住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温

行业追踪（2024.7.6-2024.7.12） 居民中长期贷款继续少增，或受“提前还贷”影响 24年上半年，居民中长期贷款累计新增1.18万亿元，较去年同期少增2800亿元； 24年6月，居民中长期贷款新增3202亿元，较去年同期少增1428亿元。5月中下旬后中央及地方集中放松住房信贷政策，但24年6月较5月单月少增幅度继续扩大，居民住房贷款意愿下滑仍在加剧。除需求下滑因素外，我们认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大造成“提前还贷”现象，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。 增存量利差较大，早偿率中枢提升 从RMBS早偿率指数看，2023年起，早偿率上升速度明显加快，23下半年虽有下行趋势但中枢显著高于2022年前。截至2023年10月末，RMBS早偿率指数约13.41%。从房贷增量、存量利差看，“517”新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为（2014年1月-2024年4月）5.16%、二套房房贷利率均值约为（2016年1月-2024年4月）5.46%；2024年5月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为3.45%、3.90%，分别低于历史均值171bp、156bp。近期伴随各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，增存量利差或延续扩大趋势，“提前还贷”或出现再次加速迹象。 高利率存量房贷规模占比大，适当调降存量利率必要性强 从个人住房贷款余额看，截至2024年一季度末，个人住房贷款余额38.19亿元，同比-1.9%，增速继续创下历史新低。截至2023年四季度末，五大国有银行合计个人住房贷款余额24.16亿元，同比-2.40%。工商银行、建设银行、交通银行、中国银行、农业银行分别同比-2.23%、-1.45%、-3.31%、-2.65%、-3.29%，增速同样均为历史新低。2023年7月至今（贝壳百城首套房贷利率跌破4%）新增居民中长期贷款余额占个人住房贷款余额约为5.94%，反映利率较高的存量贷款规模仍然较大。我们认为，当下时点适当调降存量房贷利率，居民消费潜力或有望得到部分释放，同时可遏制“提前还贷”规模扩大。 7月新房同比、二手房同比转正 50城商品房本周成交面积239万平，月度同比+9.08%，相较上月改善30.77pct； 累计库存12110万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。17城二手房市场本周成交184万平，月度同比+25. 08%，相较上月改善19.13pct。7月1日-7月7日，土地市场成交建面1727万平，滚动12周同比-30.21%；成交总额162亿元，滚动12周同比-50.66%；全国平均溢价率1.69%，滚动12周同比-3.20pct。 本周申万房地产指数+1.11%，较上周提升0.30pct，涨幅排名10/31，跑输沪深300指数0.09pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.70%，较上周提升2.33pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数0.93pct；克而瑞内房股领先指数为2.39%，较上周提升0.96pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。 基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温 居民中长期贷款继续少增，或受“提前还贷”影响。6月末，本外币贷款余额255.32万亿元，同比增长8.3%。月末人民币贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%。上半年人民币贷款增加13.27万亿元。分部门看，住户贷款增加1.46万亿元，其中，短期贷款增加2764亿元，中长期贷款增加1.18万亿元；企（事）业单位贷款增加11万亿元，其中，短期贷款增加3.11万亿元，中长期贷款增加8.08万亿元，票据融资减少3440亿元；非银行业金融机构贷款增加3889亿元。 24年上半年，居民中长期贷款累计新增1.18万亿元，较去年同期少增2800亿元；24年6月，居民中长期贷款新增3202亿元，较去年同期少增1428亿元。5月中下旬后中央及地方集中放松住房信贷政策，但24年6月较5月单月少增幅度继续扩大，居民住房贷款意愿下滑仍在加剧。除需求下滑因素外，我们认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大造成“提前还贷”现象，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。 图1：居民中长期贷款当月新增值 增存量利差较大，早偿率中枢提升。从RMBS早偿率指数看，2023年起，早偿率上升速度明显加快，23下半年虽有下行趋势但中枢显著高于2022年前。截至2023年10月末，RMBS早偿率指数约13.41%。从房贷增量、存量利差看，“517”新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为（2014年1月-2024年4月）5.16%、二套房房贷利率均值约为（2016年1月-2024年4月）5.46%；2024年5月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为3.45%、3.90%，分别低于历史均值171bp、156bp。近期伴随各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，增存量利差或延续扩大趋势，“提前还贷”或出现再次加速迹象。 图2：首、二套平均房贷利率 图3：RMBS条件早偿率指数 高利率存量房贷规模占比大，适当调降存量利率必要性强 从个人住房贷款余额看，截至2024年一季度末，个人住房贷款余额38.19亿元，同比-1.9%，增速继续创下历史新低。截至2023年四季度末，五大国有银行合计个人住房贷款余额24.16亿元，同比-2.40%。工商银行、建设银行、交通银行、中国银行、农业银行分别同比-2.23%、-1.45%、-3.31%、-2.65%、-3.29%，增速同样均为历史新低。2023年7月至今（贝壳百城首套房贷利率跌破4%）新增居民中长期贷款余额占个人住房贷款余额约为5.94%，反映利率较高的存量贷款规模仍然较大。我们认为，当下时点适当调降存量房贷利率，居民消费潜力或有望得到部分释放，同时可遏制“提前还贷”规模扩大。 图4：个人住房信贷余额及同比 图5：五大国有银行个人住房贷款余额 1.1.投资建议 需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 7月5日-7月11日，50城商品房成交面积为239万平，移动12周同比增速为-23.86%，增速较上期提升1.85pct；月度同比+9.08%，相较上月改善30.77pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为74、141、24万平，移动12周同比增速分别为-17.22%、-26.02%、-23.80%，增速较上期分别变化+4.00pct、+0.83pct、+4.59pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图6：50城商品房成交面积 图7：50城商品房成交面积-月度同比 图8：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图9：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图10：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至7月11日，16城商品房可售面积为12110万平。全国平均去化时长为88周，一线、二线、三线城市去化时间分别为86、82、223周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 图11：17城商品房可售面积 图12：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.二手房市场 7月5日-7月11日，17城二手房成交面积为184万平，移动12周同比增速为+6.16%，增速较上期提升2.94pct；月度同比+25.08%，相较上月改善19.13pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为45、129、10万平，移动12周同比增速分别为+19.22%、-1.83%、+342.51%，增速较上期分别变化+4.93pct、+2.21pct、+21.61pct，与历史相比，二线降幅收窄，一线、三线及以下增幅扩大。 图13：17城二手房成交面积 图14：17城二手房成交面积-月度同比 图15：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图16：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图17：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 7月1日-7月7日，全国土地成交建筑面积为1727万平，滚动12周同比增速为-30.21%，较前期上升0.85pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为69、647、1011万平，滚动12周同比增速分别为-30.25%、-28.92%、-30.91%，增速较上期分别提升-2.11pct、+3.58pct、-0.42pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅扩大，二线降幅收窄。 全国土地成交金额达到162亿元，滚动12周同比增速为-50.66%，较前期下降0.08pct。其中，一线、二线、三线城市分别为50、51、60亿元，滚动12周同比增速分别为-61.65%、-48.49%、-45.4%。 全国土地成交平均溢价率为1.69%，滚动12周同比增速为-3.20pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为1.37%、0.33%、3.15%，滚动12周同比增速分别为-5.14pct、-2.99pct、-1.25pct。 图18：土地成交建筑面积 图19：土地成交建筑面积-移动12周同比 图20：土地成交总价 图21：土地成交总价-移动12周同比 图22：土地成交溢价率 图23：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年7月6日-2024年7月12日，房企共发行境内债券14只（其中13只为国企发行），境内债发行金额合计98.3亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年7月（数据截至2024年7月12日），地产债境内、境外债券发行额分别为125.87亿元、0亿元，当月偿还额分别为387.2亿元、142.57亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-261.33亿元、-142.57亿元。 图24：房地产业债券融资及到期归还情况 图25：地产开发企业境内债发行额及其同比 图26：房地产业境外债发行额及其同比 表3：本周新发境内债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 本周申万房地产指数+1.11%，较上周提升0.30pct，涨幅排名10/31，跑输沪深300指数