销售额同比-27.9%，新开工施工竣工继续承压

1-5月统计局数据点评: 销售：1-5月销售金额累计同比-27.9%，面积同比-20.3%。1-5月份，全国商品房销售金额为35665亿元，同比减少27.9%，较前值提高0.4pct；销售面积为36642万方，同比减少20.3%，较前值降低0.1pct。其中，1-5月份住宅累计销售金额同比-30.5%，较前值变动+0.6pct。住宅累计销售面积同比-23.6%，较前值变动+0.2pct。2024年以来，全国范围销售金额降幅显著大于面积降幅，主要是房价下行蔓延至核心城市、以价换量等现象导致销售均价有所波动。展望2024年下半年，在同比基数偏低的背景下，下半年销售金额、销售面积同比降幅均可能出现一定程度的收窄，但从绝对量看依然处于近年较低水平，基本面的企稳修复仍需地产政策进一步加码乃至宏观经济政策的配合。 开工施工竣工持续下行，预计全年房地产开发投资额可能仍有较大降幅。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工端，2024年目前流入保交楼市场的资金不及上年，叠加房企资金面持续承压，竣工节奏有所放缓，同比承压。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故施工仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 投资：1-5月份，全国房地产开发投资额为40632亿元，同比减少10.1%，较前值降低0.3pct。其中住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为30824、1693和2800亿元，同比分别为-10.6%、-5.1%和-12.2%。 新开工：1-5月份，全国累计新开工面积为30090万方，同比减少24.2%，较前值提高0.4pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为21760、822和1919万方，同比分别为-25.0%、-24.9%和-27.0%。 竣工：1-5月份，全国累计竣工面积为22245万方，同比减少20.1%，较前值提高0.3pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为16199、598和1653万方，同比分别为-19.8%、-32.2%和-20.5%。 施工：1-5月份，全国累计施工面积为688896万方，同比减少11.6%，较前值降低0.8pct。 资金：1-5月份，房企到位资金累计值为42571亿元，同比减少24.3%，较前值提高0.6pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-6.2%、-20.3%、-9.8%、-36.7%和-40.2%。个人按揭贷款、定金及预收款为主要拖累项。国内贷款降幅明显收窄，城市房地产融资协调机制快速落地及推进产生一定边际效果。除头部国央企仍保有债券市场融资能力，多数民企在销售回款仍承压、失去债券融资能力的背景下，资金面压力仍存。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 统计局于2023年开始对房地产开发投资、商品房销售面积、金额等指标的增速按可比口径计算，因此出现上年同期基数调整的现象。本报告展示及讨论的所有同比累计值均按统计局披露口径。为保持图表历史走势之连贯，我们不根据披露同比值倒算调整后的历史基数，也不根据披露同比值计算调整后的单月同比值。 一、1-5月房地产开发投资额累计同比-10.1% 开工施工竣工持续下行，预计全年房地产开发投资额可能仍有较大降幅。销售作为先行指标，而开工施工竣工是相对后置的指标，我们在2023年持续提示后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，叠加房企资金面持续承压，竣工节奏有所放缓，竣工面积同比承压。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 1-5月房地产开发投资额同比跌幅扩大至10.1%，5月单月同比-4.7%。 1-5月份，全国房地产开发投资额为40632亿元，同比减少10.1%，较前值降低0.3pct； 5月单月投资额为9704亿元，环比增长9.7%，同比减少4.7%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 1-5月住宅开发投资额累计同比降至-10.6%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现。 分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为30824、1693和2800亿元，同比分别为-10.6%、-5.1%和-12.2%，较前值变动-0.1pct、-4.3pct和-0.3pct。5月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7432、357和628亿元，同比分别为-3.9%、-17.6%和-6.8%，较前值变动2.9pct、-13.4pct和5.9pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 1-5月东部地区开发投资额同比降幅继续扩大，其余地区同比低位运行。 1-5月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为24894、8052、6895和791亿元，同比分别为-8.8%、-10.6%、-12.6%和-19.2%，较前值变动-0.4pct、-0.8pct、1.2pct和1.5pct。5月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为5768、1870、1803和264亿元，同比分别为-7.9%、-0.7%、4.6%和-16.2%，较前值变动2.6pct、-1.0pct、6.5pct和8.0pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-5月新开工面积同比-24.2%，累计降幅小幅收窄。 1-5月份，全国累计新开工面积为30090万方，同比减少24.2%，较前值提高 0.4pct；5月单月新开工面积为6580万方，环比增长5.7%，同比减少22.6%，较前值降低10.3pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为21760、822和1919万方，同比分别为-25.0%、-24.9%和-27.0%，较前值变动0.6pct、-10.6pct和4.4pct。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 1-5月累计竣工面积同比-20.1%维持低位。 1-5月份，全国累计竣工面积为22245万方，同比减少20.1%，较前值提高0.3pct；5月单月竣工面积为3385万方，环比减少6.0%，同比减少18.4%，较前值降低3.0pct。 分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为16199、598和1653万方，同比分别为-19.8%、-32.2%和-20.5%，较前值变动1.2pct、-12.7pct和2.6pct。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-5月施工面积同比-11.6%，其中住宅施工面积同比降幅继续扩大。施工面积趋势性下行，拖累开发投资。 1-5月份，全国累计施工面积为688896万方，同比减少11.6%，较前值降低0.8pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为481557、28470和60142万方，同比分别为-12.2%、-9.1%和-12.0%，较前值变动-0.8pct、-1.1pct和-1.0pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-5月销售金额累计同比-27.9%，销售面积累计同比-20.3% 1-5月商品房销售金额同比-27.9%，销售面积同比-20.3%；5月单月金额同比-24.3%，面积同比-16.1%。 1-5月份，全国商品房销售金额为35665亿元，同比减少27.9%，较前值提高0.4pct； 5月单月商品房销售金额为7598亿元，环比增长13.2%，同比减少24.3%。1-5月份，全国商品房销售面积为36642万方，同比减少20.3%，较前值降低0.1pct；5月单月商品房销售面积为7390万方，环比增长12.2%，同比减少16.1%。 2024年以来，全国范围销售金额降幅显著大于面积降幅，我们认为原因之一是，房价的下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次是，2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动。展望2024年下半年，在同比基数偏低的背景下，下半年销售金额、销售面积同比降幅均可能出现一定程度的收窄，但从绝对量看依然处于近年较低水平，基本面的企稳修复仍需地产政策进一步加码乃至宏观经济政策的配合。从目前政策放松节奏推演，我们认为年内能够预期的政策包括：北京上海深圳限购限贷的进一步放松、公积金政策的进一步加码、房贷利率及交易税费的进一步下调、收储相关政策落地及推进、“三大工程”继续推进等。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 1-5月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-30.5%、-23.6%，均维持低位运行。 分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-30.5%、-4.8%和-2.2%，较前值变动0.6pct、-5.4pct和0.1pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-23.6%、-2.5%和1.8%，较前值变动0.2pct、-3.0pct和-1.1pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 1-5月各大区销售低位运行，东部地区销售金额同比-29.2%降幅最大。 1-5月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为21481、6427、6838和919亿元，同比分别为-29.2%、-28.3%、-24.5%和-19.2%，较前值变动0.2pct、1.0pct、0.0pct和2.1pct。5月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为4691、1296、1382和229亿元，同比分别为-27.1%、-24.2%、-15.3%和-1