京沪新房成交环比继续提升

京沪新房成交环比继续提升 证券研究报告|固收点评报告 2024年07月07日 6月28日-7月4日，50城新房周成交面积继续维持高位： 根据50城高频数据，6月最后一周（6月21-27日）周成交面积535万方，环比增长53%，是2024年以来首次单周成交超过500万方。6月28日-7月4日，新房成交面积521万方，虽然环比下滑3%，但绝对体量继 续维持在500万方以上的高位。 与历年同期相比，6月28日-7月4日成交面积环比表现强于历年同期，2021-2023年同期新房成交面积分别环比下滑21%、下滑54%、下滑25%。同比来看，增长13%。参考往年，2024年6月28日-7月4日新房约为2021年同期的72%，约为2022年、2023年的108%和113%。 累计来看，2024年以来新房成交面积同比降幅偏高，但6月、7月1-4日同比明显改善。2024年以来（1月1日-7月4日）50城成交规模8495万方，同比下滑32%。6月同比下滑21%，7月1-4日同比增长14%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024 年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，6月28日-7月4日新房成交面积继续改善。6月28日-7月4日成交标准化比值达到172%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）同期61个百分点。自6月中旬以来，新房成交面积标准化比值已经连续3周超过历史同期，超过幅度在18个百分点-61个百分点之间。 从50城成交面积数据来看，结论类似，6月中旬以来，新房成交面积标准化比值已经连续3周超过历史同期。6月28日-7月4日成交标准化比值达到157%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）同期44个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日北京、上海成交均出现反弹，北京反弹幅度更大。 517央行政策已落地七周，北京前五周新房成交标准化比值均未超过100%，代表成交表现均弱于政策前2 个月（3月17日-5月16日）均值。6月21-27日、6月28日-7月4日，北京新房成交标准化比值分别达到 180%、247%，分别超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值40个百分点、126个百分点。 上海方面，同样是6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交改善较多。5月24日-6月20日连续四周标准化比值均未超过95%，也低于历史同期比值，意味着新房提振效果偏弱。6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交标准化比值分别达到150%、153%，分别超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值24个百分点、28个百分点。 结合原始成交数据来看，2024年6月28日-7月4日，北京新房成交面积42万方，环比增长37%，是517 政策前一周（5月10-16日）新房成交面积的2.6倍，也是2024年周成交规模最高的一周。 2024年6月28日-7月4日，上海新房成交面积48万方，环比增长2%，较517政策前一周（5月10-16 日）增长64%，仅次于2024年3月底周成交高峰51万方，约为3月底峰值的92%。 6月28日-7月4日，15城二手房周成交面积环比下滑4%： 根据15城二手房高频数据，6月28日-7月4日二手房成交面积214万方，环比小幅下滑4%。5月17日 以来，除了6月7-13日端午节导致成交规模偏低之外，其他六周15城二手房成交面积均维持在210万方左右。与历年同期相比，6月28日-7月4日15城二手房成交面积环比表现强于历年同期，2021-2023年同期二手 房成交面积分别环比下滑9%、下滑20%、下滑6%。同比来看，增长35%。参考往年，2024年6月28日-7月 4日，二手房约为2021-2023年的126%-135%。 累计来看，6月、7月1-4日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长9%，增长121%，2024年以来（1月1日-7月4日）二手房成交4694万方，同比下滑6%，同比降幅低于新房。 同样考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，政策有提振效果。 517新政落地后，与政策前数据比较，仅有6月7-13日（受端午节影响）成交标准化比值为85%，低于“政策前两月均值”，其他六周成交标准化比值在104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”。 与2015-2023年（不含2020、2022年）数据对比，2024年5月17日-7月4日七周数据均超过历史水平。 6月28日-7月4日标准化比值为110%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）23个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日，北京、上海成交均出现反弹，二手房成交标准化比值分别为145%、142%，均超过“517政策前两个月”均值，北京二手房反弹幅度更大。 结合原始成交数据来看，2024年6月28日-7月4日，北京二手房成交面积44万方，环比增长22%，较517政策前一周增长26%；上海二手房成交面积47万方，环比下滑9%，较517政策前一周增长27%，较上海 526新政前一周增长29%。 京沪二手房成交面积均较政策前改善，但从价格来看，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来持续呈现下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续呈现下滑趋势。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 联系电话：02150380388 图1：50城新房成交（万方）：7月1-4日同比+14%，6月同比-21%，24年累计同比-32% 2019 2020 2021 2022 2023 2024 4000 3500 50城新房月成交规模（万方） 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，7月数据均选取历年1-4日数据资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2：2024年6月28-7月4日成交521万方，环比下滑3% 50城新房成交面积（万方） 日度 周度（右轴） 160 600 140 120 100 500 400 80300 60 200 40 100 20 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3：从30大中城市成交面积来看，6月28日-7月4日成交面积约为“政策前两月均值”的172% 30大中城市成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 300% 250% 200% 150% 100% 50% 103% 115% 99% 82% 142% 115% 172% 111% 0% 04-0105-0106-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图4：从50城成交面积数据来看，6月28日-7月4日成交面积约为“政策前两月均值”的157% 50城新房销售面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 160% 157% 105% 100% 116% 112% 95% 74% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图5：6月28日-7月4日北京、上海新房成交分别为“政策前两月均值”的247%、153% 北京新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 500% 2015-2023（不含2020和2022） 2024 450%400%350%300% 247% 250%200% 94% 180% 150% 96% 100% 89% 120% 50% 94% 0% 55% 04-0105-0106-01 上海新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 300% 250% 200% 150% 106% 150% 153% 100% 50% 81% 92% 58% 84% 125% 0% 04-0105-0106-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图6：北京新房成交面积：2024年6月28-7月4日成交42万方，环比增长37% 北京新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1445 1240 35 10 30 825 620 15 4 10 25 00 2023-12-312024-01-312024-02-292024-03-312024-04-302024-05-312024-06-30 资料来源：WIND，华西证券研究所 图7：上海新房成交面积：2024年6月28-7月4日成交48万方，环比增长2% 上海新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1660 14 50 12 40 10 830 6 20 4 10 2 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图8：15城二手房成交（万方）：7月1-4日同比+121%，6月同比+9%，24年累计同比-6% 15城二手房月成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1500 1200 900 600 300 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，7月数据均选取历年7月1-4日数据 资料来源：WIND，华西证券研究所 图9：15城二手房成交：6月28-7月4日成交面积214万方，环比下滑4% 15城二手房成交面积（万方） 日度 周度（右轴） 60 250 50200 40 150 30 100 20 1050 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图10：从15城二手房成交面积来看，6月28日-7月4日成交面积约为“政策前两月均值”的110% 15城二手房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 114% 111% 104% 85% 115% 108%110% 92% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图11：对比上海，北京6月26日新政后，二手房改善较多 上海二手房成交套数指数（以3.17-5.16平均值为100%） 250% 指数7日平均 200% 150% 113% 148%162%158% 135%128%142% 100% 50% 0%