房地产行业研究周报：老旧小区改造进一步推进，多地持续优化房贷政策

房地产行业周报-20240614 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.91%，相对收益为-0.56%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(6.6-6.13)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交23045套，同比增速-39.9%，环比增速-15.9%；合计成交面积229.1万平方米，同比增速-45.1%，环比增速-22.2%。 本周(6.6-6.13)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16638套，同比增速-12.3%，环比增速-19.4%；合计成交面积160.4万平方米，同比增速-13.8%，环比增速-17.7%。 本周（6.7-6.13），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20120.1万平方米，环比增速0.8%，去化周期142.1周。 本周（6.3-6.9），土地供给方面，本周供应土地2625.5万平方米，同比增速-32%； 供应均价1564元/平方米，同比增速-2.9%。土地成交方面，本周成交土地1381.5万平方米，同比增速-50.9%；土地成交金额245.3亿元，同比增速-44.8%。本周土地成交楼面价1775元/平方米，溢价率3.5%。 本周（6.7-6.13）房地产企业合计发行信用债36.18亿元，同比增速-63.9%，环比增速-48.30%。 投资建议： 近期，从中央到地方，逐步开展保障性住房以及老旧小区改造，给予一定的政策支持。 从中央层面来看，政府在提供贷款的同时保障房地产行业的整体定价并且对住房进行整体的规划。从地方层面来看，厦门等地通过提高住房公积金额度减轻房地产压力。当前，房地产政策环境持续宽松，市场信心逐步恢复。随着后续更多宽松政策的预期释放，板块估值有望得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.91%，相对收益为-0.56%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中迪投资、万通地产、同达创业、浙江广厦、数源科技，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中润资源、宁波富达、华侨城A、绿地控股、西藏城投。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。 【中央政策】自然资源部办公厅近日发布通知，强调在老旧小区改造中补足公共服务设施和基础设施的重要性。要求各地通过规划评估，全面了解需求和意见，确保按照“宜居、宜业、宜游、宜学、宜养”的目标进行改造。同时，通知强调加强规划统筹，依据市县国土空间总体规划，加快编制城市更新相关详细规划，并深化近期实施规划和行动计划。在单元详细规划中，需统筹考虑空间功能和建筑量，探索建筑量跨单元统筹的规则，确保不突破空间管控底线和总体规划的强制性内容。 【地方政策】6月11日，福建省厦门市住房公积金中心发布公告，宣布经厦门市住房公积金管理委员会审议通过，对部分住房公积金贷款及提取政策进行优化。符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，在厦门住房公积金最高贷款额度限额内，其可贷额度可在住房公积金贷款额度计算公式测算金额的基础上增加20万元。 【地方政策】6月12日消息，西安印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新工作方案。针对城中村改造安置，首批参与“以旧换新”政策的业主，住房置换资金以“房票”形式发放兑换，业主可定向购买当地一套新房，一次性完成“买一卖一”。 【地方政策】6月14日，香港金融管理局宣布，针对2月28日前已签订临时买卖合约的住宅楼花，放宽按揭成数至最高70%，新措施即日生效。此举旨在帮助那些在物业估值低于成交价情况下，需额外筹集首期资金的购房者。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【王府井】6月10日，王府井集团股份有限公司发布公告，披露其全资子公司北京新燕莎控股（集团）有限责任公司与北京世纪金源购物中心管理有限公司就北京金源新燕莎Mall的经营场地续租事项签署了《租赁合同》之补充协议。 【华远地产】通过将重资产开发业务转让给母公司华远集团，华远地产将以代建、酒店运营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务为战略重心，实现市场化、高质量的发展。 【亚马逊】亚马逊于6月12日宣布，将向旗下“经适房基金”增资14亿美元，使基金总额增至36亿美元。该基金旨在帮助中低收入家庭购房和改善住房条件，新增资金将扩大基金覆盖范围，支持更多家庭。自2019年成立以来，基金已通过低息贷款和补助助力数千家庭购房。 【广州城投】6月12日，广州城投集团召开2024年1-5月经济运行会议，分析1-5月经营工作情况，部署下半年重点任务。发挥好“压舱石”“稳定器”作用，全力以赴抓经济、拼经济，打好下半年经济攻坚仗。 【华侨城】6月14日，华侨城股份有限公司发布公告，宣布了2023-2024年度在控参股公司之间调剂担保额度的计划。根据公告，该公司及其控股子公司计划为参控股公司提供不超过399.81亿元的借款担保额度，并授权管理层在不超过总额度的情况下，对担保额度进行调剂。 表4：本周公司公告及新闻汇总 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(6.6-6.13)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交23045套，同比增速-39.9%，环比增速-15.9%；合计成交面积229.1万平方米，同比增速-45.1%，环比增速-22.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-31.8%、-45.7%和-39%，环比增速为-8.4%、-20.6%和-16.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-43.7%、-46.8%和-42.8%，环比增速为-22.5%、-27.1%和-11.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.1-6.13），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交52467套，同比增速-23.6%，环比增速40.6%；合计成交面积539.2万平方米，同比增速-28.5%，环比增速41%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-15.3%、-29.9%和-35.1%，环比增速为29.5%、37%和60.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-21.4%、-31.3%和-28.4%，环比增速为39%、44.7%和36% 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(6.6-6.13)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16638套，同比增速-12.3%，环比增速-19.4%；合计成交面积160.4万平方米，同比增速-13.8%，环比增速-17.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为10.5%、-16.8%和-21.7%，环比增速为-12.8%、-24%和-10.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-11.3%、-12.8%和-19.7%，环比增速为-13.8%、-22.1%和-5.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.1-6.13），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交37747套，同比增速12.4%，环比增速40.5%；合计成交面积360.8万平方米，同比增速9.1%，环比增速44.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为37.8%、8.6%和-1.3%，环比增速为46.4%、35.9%和50.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为22.2%、11.3%和-9.7%，环比增速为48.4%、42.1%和46.5% 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（6.7-6.13），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20120.1万平方米，环比增速0.8%，去化周期142.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、2%、0.2%，去化周期分别为126.4周、157.1周、157.4周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（6.3-6.9），土地供给方面，本周供应土地2625.5万平方米，同比增速-32%；供应均价1564元/平方米，同比增速-2.9%。土地成交方面，本周成交土地1381.5万平方米，同比增速-50.9%；土地成交金额245.3亿元，同比增速-44.8%。 本周土地成交楼面价1775元/平方米，溢价率3.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为1.4%、2.8%、7%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（6.7-6.14）房地产企业合计发行信用债36.18亿元，同比增速-63.9%，环比增速-48.3%。本月至今（6.1-6.14）房地产企业合计发行信用债42.78亿元，同比增速-88.17%，环比增速-76.58%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 近期，从中央到地方，逐步开展保障性住房以及老旧小区改造，给予一定的政策支持。 从中央层面来看，政府在提供贷款的同时保障房地产行业的整体定价并且对住房进行整体的规划。从地方层面来看，厦门等地通过提高住房公积金额度减轻房地产压力。 当前，房地产政策环境持续宽松，市场信心逐步恢复。随着后续更多宽松政策的预期释放，板块估值有望得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报