房地产行业点评：京沪房贷政策齐调整，期待销售量升价稳

事件 2023年12月14日，北京、上海贯彻落实此前政治局会议精神及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的指导，结合本地房地产市场的实际情况，先后调整普通住房标准并优化差别化住房信贷政策。本次京沪新政均放宽了普通住房认定标准、下调了首二套房的首付比例及房贷利率，且北京延长了个人住房贷款年限，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求。 点评 当前京沪楼市亦表现承压，亟待宽松政策支持。销售承压：截至12月13日，今年北京新房累计成交面积1095.5 万方，同比+1.9%；上海新房累计成交面积1774.2万方，同比+3.8%，尽管累计同比正增长，但5、6月以来高频数据持续承压，同比增幅逐渐收窄。价格下跌：4-10月期间上海二手房价有6个月环比下跌，北京二手房价有4个月环比 下跌。此外，同为一线城市的广州、深圳已在9-11月期间出台一系列支持政策，例如广州解除外围限购、深圳放宽 普宅标准、降低首二套房的首付比例及房贷利率等，具有信号意义。因此之前尚未落地宽松政策的北京、上海出台需求端支持政策正当其时。正如我们在今年6月以来外发的多篇报告中多次强调的（例如《深圳释放一线放松信号，金融支持地产再迎利好》等），一线城市有望在放松普宅认定标准、降低一二套房首付比例等方面进行松绑。 新政出台有望促进成交，助力房价企稳，稳定市场预期。本次新政：①在降首付比例方面，京沪的首付比例均不 再与普宅认定相挂钩，京沪首套房的首付比例有此前的35%-40%统一降至30%，二套房的首付比例降至核心区50%、外围40%。②在降房贷利率方面，基于11月五年期以上LPR为4.2%，北京首套利率由原来4.75%降至4.2%-4.3%，二套利率由原来5.25%降至4.75%-4.8%；上海首套利率由原来4.55%降至4.1%，二套利率由原来5.25%降至4.4%-4.5%。 ③在放宽普宅标准方面，京沪单套建筑面积限制上升至144平及以下（原为140平及以下），且上海取消价格标准， 北京大幅提高各环线的单价标准并取消总价限制。④在延长房贷年限方面，北京个人最长住房贷款年限由此前的25 年增加至30年。本次京沪新政能够有效地降低居民购买首二套住房的资金门槛、房贷支出及税费负担，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求，在当前楼市较为低迷的环境下，助力提升成交活跃度及信心。如果后续成交能够持续改善，将有利于房价的企稳修复。而北上作为全国楼市风向标，如果后续房价企稳，将对稳定全国房价的预期有一定的正向作用。 一线城市的保障房体系或有配套完善措施落地，建设有望提速。当前中国房地产“保障房+商品房”双轨制的新 发展模式已基本确立，在对于商品住宅逐步放松限制的同时，预计保障房体系的筹措来源、资金支持等将逐步完善，体系内共有产权房、公租房、保障性租赁住房等的标准（品质、价格、申请门槛等）也将进一步确立，保障房建设进度有望加速。2023年12月7日上海市房管局表示，全市已推出保障性租赁住房用地222幅，计划供应量25.4万套房 源，总投资2834亿元。截至目前，开工188个项目，涉及21.3万套房源，目前全市投运的保租房出租率平均达到74%。 投资建议 继广深先行放松后，京沪出台需求端支持政策，当前四大一线城市宽松政策均已落地，若后续成交热度上升将助力房价企稳，改善市场的观望情绪，对于房企的销售去化有边际改善效应。在限制性政策逐步放松的同时，保障房的 配套措施或将落地，建设有望提速，进而加速行业K型分化。重点推荐聚焦核心一二线城市、主打改善型产品的头部优质央国企，如建发国际集团、越秀地产、华发股份、华润置地、招商蛇口等。 风险提示 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 扫码获取更多服务 行业点评 图表附录 图表1：北京、上海、深圳宽松政策的前后对比情况 来源：各政府官网，国金证券研究所注：北京、上海的首付比例、房贷利率和普宅标准均在2023年12月14日调整，深圳2023年9月29日调整房贷利率，2023 年11月22日调整首付比例和普宅标准 行业点评 AVG-STDV 2023/7/11 2023/1/11 2022/7/11 AVG+STDV 2022/1/11 2021/7/11 2021/1/11 2020/7/11 AVG 2020/1/11 2019/7/11 2019/1/11 2023/7/1 AVG-STDV 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2023/7/1 AVG-STDV 20 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 PE-TTM 2018/7/11 扫码获取更多服务 图表2：A股地产PE-TTM 2018/1/11 2017/7/11 2017/1/11 25 20 15 10 5 0 2016/7/11 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 图表3：港股地产PE-TTM PE-TTM 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2016/7/1 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港股物业股PE-TTM PE-TTM 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 120 100 80 60 40 0 2016/7/1 来源：wind，国金证券研究所 3 敬请参阅最后一页特别声明 图表5：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,163 5.1 5.7 5.3 226.2 203.4 218.1 0% -10% 7% 600048.SH 保利发展 买入 1,189 6.5 6.0 4.9 183.5 197.0 243.5 -33% 7% 24% 001979.SZ 招商蛇口 买入 854 20.0 12.9 8.0 42.6 66.3 107.3 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 294 4.7 1.9 3.9 62.8 158.6 75.1 3% 152% -53% 002244.SZ 滨江集团 买入 237 6.3 5.0 3.9 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 600325.SH 华发股份 买入 201 7.8 7.2 6.4 25.8 28.1 31.2 -19% 9% 11% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,304 5.6 5.0 4.2 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 171 6.2 3.4 2.8 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 265 5.4 4.3 3.1 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 0123.HK 越秀地产 买入 233 5.9 5.7 4.9 39.5 41.0 47.1 10% 4% 15% 9979.HK 绿城管理控股 买入 98 13.2 10.2 8.5 7.4 9.7 11.5 32% 30% 19% 2423.HK 贝壳* 买入 1,324 46.6 13.9 12.2 28.4 95.1 108.6 24% 234% 14% 9666.HK 金科服务 买入 56 N.A. 13.3 11.6 -18.2 4.2 4.8 -272% 123% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 205 10.6 5.1 4.6 19.4 40.3 44.7 -52% 107% 11% 1209.HK 华润万象生活 买入 547 24.8 19.6 16.3 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 37 8.9 7.0 5.5 4.1 5.2 6.7 28% 27% 29% 6626.HK 越秀服务 买入 33 8.0 6.9 6.0 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 43 17.5 12.6 9.2 2.5 3.4 4.7 55% 39% 36% 平均值 459 11.9 8.1 6.7 55.4 72.5 81.0 -14% 54% 18% 中位值 235 7.8 6.5 5.4 28.0 44.1 54.2 7% 27% 19% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年12月14日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人