首次覆盖报告：双国资股东禀赋加持，多样化增储铸造壁垒

越秀地产深度研究报告

公司概述

越秀地产作为一家拥有双国资背景的开发商，历经40年的发展，从广州走向全国。其业务稳健，特别是在销售、土地储备、利润表现等方面展现出强大竞争力。

销售与土地储备

• 销售韧性：在房地产市场整体下行的背景下，越秀地产实现了销售逆势增长，2023年销售额同比增长13.6%，位居TOP20房企之首。
• 多元化增储：采用“6+1”特色模式进行土地收购，确保了高质量土地储备的持续补充。新增土储主要集中在一线城市及核心二线城市，有效提升了公司的土储结构。

TOD+房托战略

• TOD战略深化：通过与广州地铁的合作，TOD项目在全国范围内持续扩展，特别是成功在广州以外的城市获取项目，展示了其全国化的战略意图。
• 房托平台互动：与越秀房托的协同作用，不仅促进了资产的高效运营，还拓宽了资产退出渠道，提高了资金使用效率。
• 城中村改造：受益于广州城中村改造的加速推进，公司凭借本地深耕和丰富经验，有望在这一领域取得更大进展。

利润与融资

• 利润承压：尽管面临利润下滑的压力，但公司通过优化费用管理，保持了稳定的利润水平。
• 融资成本降低：得益于双国资股东的支持，公司的融资渠道通畅，融资成本持续下降，2023年降至3.82%，在重点房企中处于较低水平。

业绩预测与投资建议

• 盈利预测：预计2024-2026年的归母净利润分别为35.4亿、38.0亿、41.7亿元，每股收益分别为0.88、0.94、1.04元。
• 投资建议：基于公司稳健的业务模式、增长潜力及股东背景优势，首次覆盖给予“增持”评级。

风险提示

• 销售及土地储备获取可能低于预期。
• 政策调控超预期带来的市场不确定性。
• 成本控制及利润表现的不确定性。

结论

越秀地产以其强大的销售增长能力、优化的土地储备策略、独特的TOD+房托战略布局以及稳定的融资环境，在当前市场环境下展现出较强的竞争力。随着城中村改造政策的推动，公司有望进一步释放增长潜力。投资越秀地产具有较高的增长预期和稳定性，值得投资者关注。