和去化周期情况7 图表12：2022年以来新房及二手房销售面积同比变动8 图表13：2018年以来15城二手房销售面积变化情况8 图表14：2024年1-5月100大中城住宅类用地成交总价持续下滑9 图表15：百城土地成交规划建面9 图表16：百城土地成交楼面均价9 图表17：2023年房地产新开工面积仍处低位10 图表18：2023年房地产竣工面积同比正增10 图表19：2023年房地产投资开发依然低迷10 图表20：70大中城二手住宅价格指数同环比变化（%）11 图表21：70个大中城市二手住宅价格已回落至2018年水平11 图表22：分城市能级二手房住宅价格指数环比变化（%）12 图表23：分能级城市二手住宅价格指数变化12 图表24：部分城市冰山指数情况13 图表25：2024年以来深圳二手住宅成交面积快速提升15 图表26：杭州房地产新政后二手房成交快速提升15 图表27：2024年北京二手住宅成交修复优于新房15 图表28：2024年成都二手住宅成交修复优于新房15 图表29：2022年以来北京二手住宅成交占比逐步提升16 图表30：2023年成都二手住宅成交占比超新房16 图表31：2022年以来杭州二手住宅成交占比逐步提升16 图表32：2023南京二手住宅占比超新房16 图表33：1970s后美国二手房占比持续超过新房17 图表34：美国南部地区二手房占比保持在80%以上的高位17 图表35：2009Q3，成屋成交套数提前恢复，新屋销售量到2013Q1后恢复17 图表36：2009年新房销售价格企稳，成屋售价继续下跌17 图表37：美国新房溢价在2008年后走高，成屋折价加大18 图表38：美国成屋去库更加缓慢18 图表39：2015年后日本首都圈二手房占比超过新房18 图表40：2015年后日本近畿圈二手房占比超过新房18 图表41：日本首都圈二手公寓价格低于新建公寓19 图表42：日本近畿圈二手公寓价格低于新建公寓19 图表43：商品房销售额测算20 图表44：房地产开发投资同比跌幅有望收窄21 1市场回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷 1.12024H1房地产市场表现回顾 1.1.1Q1新房销售小阳春成色不足，4-5月行业成交数据创2016年以来新低 2024H1全国房地产销售热度仍处低位，1-5月商品房累计成交依然负增。2023年一季度受益于疫情管控优化后疫情积压需求集中释放，行业销售小阳春表现亮眼：1-2月商品房销售迅速冲高，销售面积和销售金额均已超疫情前2019年同期水平，为十年来第三高，仅 低于2021年和2022年同期成交表现，3月商品房销售面积出现下滑，回落至2017年同期 水平，销售金额创十年来同期次新高，全国商品房成交保持高位。从2023下半年开始，全国商品房销售额和销售面积明显下行。2024年以来，房地产市场延续低迷态势，Q1销售小阳春成色不足，叠加2023年同期高基数背景，2024Q1全国商品房累计销售额21354.96亿元，累计同比下滑27.6%，全国商品房累计销积22667.53万平方米，累计同比下滑19.4%。进入4月份后，新房销售数据大幅回落，5月单月行业成交数据虽环比小幅增长，但1-5月 商品房累计销售依然负增。2024年1-5月全国商品房累计销售额35665.0亿元，累计同比下滑27.9%，全国商品房累计销售面积36642.0万平方米，累计同比下滑20.3%。从全年销售表现来看，我们预计2024年商品房销售面积和销售总额或在2023年低基数基础上继续下滑，整体成交热度依然低迷。 图表1：2023年以来商品房销售额及销售面积变化情况 商品房销售额（亿元）商品房销售面积（万平方米）商品房销售额同比商品房销售面积同比 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，信达证券研发中心 图表2：2023年以来商品住宅销售额及销售面积变化情况 商品住宅销售额（亿元）商品住宅销售面积（万平方米）商品住宅销售额同比商品住宅销售面积同比 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，信达证券研发中心 图表3：30大中城市按城市能级划分同比面积增速图表4：30大中城市按城市能级划分环比面积增速 一线城市 二线城市 三线城市 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 100% 50% 0% -50% -100% 一线城市二线城市三线城市 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 Q1全国商品房市场小阳春后成交热度迅速回落，4-5月新房成交表现创2016年以来新低。2024年以来，新房市场成交持续低迷：1-2月全国商品房销售额和销售面积已分 别回落至2016年、2017年水平；3月单月全国商品房销售额创2016年以来次新低，商品房销售面积创2016年以来新低；在3月成交数据低基数基础上，4月全国商品房市场进一步回落，商品房销售额环比下降37.8%，销售面积环比下降41.7%，5月商品房销售额和销售面积虽分别环比正增13.2%和12.2%，但仍处于相对低位水平，4-5月单月全国商品房销售额和销售面积均创2016年以来同期新低。 图表5：2016年以来商品房销售额变动（亿元）图表6：2016年份以来商品房销售面积变动（万平方米） 资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心 1.1.2新房库存持续高企，去化压力仍在 库存仍处高位，新政后一二线城市去化周期缩短。2023年Q1疫情积压需求持续释放，13城新房库存总量出现明显下滑，其中二线、三线城市库存总量下滑更为明显。2023年下半年以来，随疫情积压需求带来的短期销售脉冲逐步回落以及市场价格继续调整的影响，新 房库存面积及去化周期开始持续走高。2024年3月，13城去化周期高达147.40周，创2022年以来新高水平。今年以来，销售小