【工业与周期（地产）】周报：5月地产持续底部徘徊，收储范围再扩大

投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 【中信期货工业与周期（地产）】 5月地产持续底部徘徊，收储范围再扩大 ————周报20240623 中信期货研究所工业与周期组 陈健照 从业资格号：F03093837 投资咨询号：Z0020032 朱子悦 从业资格号：F03090679 投资咨询号：Z0016871 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 核心观点：5月地产持续底部徘徊，收储范围再扩大 ▫房地产热点数据点评：（1）5月各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。环比方面，统计局显示，5月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。同比方面，5月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.9%，降幅比上月分别扩大0.8个和0.7个百分点。（2）1-5月全国房地产各项指标仍显低迷。1—5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%。1—5月份，房屋新开工面积30090万平方米，下降24.2%；房屋竣工面积 22245万平方米，下降20.1%。1—5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%。新建商品房销售额35665亿元，下降 27.9%。1—5月份，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%。 ▫重点政策方面：（1）近30城鼓励“收储”去库存。本周住建部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。据克而瑞不完全统计，目前已有约30城出台政策鼓励收储去库存，包含广州增城、武汉、杭州临安区、贵阳、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽庐江、临沧、大理白族自治州等地。根据落地范围来看，从原来市场预期的一二线城市扩大到县级以上城市，意味着后续针对收储或有更多增量资金支持。从落地难度来考虑，目前提倡通过市场化运作来收储，意味着租金回报率等判定资产后期现金流等指标将成为收储的重点关注因素，考虑到当前多数地区租金回报率不足2%，或需要房产有明显折价才能落地相关需求。（2）横琴全面解除商品住房限购。6月20日，横琴粤澳深度合作区执行委员会印发《关于促进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》通知，在合作区范围内购房不再审核购房人资格，同步取消商品住房限售年限，刺激需求进一步释放。 ▫本周商品房成交整体同环比上涨，其中一线、二线、三线同比降幅分别减少22pct、23pct、增长14pct。本周二手房成交环比显著好转。 随着“517”新政的后续发酵以及去库存新措施的逐步出台，预计下半年销售有望逐步修复。 ▫风险提示：房企偿债压力进一步提高，政策效果不及预期等 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读1 本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 房地产销售数据总览——本周新建商品房成交同比下降22.5% 本周+31.0% 上周-7.7% 本周-22.5% 上周-40.2% 41城商品房本周同比下降22.5%本周41城中一线城市商品房成交面积同比下降32.4% 41城 万平米一线城市商品房成交面积 同比 2022 2020 2023 2021 2024 200100% 一线城市 二线城市 同 比 环 比 本周+51.2% 上周-6.5% 本周+32.6% 上周-12.7% 三线城市 本周+9.0% 上周+4.3% 本周-32.4% 上周-54.8% 本周-19.6%上周-42.6% 本周-45.7% 上周-31.3% 150 100 50 0 W1W5 W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49W53 50% 0% -50% -100% 本周41城中二线城市商品房成交面积同比下跌19.6%本周41城中三线城市商品房成交面积同比下降45.7% 万平米二线城市商品房成交面积万平米三线城市商品房成交面积 500 400 300 200 100 0 同比201920202021100% 202220232024 50% 0% -50% -100% W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49W53 400 350 300 250 200 150 100 50 0 同比201920202021100% 202220232024 50% 0% -50% -100% W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49W53 资料来源：Wind，中信期货研究所 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读2 本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 一、一线城市政策效果——以下调首付比为主，本周北上广深成交均环比上升 上海商品房成交面积——季节性北京商品房成交面积变化情况——季节性 万平米上海商品房成交面积 7020202021202220232024 60 50 40 30 20 10 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 万平米北京商品房成交面积 4020202021202220232024 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 上海商品房成交面积变化情况北京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 40万平米上海商品房成交变化情况 30 20 10 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 12万平米北京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 10 8 6 4 2 0 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：Wind中信期货研究所 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读3 本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 一、一线城市政策效果——以下调首付比为主，本周北上广深成交均环比上升 深圳商品房成交面积——季节性广州商品房成交面积——季节性 万平米深圳商品房成交面积 2520202021202220232024 20 15 10 5 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 万平米广州商品房成交面积 8020202021202220232024 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 深圳商品房成交面积变化情况广州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 8万平米深圳商品房成交变化情况 6 4 2 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 万平米广州商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 25 20 15 10 5 0 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：Wind中信期货研究所 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读4 本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数二线城市成交提升 杭州商品房成交面积——季节性南京商品房成交面积——季节性 万平米杭州商品房成交面积 6020202021202220232024 50 40 30 20 10 万平米南京商品房成交面积 5020202021202220232024 40 30 20 10 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 杭州商品房成交面积变化情况南京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 25万平米杭州商品房成交变化情况 20 15 10 5 0 100% 50% 0% -50% -100% 10万平米南京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 8 6 4 2 0 0% -20% -40% -60% -80% -100% -120% 资料来源：Wind，中信期货研究所 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读5 本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数二线城市成交提升 武汉商品房成交面积——季节性成都商品房成交面积——季节性 万平米武汉商品房成交面积 12020202021202220232024 100 80 60 40 20 万平米成都商品房成交面积 10020202021202220232024 80 60 40 20 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 武汉商品房成交面积变化情况成都商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 25万平米武汉商品房成交变化情况 20 15 10 5 150% 100% 50% 0% -50% 万平米成都商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 40 30 20 10 20% 0% -20% -40% -60% 0-100% 0-80% 资料来源：Wind，中信期货研究所 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读6 本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数二线城市成交提升 青岛商品房成交面积——季节性苏州商品房成交面积——季节性 万平米青岛商品房成交面积 14020202021202220232024 120 100 80 60 40 20 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 万平米苏州商品房成交面积 10020202021202220232024 80 60 40 20 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 青岛商品房成交面积变化情况苏州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 25万平米青岛商品房成交变化情况 20 15 10 5 0 20% 0% -20% -40% -60% -80% 万平米苏州商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 12 10 8 6 4 2 0 50% 0% -50% -100% 资料来源：Wind，中信期货研究所 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读7 本报告内容而视相关人员为客户；市场有