12月房地产行业月报（第66期）：京沪政策放宽终兑现，2024年市场料继续探底

房地产行业研究·研究报告2024年1月6日亿翰智库、全联房地产商会 京沪政策放宽终兑现，2024年市场料继续探底 ——12月房地产行业月报（第66期） 相关研究：投资要点： 《2023年1-12月中国典型房企销售业绩 TOP200研究报告》 《白名单又来了，谁将得救？》 《月读数据丨行业还未到底（2023年1-11月）》 2021年12月-2023年12月行业表现 0.5 2021-12 2022-01 2022-03 2022-04 2022-06 2022-07 2022-08 2022-10 2022-11 2023-01 2023-02 2023-04 2023-05 2023-07 2023-08 2023-10 2023-11 0 -0.5 沪深300房地产指数 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、文婧、钱宇星、李子夜 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站： www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn 行业政策：京沪政策放开尘埃落定，需求端宽松基本到顶 12月，随着北京、上海终于出台大力度的降首付比例、降贷款利率和松普宅标准政策，第二轮需求端宽松画上句号。回顾2023年，7月政治局会议后需求端宽松密集释放，至年底政策已经基本到顶。融资端政策延续“三支箭”，落地效果并不理想。展望2024年，政策的主要看点在于“三大工程”的推进以及融资端的落地执行。 住宅市场：2023年成交下滑5%，2024年料继续探底 从我们监测的40城数据来看，12月全国商品住宅销售面积为1684.4万平米，同比下行13.7%，环比上行18.8%，1-12月全国商品住宅销售面积同比下行4.6%。 12月新房市场成交略微“翘尾”，不少城市迎来了下半年的成交高点，但是依旧难与上半年成交相提并论。2023年开端即顶峰，一季度后即便有密集宽松政策和特定节点房企推货营销加持，成交回升都不大并且难持续，全年成交继续下滑。 我们认为，新房市场还未到底，2024年可能是继续下滑的一年。中性假设下，我们预计2024年全国商品房销售额将下滑5%左右，商品房销售面积下滑8%左右。 土地市场：全年供地完成率仅四成，2024年成交难有起色 2023年全国平均供地完成率约为四成，即便对于一线城市，也仅北京完成了供地计划，上海、广州、深圳的完成率分别为85.0%、58.0%和23.4%。 成交方面，2023年12月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为25774.6万平米，同比下降13.0%，2023年，全国成交规划建筑面积94264.1万平米，同比下降23.7%。 2024年，土地成交规模可能继续探底。热度方面，由于房企延续追逐核心城市、核心地段的策略，土地热度仍将呈现“点状”特征，个别地块高热、整体冷淡的格局不会发生变化。 企业表现：百强企业投资规模小幅下降，境内债融资下滑超10% 投资方面，受央企发力拿地驱动，12月企业拿地投资改善较为明显，全年来看，权益拿地金额TOP100房企拿地金额仅小幅下降，民企占比仅13%。销售方面，12月TOP200企业销售环比改善，同比依然为负，2023年全年销售下降16%，预计2024年仍难明显好转。融资方面，2023年境内债发行规模下滑12%。由于2024年房企到期规模略高于2023年，若融资扶持政策落地依旧缓慢，2024年行业资金状况可能更加紧张。 目录 1引言1 2行业政策：京沪政策放开尘埃落定，需求端宽松基本到顶1 3住宅市场：2023年成交下滑5%，2024年料继续探底4 4土地市场：全年供地完成率仅四成，2024年土地成交难有起色7 5企业经营：百强企业投资规模小幅下降，境内债融资下滑超10%9 图表目录 图表1：12月稳需求方面政策2 图表2：12月稳融资方面政策4 图表3：各能级城市12月商品住宅成交面积情况（万平米）6 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）6 图表5：2023年12月各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）8 图表6：2023年12月各能级城市土地成交平均溢价率9 图表7：2020年1月至2023年12月全国房企拿地总金额和平均溢价率10 图表8：2020年12月至2023年12月权益拿地金额TOP100房企企业性质11 图表9：2023年1-12月销售额TOP10房企销售情况12 图表10：2023年1-12月样本房企销售业绩及增速（亿元）12 图表11：2020年1月-2023年12月TOP200房企销售总额及同比12 图表12：2020年1月-2023年12月房企信用债融资情况（亿元）14 图表13：2021年12月-2023年12月不同性质房企信用债融资情况14 图表14：2020年1月-2023年12月房企海外债融资情况15 1引言 12月，北京、上海需求端政策终于开闸，为第二轮需求端宽松画上句号，目前需求端宽松已基本到顶。新房市场，12月成交略微“翘尾”，不少城市迎来了下半年的成交高点，2023年全年成交面积下滑5%。土地市场，2023年全国平均供地完成率仅约四成，土地成交量下滑超20%。企业层面，2023年，百强企业整体投资金额仅小幅下降，民企占比仅13%，TOP200企业销售下降16%，2023年境内债发行规模下滑12%。展望2024年，政策主要看点在“三大工程”推进和融资端政策落地，新房和土地市场预计继续探底，企业投融销压力不减。 2行业政策：京沪政策放开尘埃落定，需求端宽松基本到顶 12月，随着北京、上海终于出台大力度的降首付比例、降贷款利率和松普宅标准政策，第二轮需求端宽松画上句号。回顾2023年，7月政治局会议后需求端宽松密集释放，至年底政策已经基本到顶。融资端政策延续“三支箭”，落地效果并不理想。展望2024年，政策的主要看点在于“三大工程”的推进以及融资端的落地执行。 （1）稳需求：北京、上海终出手，2023年需求端宽松基本到顶 12月，需求端调控最为严格的剩余几个城市均进行政策放宽，为第二轮 宽松以及2023年全年的需求端宽松画上句号。 首先是北京和上海的“两降一调”政策，这是两城2021年以来首次出台大力度政策。 具体而言，通过取消首付比例与普通住宅的挂钩以及直接降低首付比例，北京、上海首套房首付比例下降5-10个百分点，二套房首付比例最高能下降三到四成。房贷利率方面，北京城六区、非城六区首套房贷利率下限低至4.3%、4.2%，较此前下降45BP、55BP，上海中心城区、嘉定和青浦等7个外围区二套房贷利率下限低至4.5%、4.4%，较此前下降75BP、85BP。同时，对普通住宅的认定松绑，使得二手房交易税费负担得到明显减轻。 其次是海南宣布十条新政，主要内容为允许各市县边际放松限购、限售和限贷政策，优化严于省级口径的政策，随后海口出台政策，放松非户籍购房条件，取消离异限购。 我们认为，以724政治局会议为起点，第二轮需求端宽松启动，至2023年底，政策已经基本到顶。限购方面，除北京、上海和海南等少数城市或省份， 大部分城市限购要求已经取消或者明显降低；首付比例方面，“全国底”统一为“23”后，大部分城市已经跟随“全国底”，北京、上海、深圳等也明显下调了二套房首付比例；房贷利率方面，12月百城首套平均利率3.86%，低于“全国底”4.0%，二套为4.41%，与“全国底”4.4%基本持平。 因此，2024年的需求端政策可能并没有太多空间，一方面，为稳定预期，一线城市核心区域的限购不放比放宽可能更合适，另一方面，其他城市只剩一些边际调整空间，例如部分核心二线城市的核心区域限购放开，以及继续实施购房补贴、公积金贷款优惠等。 图表1：12月稳需求方面政策 时间 部委/城 市 政策内容 12.14上海 12.14北京 12.20海南 12.20海口 一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利 率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进上海“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在上海自贸区临港新片区以及上海嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率 （LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。还对普宅认定标准进行优化。 将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。此次调整取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。 城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基 点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。《通知》还明确，对普宅认定标准进行优化。 12月18日，一份《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》（以下简称“通知”）在海南房地产市场流传，引发关注。 内容有三大项、共计10条政策措施，主要内容涉及当前海南楼市调控政策的优化调整事宜，包括个人住房贷款中住房套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”、二手房交易转让年限、人才购房政策，以及增加多孩（二孩及以上）家庭购买商品住房套数等。 对非海南省居民在海口购房限购进行调整，在主城区（即长彤路以东、南海大道/红城湖以北（含新埠岛及海甸岛）、白驹大道以北）购房需缴纳5年社保/个税。在 其他区域购房，需要缴纳2年社保/个税。原政策规定，离异任何一方3年内购买商品住房占家庭购房名额，此次海口取消离异限购。 同时，海口市调整人才引进范围，原限定需在海口注册企业的总部引进人才可购房，优化后的政策规定，在海南注册企业的总部引进人才均可根据人才引进政策购 时间 部委/城 市 政策内容 12.22住建部 资料来源：亿翰智库 房。海口市还取消企业购买住宅限制，根据新政策规定，所有在海南注册企业都可 以购买住宅，只需要具有营业执照。 住房和房地产板块，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。 （2）稳融资：住建部表态支持民企融资，2023年融资政策落地不理想12月，在“三个不低于”和“50家白名单”后，并无新的政策出台，仅 住建部对行业融资和风险化解进行了积极的表态。 在2023-2024中国经济年会上，住建部副部长董建国表示，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”是不准确的，将继续配合金融管理部门，支持资金链暂时紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。在住建部工作会议上，提到“持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序”。 回顾2023年，融资端政策以延续“三支箭”为主，但是政策的落地力度较缓，行业的资金状况改善并不明显，民企的困境愈演愈烈，年底虽然出台了“三个不低于”及“50家白名单”等支持民企融资的政策，但进展依旧不明朗。 如亿翰智库此前所言，导致这一结果的症结，在于没有能够改变房地产企业信用不足这一根本问题，因此在市场化的框架下，金融机构始终缺乏充分跟随政策导向的激励。 相比于需求端政策，我们认为融资端政策的落地还有很大空间，且对于保持行业平稳发展十分必要。2024年政策的关键在于探索有助于改善企业信用的机制，着力点有