2024年中期房地产行业投资策略报告：千帆过尽，静待归来

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 千帆过尽，静待归来 行业核心观点： ——2024年中期房地产行业投资策略报告 2024年06月21日 行业相对沪深300指数表现 当前房地产行业仍处于调整中，政策层面依据市场变化情况不 断积极应对，4月政治局会议首次提及库存去化问题，为未来提供新的政策支持方向，我们认为下半年政策端将从多维度支持行业去化，一方面通过放松需求端政策刺激需求释放，同时给与房企更大的融资支持，以进一步推动房企信用修复进而打消新房购买的后顾之忧；另一方面通过收储/以旧换新等政策推动存量库存去化，此外严格控制新增土地供应等，“517”新政后多个城市跟进，后续仍需持续跟进核心城市政策落地情况 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 房地产沪深300 行业研 究 行业投资策略报告 证券研究报 告 以及政策效果。需求端，我们认为行业一二手房总体成交总量有望保持相对稳定，随着政策端支持，房企信用修复，新房市场销售有望持续筑底，受行业销售下滑拖累，资金流自循环不畅等因素影响，前端投资收缩、开竣工亦承压下降，预计2024年投资端仍处于下滑状态。建议关注�财务健康、销售稳健、土储充足的综合实力较强的开发板块优质个股；②估值低位的优质物业管理公司。 投资要点： 市场回顾：整体表现较弱，估值与持仓均处低位。2024年以来房地产行业仍处于调整中，整体表现较弱。2024年上半年（截至2024年6月16日），房地产行业（申万一级行业）下跌11.37%，沪深300上涨3.22%，明显跑输大盘。2024年Q1末公募基金重仓SW房地产行业的总市值为256.7亿元，占基金重仓A股市值规模0.95%，较标配比例低0.54pct，环比2023年末下降0.23pct，自 2022年四季度持续下降，公募基金持仓比重续创2012年以来新低。行业主要个股估值处于低位。 政策：多维度支持行业修复。基于行业基本面变化，政策端积极应对，2024年4月政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“去库存”成为政策新的发力方向之一。压实多方主体责任，推动行业去化，针对未开发土地，严控新增土地，对于存量可以采取政府收 回/市场流通转让/企业继续开发的方式盘活；针对已竣工尚未销售的在建库存，可以通过地方政府进行收储；多地出台“以旧换新”政策，盘活存量住房，提升居民住房品质；针对其他可售项目，持续出台降低购房成本 相关政策，刺激需求释放。需求端政策大幅放松，供给端加快构建新发展模式，“517”新政从需求端进一步释放利好，降低购房成本，提振市场信心。供给端聚焦于“防风险、促转型”，一方面，预计房企融资机制将持续发力，推进保交付，另一方面，加快搭建“保障+市场”住房供给体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 施工销售等指标仍承压，国内贷款单月正增政策端持续加码，关注地产链行情 首提消化存量房产，关注后续政策进展 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 需求：住房需求总量基础仍在，下半年新房市场有望筑底。房价上涨预期变化、居民收入增长预期不足等因素仍是当前抑制购房需求释放的核心原因。居民资产或更多流向偿债与理财，但随着房贷利率持续下行或吸引资金流入楼市。居民对于高品质住房需求总量基础是存在的，同时随着市场深度调整后住房租金收益率持续提升，已经趋近十年期国债收益率，此外政策端持续宽松，对住房消费给予较大的支持力度，房贷利率持续下行等利好政策持续刺激需求释放，展望2024年全年我们认为购房需求总量预计保持相对平稳，新房市场有望筑底，进一步下降的空间有限。 供给：现金流自循环不畅，投资端预计仍下滑。经营性现金流持续承压下降，融资端政策效果显现支撑房企融资端现金流。2024年1-5月到位资金为4.2万亿元，同比下滑了24.3%，2024年以来与 房企融资相关的资金下滑的幅度更小，预计主要是房企融资协调机制建立，“白名单”发挥融资支持作用，2024年1-5月国内贷款以及自筹资金同比增速分别为-6.2%和-9.8%，较2023年下滑幅度明显收窄，2024年以来与销售端相关的到位资金下滑幅度明显扩 大，2024年1-5月定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-36.7%和-40.2%。房企拿地态度谨慎，土地市场成交规模持续收缩，新开工持续承压，竣工端在新开工持续下滑的基础上整体承压，2024年保交付政策预计仍将持续推进，但是预计2024年全年 竣工端仍将承压下行，投资端在土地市场收缩、开竣工下滑下，预计全年仍承压下降。 风险因素：政策支持力度不及预期、政策效果不及预期、行业信用风险持续超预期、居民收入信心修复不及预期、数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共24页 正文目录 1市场回顾：整体表现较弱，估值与持仓均处低位5 1.12024年H1房地产板块市场表现仍偏弱5 1.2公募基金重仓配置比例创新低5 1.3板块主要个股估值处于历史低位6 2政策：多维度支持行业修复6 2.1压实多方主体责任，推动行业去化8 2.2需求端政策大幅放松，供给端加快构建新发展模式10 3需求：住房需求总量基础仍在，下半年新房市场有望筑底13 3.1新房购置需求仍偏弱，房屋成交总量有望保持稳健13 3.2展望：一二手购房需求总量预计保持相对平稳，随着政策持续加持，新房市场有望筑底16 4供给：现金流自循环不畅，投资端预计仍下滑17 4.1资金面：经营性现金流自循环不畅，整体资金面仍承压17 4.2投资：土地市场收缩、开竣工承压下降、投资端修复进程承压20 5投资建议与风险因素22 图表1：A股申万一级行业2024年以来市场涨跌幅情况（%）5 图表2：房地产行业基金重仓配置情况（%）5 图表3：房地产板块主要个股估值情况（横轴为市盈率（倍数），纵轴为近十年或上市以来历史市盈率分位数（%））6 图表4：2021年下半年以来关于房地产行业政策的重要会议梳理6 图表5：房地产行业库存去化政策导向路径9 图表6：40重点城市商品住宅去化周期均值水平（月）9 图表7：部分城市“以旧换新”政策模式简介9 图表8：中国5年期贷款市场报价利率(LPR)（%）11 图表9：中国个人住房公积金贷款利率（%）11 图表10：百城主流房贷利率指数及平均放款周期（天）11 图表11：各线级城市5月首二套房贷利率（%）11 图表12：5.17新政后重点城市首付比例、房贷利率跟进情况12 图表13：我国70个大中城市新房价格指数当月同比（%）13 图表14：我国70个大中城市二手住房价格指数当月同比（%）13 图表15：商品房月度销售面积（万平，左轴）及同比增速（%，右轴）14 图表16：商品房月度销售金额（亿元，左轴）及同比增速（%，右轴）14 图表17：我国居民未来收入信心指数（%）14 图表18：新增居民中长期贷款额当月值（亿元）14 图表19：20城二手房市场成交面积（万平米）14 图表20：一线城市二手房市场挂牌套数（套）14 图表21：14城二手房周度成交面积（万平米）15 图表22：30大中城市商品房销售面积（万平米）15 图表23：城镇居民人均可支配收入（元，左轴）及%增，速右（轴）15 图表24：居民新增人民币存款与商品房销售面积增速（%）15 图表25：我国二手房、新房+二手房成交面积测算值（万平，右轴）及二手房成交占比（%，左轴）16 图表26：10年期国债收益率（%，左轴）及百城住宅租金收益率（%，右轴）...16图表27：房地产行业到位资金规模（亿元，左轴）及增速（%，右轴）17 图表28：房地产行业各类到位资金累计同比增速（%）17 图表29：商品房销售金额/面积（左轴）及累计同比增速（右轴）18 图表30：境外债发行及到期量（亿美元）18 图表31：房地产行业境内债融资规模月度变化（亿元，左轴）及平均票面利率（%，右轴）18 图表32：房地产行业银行借款金额（亿元，左轴）月度变化及平均年利率（%，右轴）18 图表33：TOP30不同属性房企（剔除历史可比数据不全的企业）销售金额增速19 图表34：TOP30不同属性房企（剔除历史可比数据不全的企业）销售金额占比19 图表35：不同性质房企境内债融资规模（亿元）19 图表36：全国住宅用地供应规划建筑面积（万平，右轴）及增速（%，左轴）20 图表37：全国住宅用地成交总价（亿元，右轴）及增速（%，左轴）20 图表38：不同性质企业权益拿地金额占比情况21 图表39：新开工面积当月（%，左轴）及累计同比增速（%，右轴）21 图表40：竣工面积当月（%，左轴）及累计同比增速（%，右轴）21 图表41：房屋施工面积累计同比增速（%）22 图表42：房地产开发投资完成额当月（%，左轴）及累计同比增速（%，右轴）22 1市场回顾：整体表现较弱，估值与持仓均处低位 1.12024年H1房地产板块市场表现仍偏弱 2024年以来房地产行业仍处于调整中，整体表现较弱。2024年上半年（截至2024年6月16日），房地产行业（申万一级行业）下跌11.37%，沪深300上涨3.22%，明显跑输大盘。 图表1：A股申万一级行业2024年以来市场涨跌幅情况（%） 30.0000 20.0000 10.0000 0.0000 -10.0000 -20.0000 -30.0000 煤炭银行 家用电器公用事业石油石化有色金属交通运输 通信沪深300 汽车非银金融 钢铁建筑装饰国防军工农林牧渔基础化工 电子食品饮料建筑材料电力设备机械设备美容护理纺织服饰房地产环保 轻工制造医药生物 传媒商贸零售社会服务计算机综合 -40.0000 资料来源：同花顺iFind，万联证券研究所，截止2024年6月16日。 1.2公募基金重仓配置比例创新低 我们根据同花顺iFind数据统计了内地公募基金重仓股情况，2024年Q1末公募基金重仓SW房地产行业的总市值为256.7亿元，环比2023年末下降20.9%，占基金重仓A股市值规模0.95%，较标配比例低0.54pct，环比2023年末下降0.23pct，自2022年四季度持续下降，公募基金持仓比重续创2012年以来新低。 图表2：房地产行业基金重仓配置情况（%） 14.00%8.00% 12.00% 6.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% 0.00%-4.00% 超配比例（右轴）标配比例（左轴）基金重仓比例（左轴） 资料来源：同花顺iFind，万联证券研究所，注：标配比例以SW房地产行业流通市值/同花顺全A流通市值计算 1.3板块主要个股估值处于历史低位 在下图我们例举了公募基金重仓房地产行业主要个股估值情况，我们可以看到行业内多数个股的估值水平在历史分位数20%以下，尤其是物业管理行业中的大部分核心个股均处于历史估值低位，如华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务等。开发板块核心个股近期随着政治局会议召开有所反弹，估值略有修复，但整体估值水平仍较低。 图表3：房地产板块主要个股估值情况（横轴为市盈率（倍数），纵轴为近十年或上市以来历史市盈率分位数（%）） 资料来源：wind，万联证券研究所，截止20224年6月16日 2政策：多维度支持行业修复 从近年中央会议关于地产政策的表述方面可以看到，政策端跟随房地产行业市场变化及时动态调整政策重心，2023年7月政治局会议明确指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，需要适时调整优化房地产政策。其后一线城市相继落地“认房不认贷”、高能级城市持续出台优化“四限”政策以及首付比例调降等。基于行业基本面变化，政策端积极应对，2024年4月政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“去库存”成为政策新的发力方向之一。