居民信贷偏弱，降息预期趋强

行业追踪（2024.6.8-2024.6.14） 5月居民贷款表现较弱，亟待政策加码巩固预期 5月末，M2余额301. 85万亿元,同比增长7%。M1余额64.68万亿元,同比下降4.2%。M0余额11.71万亿元,同比增长11.7%。前五个月净投放现金3618亿元。 前五个月人民币贷款增加11.14万亿元。分部门看，住户贷款增加8891亿元，其中，短期贷款增加293亿元，中长期贷款增加8598亿元；企（事）业单位贷款增加9.37万亿元，其中，短期贷款增加2.44万亿元，中长期贷款增加7.11万亿元，票据融资减少3047亿元；非银行业金融机构贷款增加5306亿元。 5月居民中长期贷款少增幅度较大，反映与居民购房意愿仍然薄弱。24年前5月，居民中长期贷款累计新增8598亿元，较去年同期少增1372亿元，较21年同期少增20712亿元。24年5月，居民中长期贷款新增514亿元，较去年同期少增1170亿元，较21年同期少增3912亿元。5月中下旬起，中央及地方集中放松住房信贷政策，利好6月社融数据边际修复，但考虑跌价预期尚未扭转、且政策放松效力各能级城市有所差异，我们预计住房需求偏弱的趋势短期或仍将持续。 房贷利率显著下行，降息预期再次趋强 根据贝壳研究院数据，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP，较去年同期下降55BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP，较去年同期下降101BP，百城二套房平均利率自2019年以来，首次进入“3字头”。分能级来看，5月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，二线城市首二套平均利率为3.40%、3.84%，三四线城市首二套利率为3.46%、3.92%，环比均呈下降趋势。央行“517”新政后，一线、强二线城市房贷利率显著下行。如5月24日佛山取消首套房、二套房利率下限后，各大银行跟进调整，目前大部分银行首套房贷利率为3.15%，部分银行最低首套可到3.0%、二套3.05%。其他一线城市如广州，首套房贷利率最低已降至3.15%；二线城市如苏州最低首套可到3.25%、二套3.75%。 我们认为，在中央取消房贷利率下限后，各地房贷利率中枢有望继续快速向下突破。 考虑新政后地产基本面尚未呈现显著改善迹象，不排除未来通过继续“降息”方式刺激居民信贷需求释放、提经济内生增长活力。继5年期以上公积金贷款利率降至“2字头”后，短期商贷利率或同样有望突破至3%以下，而居民购房成本持续下行利好基本面尽早企稳、平稳预期。 6月新房同比降幅收窄，二手房同比持平 新房市场本周成交228万平，月度同比-34.78%，相较上月下降4.11pct；累计库存12499万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。。二手房市场本周成交161万平，月度同比+0.05%，相较上月改善2.15pct。6月3日-6月9日，土地市场本周成交建面1382万平，滚动12周同比-34.39%；成交总额245亿元，滚动12周同比-46.23%；全国平均溢价率3.48%，滚动12周同比-1.09pct。 本周申万房地产指数-1.47%，较上周提升0.68pct，涨幅排名22/31，跑输沪深300指数0.56pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.70%，较上周下降3.14pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.39pct；克而瑞内房股领先指数为-3.42%，较上周下跌5.30pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：居民信贷偏弱，降息预期趋强 5月居民中长期贷款表现较弱，亟待政策加码 5月末，广义货币(M2)余额301.85万亿元,同比增长7%。狭义货币(M1)余额64.68万亿元,同比下降4.2%。流通中货币(M0)余额11.71万亿元,同比增长11.7%。前五个月净投放现金3618亿元。前五个月人民币贷款增加11.14万亿元。分部门看，住户贷款增加8891亿元，其中，短期贷款增加293亿元，中长期贷款增加8598亿元；企（事）业单位贷款增加9.37万亿元，其中，短期贷款增加2.44万亿元，中长期贷款增加7.11万亿元，票据融资减少3047亿元；非银行业金融机构贷款增加5306亿元。 5月居民中长期贷款少增幅度较大，反映与居民购房意愿仍然薄弱。24年前5月，居民中长期贷款累计新增8598亿元，较去年同期少增1372亿元，较21年同期少增20712亿元。 24年5月，居民中长期贷款新增514亿元，较去年同期少增1170亿元，较21年同期少增3912亿元。5月中下旬起，中央及地方集中放松住房信贷政策，利好6月社融数据边际修复，但考虑跌价预期尚未扭转、且政策放松效力各能级城市有所差异，我们预计住房需求偏弱的趋势短期或仍将持续。 图1：居民中长期贷款当月新增值 房贷利率显著下行，降息预期再次趋强 根据贝壳研究院数据，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP，较去年同期下降55BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP，较去年同期下降101BP，百城二套房平均利率自2019年以来，首次进入“3字头”。分能级来看，5月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，二线城市首二套平均利率为3.40%、3.84%，三四线城市首二套利率为3.46%、3.92%，环比均呈下降趋势。 央行“517”新政后，一线、强二线城市房贷利率显著下行。如5月24日佛山取消首套房、二套房利率下限后，各大银行跟进调整，目前大部分银行首套房贷利率为3.15%，部分银行最低首套可到3.0%、二套3.05%。其他一线城市如广州，首套房贷利率最低已降至3.15%； 二线城市如苏州最低首套可到3.25%、二套3.75%。 我们认为，在中央取消房贷利率下限后，各地房贷利率中枢有望继续快速向下突破。考虑新政后地产基本面尚未呈现显著改善迹象，不排除未来通过继续“降息”方式刺激居民信贷需求释放、提经济内生增长活力。继5年期以上公积金贷款利率降至“2字头”后，短期商贷利率或同样有望突破至3%以下，而居民购房成本持续下行利好基本面尽早企稳、平稳预期。 图2：全国首二套平均房贷利率&5年期LPR 图3：个人住房公积金贷款利率 1.1.投资建议 需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 6月7日-6月13日，50城商品房成交面积为228万平，移动12周同比增速为-33.87%，增速较上期提升0.54pct；月度同比-34.78%，相较上月下降4.11pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为52、151、25万平，移动12周同比增速分别为-30.30%、-35.00%、-34.11%，增速较上期分别变化+1.14pct、+0.29pct、+0.87pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图4：50城商品房成交面积 图5：50城商品房成交面积-月度同比 图6：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图7：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图8：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至6月13日，16城商品房可售面积为12499万平。全国平均去化时长为94周，一线、二线、三线城市去化时间分别为93、86、195周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 图9：17城商品房可售面积 图10：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.二手房市场 6月7日-6月13日，17城二手房成交面积为161万平，移动12周同比增速为-7.18%，增速较上期提升1.92pct；月度同比+0.05%，相较上月改善2.15pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为36、118、7万平，移动12周同比增速分别为-1.00%、-12.77%、+279.99%，增速较上期分别变化+2.21pct、+1.80pct、+1.30pct，与历史相比，一线、二线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。 图11：17城二手房成交面积 图12：17城二手房成交面积-月度同比 图13：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图14：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图15：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 6月3日-6月9日，全国土地成交建筑面积为1382万平，滚动12周同比增速为-34.39%，较前期下降2.30pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为85、502、795万平，滚动12周同比增速分别为-35.80%、-42.32%、-29.72%，增速较上期分别提升+3.01pct、-0.42pct、-4.07pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅扩大，一线降幅收窄。 全国土地成交金额达到245亿元，滚动12周同比增速为-46.23%，较前期上升0.36pct。其中，一线、二线、三线城市分别为85、91、70亿元，滚动12周同比增速分别为-50.55%、-47.75%、-41.2%。 全国土地成交平均溢价率为3.48%，滚动12周同比增速为-1.09pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为1.4%、2.83%、6.98%，滚动12周同比增速分别为-3.96pct、-2.64pct、1.17pct。 图16：土地成交建筑面积 图17：土地成交建筑面积-移动12周同比 图18：土地成交总价 图19：土地成交总价-移动12周同比 图20：土地成交溢价率 图21：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 22024年6月7日-2024年6月14日，房企共发行境内债券9只（其中8只为国企发行），境内债发行金额合计45.01亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年6月（数据截至2024年6月14日），地产债境内、境外债券发行额分别为149.99亿元、0亿元，当月偿还额分别为324.47亿元、455.34亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-174.48亿元、-455.34亿元。 图22：房地产业债券融资及到期归还情况 图23：地产开发企业境内债发行额及其同