6月房地产行业月报（第72期）：市场初显修复，期待政策“新动作”

房地产行业研究·研究报告2024年7月6日亿翰智库、全联房地产商会 市场初显修复，期待政策“新动作” ——6月房地产行业月报（第72期） 相关研究：投资要点： 《2024年1-6月中国典型房企销售业绩 TOP200研究报告》 《全年或到9万亿，市场筑底还差临门一脚？——2024H1地产策略报告》 《月读数据丨5月单月销售面积回到2012年水平，累计业绩继续维持8年新低（2024年1-5月）》 2022年1月-2024年6月行业表现 0.5 2022-01 2022-02 2022-04 2022-06 2022-07 2022-09 2022-11 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-07 2023-09 2023-11 2023-12 2024-02 2024-04 2024-05 0 -0.5 -1 沪深300房地产指数 行业政策：“517”政策得到全面执行，继续期待“新动作” 6月，需求端宽松继续推进，值得关注的是北京终于出招，基本落实“517”政策。目前来看，5月一波大力度政策的效果不及预期，因此预计政策还将继续出台，6月7日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，密切关注7月二十届三中全会对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。此外，住建部工作会议继续明晰“去库存”的实施框架，在多重目标约束下，预计地方政府执行的进展并不会很快，再次印证我们此前的判断，即借此期望地方政府出面“扫库存”是不切实际的。 住宅市场：市场有所修复，后续走势仍待观察 从我们监测的40城数据来看，6月全国商品住宅销售面积为1375.5万平米，环比 上行18.1%，同比下行26.9%，绝对值虽然为2024年上半年最高水平，但仍处于2017 以来的历史低位。 总而言之，大力度政策叠加旺季积极推货，6月市场终于有所改善，其中一线城市以及部分二线城市较为明显，二手房市场改善程度好于新房市场。不过6月市场改善的程度有限，后续走势亦存在不确定性，下半年市场将继续承压，全年商品房销售额或到9万亿元这个量级。 土地市场：“517”政策反馈有限，市场仅有局部热点 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、文婧、陈思扬报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 2024年6月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积4875.5万平米，环比下降14.2%，推出土地宗数1161宗，环比下降11.4%。亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3294.5万平米，同比下降39.2%，环比上升6.1%。 总的来看，“517”后新房市场略有回升，但是土地市场的反馈并不明显，市场依然呈现出整体冷淡、局部高热的特征，我们认为，在新房市场出现明确企稳信号之前，企业拿地的策略和信心难以调整，土地市场的现状仍将持续。 企业表现：投融销均有所改善，中海登顶单月销售榜 6月，企业投融销表现均有边际改善，不过仍未从低位走出。投资方面，企业拿地力度回升，国央企依旧为主导，中建智地凭借北京综合体项目登顶拿地榜；销售方面，企业销售环比上升三成，单月销售达到上半年高点，多个头部国央企和个别民企同环比转正，中海地产表现强势，登顶单月销售榜；融资方面，信用债发行规模有所上升，民企仅滨江集团和美的置业发行，路劲宣布申请展期。 目录 1引言1 2行业政策：“517”政策得到全面执行，继续期待“新动作”1 3住宅市场：市场有所修复，后续走势仍待观察5 4土地市场：“517”政策反馈有限，市场仅有局部热点7 5企业经营：投融销均有所改善，中海登顶单月销售榜9 图表目录 图表1：6月主要需求端宽松政策2 图表2：6月“去库存”相关政策4 图表3：各能级城市6月商品住宅成交面积情况（万平米）6 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）6 图表5：2024年6月各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）8 图表6：2024年6月各能级城市土地成交平均溢价率9 图表7：2021年1月至2024年6月全国房企拿地总金额和平均溢价率10 图表8：2021年12月至2024年6月权益拿地金额TOP100房企企业性质10 图表9：2024年1-6月销售额TOP10房企销售情况12 图表10：2024年1-6月样本房企销售业绩及增速（亿元）12 图表11：2020年1月-2024年6月TOP200房企销售总额及同比12 图表12：2021年1月-2024年6月房企信用债融资情况（亿元）14 图表13：2022年1月-2024年6月不同性质房企信用债融资情况（亿元）14 图表14：2021年1月-2024年6月房企海外债融资情况15 1引言 6月，随着北京调整首付和利率政策，“517”政策最终得到全面执行，结合当前市场表现和国常会表态，二十届三中全会后进一步的动作是可以期待的。市场层面，40城成交达到上半年最高点，三季度走势还待观察，预计下半年市场将继续承压；土地市场受“517”政策的影响不大，市场依旧呈现整体冷淡、局部高热的格局。企业层面，投融销整体均有所改善，当然仍主要体现在国央企，投资方面，企业拿地力度回升，中建智地凭借北京综合体项目登顶拿地榜；销售方面，企业单月销售达到上半年高点，多个头部国央企和个别民企同环比转正；融资方面，信用债发行规模有所上升，民企仅滨江集团和美的置业发行。 2行业政策：“517”政策得到全面执行，继续期待“新动作” 6月，需求端宽松继续推进，值得关注的是北京终于出招，基本落实“517”政策。目前来看，5月一波大力度政策的效果不及预期，因此预计政策还将继续出台，6月7日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，密切关注7月二十届三中全会对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。此外，住建部工作会议继续明晰“去库存”的实施框架，在多重目标约束下，预计地方政府执行的进展并不会很快，再次印证我们此前的判断，即借此期望地方政府出面“扫库存”是不切实际的。 （1）需求端：北京终出手落实“517”政策，珠海横琴正式取消限购 在5月一波大力度宽松后，6月政策宽松继续推进，其中的重点在于北京终于出手，至此一线城市全部落实“517”政策核心内容。 具体而言，北京6月26日出台的政策主要包括以下三个方面：一是降低首付比例，首套最低20%，二套最低30%/35%（五环内），二是降低房贷利率，首套最低LPR-45BP（目前为3.5%），二套最低LPR-25BP/LPR-5BP（五环内），目前为3.7%/3.9%（五环内），三是户籍多孩家庭购买二套房的，在贷款中视为首套房。 应该来说，此次的北京政策没有惊喜，在落实“517”政策之余并没更多动作。在政策调整后，北京首付比例和贷款利率与上海执行的水平相当，不过限购打开幅度还是远小于上海政策。 此外，珠海横琴宣布正式取消限购与限售，全国保留限购的范围继续缩小至7地，即北京、上海、深圳、海南，以及广州、天津、石家庄的核心区。部 分二线城市在“517”政策的基础上，加大信贷政策宽松力度，主要方式在于放宽住房套数认定标准，例如青岛将首套房的认定范围由全市缩小至区，在所在区无房即可享受首套房贷款政策。同时，城市对于公积金贷款的宽松仍在继续，例如苏州将公积金贷款首套房认定范围缩小至行政区。 正如我们此前所言，2024年前五月市场的超大幅下滑，最终将需求端政策推向历史最宽松阶段。而目前来看，5月政策虽然对核心城市的成交有所带动，但是效果依旧远不及预期，因此接下来预计还会有政策继续出台。6月7 日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，同时7月二十届三中全会将召开，我们密切关注中央对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。 图表1：6月主要需求端宽松政策 时间城市/部门政策内容 5.31青岛 6.7国常会 6.18苏州 此次政策调整包括按区市认房不认贷、下调公积金贷款利率、发放购房家电消费券、加快推行房票试点、取消产权型人才房上市交易限制等。 其中，首套认定范围由全市缩小至区（市），居民家庭在购房所在区（市）无房即可享受首套首付比例、商业性个人住房贷款、公积金贷款利率下调等优惠政策。首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。下调各期限品种住房公积金贷款利率 0.25个百分点，调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%。此外，自2024年6月1日至7月31日，对购买新建商品住宅的前1万名购房者发放5000元面值家电消费券。 青岛市还计划推行“房票”制度，房屋被征收群众可持“房票”购房，房企可持“房票”兑付现金。房票可转让一次，可拆分、组合使用，有效期限为12个 月。同时，取消产权型人才住房5年内不得上市交易的限制，调整部分产权型人才住房销售价格，提前交付土地开发建设，鼓励支持住房“以旧换新”。6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。 会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。 6月18日，苏州市住房公积金中心发布了《关于优化住房公积金贷款家庭住房 套数认定标准的通知》。该通知规定，购房合同网签日期在2024年6月1日以前，若缴存人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在苏州行政区域内名下无自住住房，则该住房将被认定为首套房。此外，若购房合同网签日期在2024年6月1日及以后，缴存人家庭在所购住房所在县（市）区无自住住 房，或仅有1套住房且已在当地住建部门网上交易服务平台挂牌出售，该住房同样将被认定为首套房。 时间城市/部门政策内容 6.20珠海横琴 6.26北京 资料来源：亿翰智库 而若认定为购买第二套自住住房，则执行第二套房贷款政策：购房合同网签日期在2024年6月1日以前的：缴存人家庭在我市行政区域内仅有1套自住住 房；购房合同网签日期在2024年6月1日及以后的：缴存人家庭在所购住房所 在县（市）区仅有1套自住住房。通知还表示，购房合同网签日期在2024年6 月1日及以后的，对我市多子女家庭办理住房公积金贷款时，在住房套数认定 时核减1套住房。 6月20日，珠海横琴粤澳深度合作区执行委员会发布《关于促进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》，通知主要包括以下内容：优化商品住房价格备案管理；全面取消商品住房限购；取消商品住房限售年限；确认关于住房公积金贷款额度事宜。 6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。 购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。 购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后 5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。 位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。银行业金融机构在此基础上，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。