2024年上半年土地市场报告

全国房地产开发运行情况解读 2022年1-12月 1 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 2024年上半年 58安居客研究院 全国土地市场报告 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 目录 一、土地成交规模下降，一二线城市涉宅成交楼面价上行3 1、上半年，重点65城土地成交规模同比下降近三成3 2、城市分化，一二线城市涉宅成交楼面价环比上行4 3、一二线城市涉宅流拍率保持在相对低位6 58安居客研究院 二、核心24城土地市场两级分化，地方国企拿地规模过半7 1、上半年，核心24城土地市场热度触底回升7 2、宅地成交规模同比下降38%，广深降幅较大7 2、冰火两重天，涉宅成交楼面价和溢价率走势分化8 3、16城无流拍，流拍率相对较低10 58安居客研究院 4、上半年，地方国企拿地规模占比约55%10 附：城市涉宅用地成交榜单 2024年上半年城市涉宅用地成交规划建面排行12 2024年上半年城市涉宅用地出让金成交排行12 2024年上半年城市涉宅用地成交楼面价排行13 58安居客研究院 2024年上半年核心24城涉宅用地成交情况13 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 58安居 一、土地成交规模下降，一二线城市涉宅成交楼面价上行 58安居客研究院 1、上半年，重点65城土地成交规模同比下降近三成 上半年，在住建部建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制背景下，国土资源部要求库存去化周期36个月以上的城市停止供地，18到36个月减少供地，18个月以下的城市增加供地，以调整高库存城市的供需关系。全国整体土地成交规模下降显著。 58安居客研究院 58安居客研究院 根据安居客监测数据显示，2024年上半年，全国重点65城土地成交规模下降显著，总计成交各类土地3187宗，总规划建面23586.8万平方米，成交规模同比下降29%，环比下降49%。同时，受房价下行去化放缓的影响，多地政府收缩土地供应规模，上半年涉宅用地成交清淡。重点65城涉宅用地累计成交576宗，总规划建面4705.4万平方米，成交规模同比下降38%，环比下降71%。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 分城市能级来看，一线城市的土地成交宗数同比降幅最大，达到22%，二线城市同比下降11%，降幅相对较小。涉宅用地方面，一线和二线城市土地成交宗数同比降幅达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数环比降幅达到70%。 究院 3 58安居客研究院 分城市能级土地出让宗数情况 分城市能级涉宅土地出让宗数情况 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 从成交结构来看，上半年涉宅用地成交占比降幅显著。从规划建面规模来看，过往占比在三成左右，而今年上半年成交建面占比仅19%；较去年同期下降2%，而较去年下半年下降15%。但涉宅用地的出让金额占比降幅相对较小，过往占比八成左右，今年上半年成交金额占比仍达到75%。由于土地市场降温，各城市增加优质核心地块出 让，导致出让金额的降幅有限。 重点65城土地类型成交结构（按规划建面）重点65城土地类型成交结构（按出让金） 2、城市分化，一二线城市涉宅成交楼面价环比上行 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 2024年上半年，全国重点65城成交土地平均楼面价降至2388元/平米，同比降幅约15%。同时，溢价率较去年同期下降2.2%，维持在相对低位。其中，涉宅用地成 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 交楼面价同比下降10%，但环比上涨约13%，达到8998元/平米，溢价率回落至4.6%。 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 分城市能级来看，不同能级城市之间仍呈现出冷热分化的格局。一线和二线城市涉宅用地成交楼面价保持上涨趋势，其中，一线城市涉宅用地成交楼面价达到29514元/ 58安居客研究院 ㎡，同比上涨13%，环比上涨28%。三四线城市的涉宅用地成交楼面价则处于下跌趋势，同比下降15%。 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 溢价率方面，上半年各能级城市较去年同期均呈现小幅回落，但二线城市由于上半年部分地块刷新“地王”记录，如宁波、苏州、厦门、合肥等热点二线城市核心区域均 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 企的三四线城市土地市场表现较冷。 3、一二线城市涉宅流拍率保持在相对低位 58安居客研究院 上半年，全国重点65城涉宅用地流拍95宗，流拍率达到14.2%。今年整体土地供应规模收缩，城市土拍节奏放缓，导致土地流拍宗数下降。同时，由于房企拿地趋于谨慎，出现遇冷地块的情况下，城市多选择取消、中止交易，导致流拍率保持相对低位。 58安居客研究院 但城市之间分化显著。一线城市土地供应相对稳健，核心区域供地增加，整体流拍率维持在低位。二线城市内部冷热不均，上半年由于部分优质标杆地块的出让带动，市场热度有所回升，但非核心区域地块时现流拍。三四线城市土地市场相对较冷，整体流拍率仍持续在20%左右，但较往年同期也呈下降趋势。 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 今年春节后，全国核心24城土地市场热度指数呈现触底回升态势。3到4月，由于部分核心一二线城市一些优质核心区域地块的出让，尤其，宁波、苏州、厦门、合肥等热点城市”地王“再现，带动了土地市场热度指数持续上升，企业竞拍的信心和热度有所回暖。但由于市场仍面临去化压力，在库存高企的情况下，二季度房企拿地仍相对谨慎，土地市场热度指数呈现小幅回落态势。 58安居客研究院 上半年，中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展，但诸多政策利好传导至土拍市场仍需要一定时间。预计，随着下半年市场情绪及去化的改善，土地市场热度有望稳中有升。 58安居客研究院 备注：土地属性为涉宅用地(不含租赁用地、安置房用地等) 数据范围是特指58安居客研究院选取的24个样本城市，包括：武汉、广州、北京、长沙、上海、深圳、郑州、重庆、苏州、杭州、西安、成都、无锡、昆明、福州、南京、沈阳、宁波、青岛、济南、长春、天津、合肥、厦门 58安居客研究院 2、宅地成交规模同比下降38%，广深降幅较大 根据安居客监测数据显示，2024年上半年，核心24城总计成交各类土地1715宗， 58安居客研究院 58安居客研究院 值得注意的一点，一线城市上半年土地供应大幅下降，总成交规划建筑面积同比下降44%，环比下降71%。其中，广州和深圳受楼市成交低迷影响，土地供应量大幅减少。上半年，广州只成交4宗宅地，而深圳仅成交1宗宅地。仅北京和上海仍能通过推出部分核心区域优质地块，保持一定土拍热度和吸引力。但是，在5.27“沪九条”出台后，虽然上海安居客找房热度指数持续升温，政策后的首场土拍，房企拿地整体仍趋于谨慎理性，热点地块与非热点地块热度分化显著。 2、冰火两重天，涉宅成交楼面价和溢价率走势分化 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 上半年，由于城市商品房去化速度及库存压力的差异，核心24城土地市场呈现冰火两重天的状态。其中，12个城市上半年涉宅用地成交楼面价较2023年呈现上涨。厦门、苏州由于”地王“刷新历史楼面价，导致其上半年涉宅用地成交楼面价涨幅较大， 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 58安居客研究院 均超过50%。同时，一线城市中上海和广州的涉宅用地成交楼面价较去年涨幅达到21%、17%。二线城市中，合肥、无锡和长沙表现较好，上半年成交楼面价涨幅均超过10%。此外，重庆、天津、武汉、南京及昆明等城市涉宅用地成交楼面价均呈显著下跌，跌幅均超过10%。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 上半年，核心24城中涉宅用地溢价率超过5%的城市达到11个。为提高市场热度及企业拿地信心，部分二线城市均推出核心区域低密优质地块，进而推高了整体溢价率，如长沙、苏州及青岛等城市涉宅用地溢价率均超过10%。同时，7个城市的溢价率在1%以内，涉宅用地基本以底价成交，包括深圳、济南、沈阳、无锡及长春等。 3、16城无流拍，流拍率相对较低 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 上半年，核心24城中16个城市未出现涉宅用地流拍现象，仅8个城市涉宅用地出现流拍，但流拍地块数量较少，整体流拍率维持在相对低位。究其原因，一方面，由于房地产市场下行，政府土地供应节奏放缓，为提振市场信心供应地块整体较为优质。另一方面，房企拿地较为谨慎，在市场意向较弱的情况下，政府选择取消、中止交易，如合肥、天津、南京等城市上半年取消多宗地块，导致流拍率整体相对低位。 58安居客研究院 4、上半年，地方国企拿地规模占比约55% 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 58安居客研究院 2024年上半年，核心24城总计出让成交332宗涉宅用地（剔除纯保障房地块），按照企业拿地规划建面来看，地方国企、央企、民企拿地比重分别为54.6%、15.4%、17.9%。上半年，由于土地市场热度分化，部分城市城投托底的现象仍持续存在，进一步推高了地方国企平台拿地的比重。1月至6月，地方国企的拿地规模占比有持续提升的趋势。其中，上半年地方国企拿地规模占比超过60%的城市达到10个，而长春、南京、武汉、郑州及济南等城市则主要依靠地方国企平台支撑土地市场热度。 同时，面对新房市场的不确定性和资金压力，央企拿地规模占比较去年有所下降， 央企拿地多聚焦一线城市布局优质地块。经过去年下半年民企拿地阶段性收缩之后，上 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 半年，民企拿地的积极性及规模占比有小幅回升，部分实力较强民企的增加入场拿地，如滨江、龙湖、大华等。主要聚焦上海、杭州、成都等热点城市。 2024年上半年核心24城企业拿地成交分布(仅涉宅用地) 58安居客研究院 58安居客研究院 （规划建筑面积-万方） 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 2024年上半年城市涉宅用地成交规划建面排行 58安居客研究院 58安居客研究院 2024年上半年城市涉宅用地出让金成交排行 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 58安居客研究院 2024年上半年核心24城涉宅用地成交情况 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 1、58安居客研究院报告数据基于市场公开信息、