北京跟进住房信贷优化，多地加速“购房即落户”

行业追踪（2024.6.23-2024.6.29） 北京适时跟进住房信贷调整 6月25日，北京市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》： 1）商业贷款：①购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，利率下行调整为相应期限LPR-45bp（目前3.5%）。②购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，利率下行调整为相应期限LPR-5bp（目前3.9%）；位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，利率下行调整为相应期限LPR-25bp（目前3.7%）。23年12月以来，北京先后出台认房不认贷、降首付、取消离婚限购、五环外限购优化等放松政策。从调控效果看：1）新房：24年前5月，北京新建商品住宅销售面积同比-16.3%，表现好于于全国平均；住宅新开工面积同比+50.4%，新增供应保持稳健。2）二手房：24年5月，北京二手住宅网签1.34万套，我们预计6月有望再超1.3万套。整体来看此前持续性宽松政策对北京二手市场刺激效果显著，城市基本面韧性相对更好。 我们认为，北京本次政策宽松适时且力度符合预期，降首付及利率利好此前等待政策跟进的观望需求集中释放，更强需求支撑下北京基本面弹性空间更大，若预期得以改善对其他城市同样具有引领作用。结合即将步入传统高温淡季，政策发力有望推动二手成交热度延续，当前时点二手成交量能否持续性企稳将直接影响未来市场价格体系及新房销量，建议重点关注政策窗口期具备区域存货优势房企的销售弹性及二手中介公司业务表现。 多城加速“购房即落户” 根据中指院统计，近几年约有20个城市出台购房即可申请落户政策，这其中既包括南京、武汉、杭州等核心二线城市，也有金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市。 另有部分城市出台租房即可落户的政策，进一步加大对外来人口、人才的吸引力度。 据中原地产统计，全国仅剩四个一线城市、天津以及海南等地，尚未完全落地买房送户口政策。我们认为，结合近期重点二线城市落户宽松趋势看，常住人口体量较大的城市的未来在积分、学历、随迁人员等相关落户要求方面均有望继续优化，以推动城市人口及产业发展。而在落户政策及针对外地人群购房宽松政策支持下，居住需求得到补充，利好基本面改善。 6月新房同比改善，二手房同比持平 新房市场本周成交485万平，月度同比-26.16%，相较上月改善4.52pct；累计库存12320万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交204万平，月度同比+11.68%，相较上月改善13.79pct。6月17日-6月23日，土地市场成交建面2268万平，滚动12周同比-33.87%；成交总额304亿元，滚动12周同比-52.54%；全国平均溢价率3.53%，滚动12周同比-1.87pct。 本周申万房地产指数-4.75%，较上周提升1.01pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数3.78pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.57%，较上周提升1.69pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数0.15pct；克而瑞内房股领先指数为-3.08%，较上周提升1.76pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：北京跟进住房信贷优化，多地加速“购房即落户” 北京适时跟进住房信贷调整。6月25日，北京市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》：1）商业贷款：①购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，利率下行调整为相应期限LPR-45bp（目前3.5%）。②购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，利率下行调整为相应期限LPR-5bp（目前3.9%）；位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，利率下行调整为相应期限LPR-25bp（目前3.7%）。2）公积金贷款：购买首套商品住房的缴存职工家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套住房，五环以内的住房最低首付款比例不低于35%，五环以外30%。对购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。3）多孩家庭：对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。4）以旧换新：北京市房协等部门将搭建对接平台。居民家庭旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。 23年12月以来，北京先后出台认房不认贷、降首付、取消离婚限购、五环外限购优化等放松政策。从调控效果看：1）新房：24年前5月，北京新建商品住宅销售面积同比-16.3%，表现好于于全国平均；住宅新开工面积同比+50.4%，新增供应保持稳健。2）二手房：24年5月，北京二手住宅网签1.34万套，我们预计6月有望再超1.3万套。整体来看，此前持续性宽松政策对北京二手市场刺激效果显著，城市基本面韧性相对更好。 我们认为，北京本次政策宽松适时且力度符合预期，降首付及利率利好此前等待政策跟进的观望需求集中释放，更强需求支撑下北京基本面弹性空间更大，若预期得以改善对其他城市同样具有引领作用。结合即将步入传统高温淡季，政策发力有望推动二手成交热度延续，当前时点二手成交量能否持续性企稳将直接影响未来市场价格体系及新房销量，建议重点关注政策窗口期具备区域存货优势房企的销售弹性及二手中介公司业务表现。 多城加速“购房即落户”。根据中指院统计，近几年约有20个城市出台购房即可申请落户政策，这其中既包括南京、武汉、杭州等核心二线城市，也有金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市。另有部分城市出台租房即可落户的政策，进一步加大对外来人口、人才的吸引力度。据中原地产统计，全国仅剩四个一线城市、天津以及海南等地，尚未完全落地买房送户口政策。 2020年4月，国家发改委提出督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。2023年，公安部表示户口迁移政策全面放开放宽，城区常住人口300万以下城市的落户限制基本取消，300万以上城市的落户条件有序放宽。东部地区除极少数超特大城市、中西部地区除个别省会（首府）城市外，全面放开放宽落户限制。 我们认为，结合近期重点二线城市落户宽松趋势看，常住人口体量较大的城市的未来在积分、学历、随迁人员等相关落户要求方面均有望继续优化，以推动城市人口及产业发展。 而在落户政策及针对外地人群购房宽松政策支持下，居住需求得到补充，利好基本面改善。 1.1.投资建议 需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 6月21日-6月27日，50城商品房成交面积为485万平，移动12周同比增速为-31.51%，增速较上期提升0.46pct；月度同比-26.16%，相较上月改善4.52pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为116、338、31万平，移动12周同比增速分别为-26.93%、-32.87%、-32.32%，增速较上期分别变化-1.14pct、+1.13pct、-0.78pct，与历史相比，一线、三线及以下降幅扩大，二线降幅收窄。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至6月27日，16城商品房可售面积为12320万平。全国平均去化时长为98周，一线、二线、三线城市去化时间分别为96、93、207周，一线、二线、三线及以下去化放缓。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.二手房市场 6月21日-6月27日，17城二手房成交面积为204万平，移动12周同比增速为-0.99%，增速较上期提升2.33pct；月度同比+11.68%，相较上月改善13.79pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为49、147、8万平，移动12周同比增速分别为+8.24%、-7.53%、+302.64%，增速较上期分别变化+4.01pct、+1.92pct、-4.48pct，与历史相比，二线降幅收窄，一线增幅扩大，三线及以下增幅收窄。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 6月17日-6月23日，全国土地成交建筑面积为2268万平，滚动12周同比增速为-33.87%，较前期下降0.63pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为163、865、1241万平，滚动12周同比增速分别为-35.37%、-37.95%、-31.45%，增速较上期分别提升+6.18pct、+1.82pct、-2.68pct，与历史相比，三线成交建面降幅扩大，一线、二线降幅收窄。 全国土地成交金额达到304亿元，滚动12周同比增速为-52.54%，较前期下降3.34pct。其中，一线、二线、三线城市分别为15、147、143亿元，滚动12周同比增速分别为-66.23%、-51.41%、-42.81%。 全国土地成交平均溢价率为3.53%，滚动12周同比增速为-1.87pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.37%、6.05%、1.38%，滚动12周同比增速分别为-5.47pct、-2.88pct、0.91pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交总价 图16：土地成交总价-移动12周同比 图17：土地成交溢价率 图18：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年6月22日-2024年6月29日，房企共发行境内债券9只（其中9只为国企发行），境内债发行金额合计77.3亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年6月（数据截至2024年6月29日），地产债境内、境外债券