2023年通用仓库和冷库市场发展与展望

2023年通用仓库和冷库市场发展与展望 一、2023年全国仓库市场分析① 物联云仓平台数据显示，2023年我国仓库总建筑面积达4.01亿平方米，同比增长6.19%。其中，通用仓库面积为37033.7万平方米，占比92.26%;冷库面积约为3108.4万平方米(容积为13904.6万立方米)，占比7.74%。 (一)通用仓库② 随着一系列促进物流仓储设施提质改造的政策发布与实施，以及高标库能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单位成本、提升运营效率，通用仓库高标库面积占比逐年增加。 2023年，高标库面积为14957.9万平方米，占比达到40.39%,较上年增加 2020年 2021年 2022年 2023年 3.22个百分点；非高标库面积为22075.8万平方米，占比为59.61%。 2019年 2020年 2021年 2022 高标库非高标库 图12020—2023年中国通用仓库高标库和非高标库的占比变化 数据来源：物联云仓数字研究院 (二)冷库③ 近年来，随着我国经济的快速发展和消费水平的提高，对冷库设施的需求也越来越大，冷库规模也逐渐增大。 ①数据说明：本报告中提到的全国、区域及城市的通用仓库与冷库规模，均来自物联云仓平台的数据。 ②通用仓库：亦称“普通仓库”,指除冷藏冷冻物品、危险化学品等具有特殊要求的物品外，能够满足一般储存要求的仓库。 ③冷库：采用人工制冷降温并具有保冷功能的仓储建筑群，包括制冷机房、变配电间等。 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.1 二、区域仓储市场分析 (一)仓储资源情况 2023年，仓储资源存量排名依次为东部地区、西部地区、中部地区、东北地区；新增供应面积排名依次为东部地区、中部地区、西部地区、东北地区。 表12023年全国仓储资源存量分布情况 地区 通用仓库 (万平方米) 通用仓库全国占比 通用仓库 高标库占比 冷库 (万立方米) 冷库全国占比 东北地区 2137.0 6.21% 35.80% 803.6 5.78% 东部地区 19991.5 58.73% 48.32% 8054.8 57.93% 中部地区 7384.5 21.36% 32.47% 2579.1 18.55% 西部地区 7520.7 22.08% 34.38% 2467.1 17.74% 表 2 2023年全国仓储资源新增供应面积 地区 通用仓库(万平方米) 冷库(万立方米) 东北地区 12.8 82.8 东部地区 1795.8 536.1 中部地区 339.6 194.4 西部地区 237.9 84.3 数据来源：物联云仓数字研究院 1.东北地区 2023年，东北地区部分城市持续加大仓库整治力度，对不合规的仓库进行拆除与改造，整体仓储面积较2022年有所减少。 图22023年东北地区重点城市通用仓库面积情况(单位：万平方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.2 图32023年东北地区重点城市冷库容积情况(单位：万立方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 2.东部地区 2023年，东部地区通用仓库主要分布在上海、广州、苏州等城市；冷库主要分布在上海、广州、天津等城市。 图42023年东部地区重点城市通用仓库面积情况(单位：万平方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.3 图52023年东部地区重点城市冷库容积情况(单位：万立方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 3.中部地区 2023年，中部地区通用仓库主要分布在武汉、郑州等城市；冷库主要分布在武汉、长沙等城市。 图62023年中部地区重点城市通用仓库面积情况(单位：万平方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.4 图72023年中部地区重点城市冷库容积情况(单位：万立方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 4.西部地区 2023年，西部地区通用仓库主要分布在成都、重庆等城市；冷库主要分布在成都、重庆等城市。 图82023年西部地区重点城市通用仓库面积情况(单位：万平方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 图92023年西部地区重点城市冷库容积情况(单位：万立方米) 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.5 (二)仓库需求情况 2023年，四个区域的仓库需求类型均以仓库租赁为主，其次为仓库代管。省会城市及重要枢纽城市需求较为旺盛。 东北地区：仓库需求面积占全国的4.02%,仓库需求相对较少；以通用仓库需求为主，冷库需求较少；需求主要集中在哈尔滨、沈阳等城市。 东部地区：仓库需求面积占全国的54.62%,仓库需求相对较多；通用仓库需求主要集中在苏州、杭州等城市，冷库需求主要集中在上海、宁波、广州等城市。 中部地区：仓库需求面积占全国的16.56%；通用仓库需求主要集中在武汉、合肥等城市，冷库需求主要集中在武汉等城市。 · 西部地区：仓库需求面积占全国的24.80%;通用仓库需求主要集中在成都、昆明等城市，冷库需求主要集中在成都、西安等城市。 仓库代管 仓库租赁 仓配一体 厂房租赁 图102023年各区域的地区仓库租赁类型占比情况 数据来源：物联云仓数字研究院 图112023年东北地区重点城市仓储需求情况 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.6 图122023年东部地区重点城市仓储需求情况 数据来源：物联云仓数字研究院 图132023年中部地区重点城市仓储需求情况 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.7 图142023年西部地区重点城市仓储需求情况 数据来源：物联云仓数字研究院 (三)租金与空置率情况 通用仓库平均租金为23.25元/㎡·月，通用仓库空置率为16.53%；冷库平均租金为86.00元/㎡·月，冷库空置率为17.55%。按地区划分，东部地区仓储需求旺盛，去化难度相对其他区域较为乐观，因此东部地区为通用仓库平均租金最高的区域；东北地区需求有限，且由于市场存量较多，因此东北地区为通用仓库空置率最高的区域。 表 3 通用仓库和冷库的租金与空置率情况 地区 通用仓库租金 (元/㎡·月) 通用仓库空置率冷库租金(%)(元/㎡·月) 冷库空置率(%) 东北地区 16.50 23.1278.03 21.21 东部地区 24.38 13.7890.07 18.87 中部地区 19.87 12.7478.70 21.34 西部地区 19.42 16.6581.58 11.82 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.8 图152023年东北地区重点城市仓储租金情况（元/㎡·月） 数据来源：物联云仓数字研究院 图162023年东北地区重点城市仓储空置率情况 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.9 图172023年东部地区重点城市仓储租金情况（元/㎡·月） 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.10 图182023年东部地区重点城市仓储空置率情况 数据来源：物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.11 图192023年中部地区重点城市仓储租金情况（元/㎡·月） 数据来源：物联云仓数字研究院 图202023年中部地区重点城市仓储空置率情况 数据来源：物联云仓数字研究院 图212023年西部地区重点城市仓储租金情况（元/㎡·月） 数据来源：物联云仓数字研究院（呼和浩特冷库租金暂时无法提供） 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.12 图222023年西部地区重点城市仓储空置率情况 数据来源：物联云仓数字研究院（呼和浩特冷库空置率暂时无法提供） (四)仓储用地交易情况 表 4仓储用地交易情况 地区 用地交易次数(起) 用地交易面积(亩) 重点城市 东北地区 20 1492.0 沈阳市成交面积为832.3亩 东部地区 136 12900.0 天津市成交面积为2246.8亩 中部地区 56 5487.2 郑州市成交面积为2388.9亩 西部地区 87 5507.7 成都市成交面积为1958.0亩 图232023年东北地区重点城市仓储用地成交情况（单位：亩） 数据来源：中国土地市场网、物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.13 图242023年东部地区重点城市仓储用地成交情况（单位：亩） 数据来源：中国土地市场网、物联云仓数字研究院 图252023年中部地区重点城市仓储用地成交情况（单位：亩） 数据来源：中国土地市场网、物联云仓数字研究院 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.14 图262023年西部地区重点城市仓储用地成交情况（单位：亩） 数据来源：中国土地市场网、物联云仓数字研究院 三、物流地产公募REITs情况 仓储设施属于重资产投资，持续存在资金缺口，亟须通过存量仓储物流项目发行基础设施REITs回收资金的方式，筹措新增投资仓储物流的资金。2023年有2只仓储物流设施公募REITs扩募份额，3只仓储物流设施公募REITs申报中国证监会、证券交易所的公募REITs。 (一)公募REITs扩募情况 2023年，2只仓储物流设施公募REITs扩募份额在证券交易所上市。 表52023年仓储物流扩募发行公募REITs基本情况 序号基金代码基金名称交易场所扩幕方式扩幕决议生效日 1508056.SH中金普洛斯REIT上海定向扩幕2023/6/2 2180301.SZ 红土创新盐田港REIT 深圳定向扩幕2023/6/2 数据来源：Choice、国泰君安资管 (二)公募REITs申报受理情况 2023年，3只仓储物流设施公募REITs申报中国证监会、证券交易所的公募REITs。 表62023年仓储物流公募REITs申报/获批基本情况 序号名称行业类型申报场所申报类型项目状态受理日期 物联云仓数字研究院绘制©2024.0650ycInc.15 中航易商仓储物流封闭式基础设施 1证券投资基金 仓储物流 上海 首发 已受理 2023/12/8 华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础 2设施证券投资基金 仓储物流 深圳 首发 已受理 2023/12/8 华夏深国际仓储物流封闭式基础设 3施证券投资基金 仓储物流 深圳 首发 已受理 2023/12/8 数据来源：Choice、国泰君安资管 (三)已上市公募REITs情况 2023年，仓储物流设施公募REITs达成全年可供分配金额目标，整体完成率与2022年基本持平。在可供分配金额方面，仓储物流设施公募REITs的2023年度可供分配金额超额完成预期水平，但总市值均有不同程度的下跌。 表72023年已上市的仓储物流设施公募REITs市值情况 2023年末 序号基金代码基金名称现价(元) 2023年 总市值涨跌幅 上市以来总市值涨跌幅 2023年度 营业收入(万元) 中金普洛斯 1508056.SH3.410 REIT -36.82% -14.03% 42856.12 嘉实京东仓储基 2508098.SH3.378 础设施REIT -3.87% -3.87% 10413.77 红土创新盐田港 3180301.SZ2.356 -23.68% -0.36% 13137.83 REIT 数据来源：Choice、国泰君安资管 仓储物流设施公募REITs2023年末P/NAV④均低于全年P/NAV平均值，结合走势图，2023年产权类公募REITs二级估值水平持续下降。 表82023年产权类公募REITs二级估值情况 序号 基金代码 基金名称