博富临置业中期报告2023/2024
博富临置业有限公司 PokfulamDevelopmentCompanyLimited 股票代号: 物业租赁｜管理｜发展 灵感 源自生活 中期报告 2023/2024 目录 公司资料2 主席报告书3 一般及企业管治资料7 简明综合损益及其他全面收益表13 简明综合财务状况表15 简明综合权益变动表17 简明综合现金流量表19 简明综合中期财务报表附注20 1博富临置业有限公司中期报告二零二三╱二零二四 公司资料 董事 执行董事 黄达漳（主席兼董事总经理）黄达琪 黄达琛 独立非执行董事 李国星薛海华司徒振中 董事委员会审核委员会李国星（主席）薛海华 司徒振中 薪酬委员会薛海华（主席）黄达漳 李国星 提名委员会黄达漳（主席）李国星 薛海华 授权代表黄达漳许瑞远 公司秘书 许瑞远 注册办事处 香港湾仔 骆克道93至107号利临大厦23楼 主要往来银行 东亚银行 香港上海汇丰银行有限公司华侨银行（香港）有限公司交通银行 中国工商银行（亚洲）有限公司 律师 何韦律师行简松年律师行禤氏律师行 独立核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 股份过户及登记处卓佳标准有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 https://www.pokfulam.com.hk 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号 225 买卖单位 2,000股 博富临置业有限公司中期报告二零二三╱二零二四2 主席报告书 中期业绩 博富临置业有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二四年三月三十一日止六个月（“期内”）除税及非控制性权益后之未经审核综合亏损净额约为港币两亿一千八百四十万元（二零二三年：纯利港币一千七百三十万元）。 有关业绩已计及下列主要非经营性项目： •投资物业重估亏损约港币两亿三千三百万元（二零二三年：港币二百三十万元）； •证券投资及股本工具重估亏损净额约港币一百万元（二零二三年：港币五百九十万元）； •应占合营公司亏损约港币三百五十万元（二零二三年：港币三百万元）； •应收一间合营公司账款之兑换收益约港币八十万元（二零二三年：港币五十万元）；及 •有关金融资产之预期信贷亏损之减值亏损拨备净额约港币六百九十万元（二零二三年：港币六百一十万元）； 若撇除上述项目及其税项开支净额约港币九十万元（二零二三年：港币五十万元），本集团期内除税及非控制性权益后之未经审核综合经营纯利约为港币两千六百一十万元（二零二三年：港币三千四百六十万元）。 中期股息 本公司董事会（分别为“董事”及“董事会”）议决宣布于二零二四年七月二日（星期二）宣派截至二零二四年九月三十日止财政年度（“二零二四年财政年度”）首六个月之中期股息每股本公司普通股（“股份”）4港仙（“中期股息”（）二零二三年：每股股份4港仙）予在二零二四年六月二十一日（星期五）名列本公司股东名册（“股东名册”）之本公司股东（“股东”）。 3博富临置业有限公司中期报告二零二三╱二零二四 主席报告书 业务回顾 A.香港 租赁业务－ 本集团大部分之经营溢利来自在香港投资物业之租金收入，有关收入较去年同期增加百分之零点一。 本集团住宅物业之租金收入增加百分之二点三。外籍人士占本集团住宅物业租户的很大一部分。政府推行的人才计划吸引海外及中国内地人才涌入，为推动需求增长的主要因素。 另一方面，本集团商业及工业物业之租金收入减少百分之四点二。与去年同期相比，香港的办公室平均租金整体有所下降。因众多因素：利率上调、货币紧缩、全球贸易低迷及地缘政治紧张局势加剧，香港的经济复苏仍受阻碍。 大象行有限公司（“大象行”）－ 大象行为政府及私人用户提供数码显示器及标牌解决方案、公共广播系统、闭路电视监察系统、视听系统及高端保真音响系统。 大象行的销售收入较去年同期显着增长百分之三十四，主要因冠状病毒疫情影响结束后经济活动逐步回暖所致。 期内，大象行占本集团的总收入约百分之二十四。 房地产基金投资－ 为拓展及提升其房地产投资组合，本集团于二零一八年十月认购参与第三方房地产投资基金“TKO基金”，资本承担为港币三千九百万元。TKO基金的目标是与一间机构投资者共同投资三项位于将军澳的物业，合共包括约三十万平方呎的零售商铺及停车场。视乎届时市场情况，物业投资基金持有期将为自其于二零一九年三月底收购起约五年。根据来年的房地产市场情况，持有期或会延长一年。截至二零二四年三月三十一日，本集团已向TKO基金出资港币三千四百九十万元。同日，我们于TKO基金的投资估值为港币四千一百一十万元。 本集团持有产生高收益之股票投资组合及其他投资产品。本集团于评估投资及买卖机会时采纳下列条件：1.于拟定持有期间有关资本升值及股息分派的投资回报潜力；2.计及本集团风险承受水平后所面临的风险水平；及3.现有投资组合多元化程度。 博富临置业有限公司中期报告二零二三╱二零二四4 主席报告书 其他基金投资－ AdamsStreetPrivateIncomeFundLP 本集团已认购投资一项私募股权基金，即AdamsStreetPrivateIncomeFundLP（“Adams基金”）。Adams基金的首要目标是产生当前收入，并提供强大的保护作用对抗潜在损失，以产生具吸引力并经风险调整的回报。Adams基金主要投资于私募股权投资的中型市场公司直接发行的第一留置权优先有抵押债务工具。截至二零二四年三月三十一日，本集团已向Adams基金出资七百五十万美元。同日，本集团于Adams基金的投资估值为六百二十万美元。本集团已悉数支付对Adams基金承担之金额。 HundredsSHFundLP HundredsSHFundLP（“Hundreds基金”）为于开曼群岛注册成立的有限合伙企业，其主要从事基金管理。Hundreds基金的投资目标是透过投资于中华人民共和国专注于新兴技术或网上业务的私营或公众公司，以实现长期资本收益。Hundreds基金的主要投资策略是主要透过投资于TencentPlusPartnersIIFund（“TPPII”）以获取对这些公司的投资。TPPII主要投资于从事与腾讯业务、技术、媒体及电信以及企业对企业电子商务相关的消费互联网垂直行业的后期增长公司。 本集团已承诺向Hundreds基金出资二百万美元。于二零二四年三月三十一日，本集团已向Hundreds基金出资九十万美元，而我们于二零二四年三月三十一日于Hundreds基金的投资估值为六十万美元。 人工智能及云等具颠覆性意义的数字技术预计会在二零二四年摧生大量投资商机，从而改善市场动态及估值。随着投资期接近尾声，TPPII正在关键行业进行战略部署，计划加快资本布局进程，并于二零二四年下半年加大投资力度。TPPII亦密切监控公共市场，以伺机透过策略性退出从而优化投资回报。 B.在中国内地之物业发展项目 广州东银广场（本集团拥有其中三分之一权益）－ 银利发展有限公司（“合营公司”）的三名股东已同意透过出售彼等于合营公司的股权份额（“出售事项”）来变现彼等于该项目产生的累计溢利，而出售事项将透过上海的联合产权交易所进行公开招标程序。招标期已于二零二三年截止，且截至二零二四年三月三十一日，暂未订立任何买卖协议。 北京朝阳区京达花园威尔第阁之住宅单位－ 该项目的租金收入较去年同期减少百分之五点二。 5博富临置业有限公司中期报告二零二三╱二零二四 主席报告书 C.财务成本 总额约为港币一千一百五十万元，较去年同期增加港币三百七十万元。财务费用激增乃因整个期间利率较去年同期上调所致。 D.投资物业之公允价值变动 受交易价格及租金收益率影响，本集团之各类投资物业估值下跌高达百分之五点九，约为总金额港币两亿三千三百万元。 展望 过去六个月来，在政府为吸引海外及中国内地人才的举措推动下，香港的住宅租赁市场逐渐回暖。由本集团住宅物业的询价数量及入住率均较同期出现令人鼓舞的增长，即可见一斑。然而，由于利率上调、地缘政治紧张局势及两场战争陷入胶着状态，全球经济仍受阻碍，致使相应的租金收入仅略有增长。 同时，香港的办公室租赁市场仍受需求疲弱及供过于求的困扰。甲级办公楼所受影响尤为严重，二零二三年各区的空置率均有上升；此现象对租价造成巨大下调压力，致使二零二三年香港办公室租金收入总额下跌百分之七点五。庆幸的是，于过去两个季度，本集团办公楼的入住率一直保持在百分之九十以上，而相应的收入仅略有下跌。因毗邻湾仔地铁站，交通便利，对希望以优惠价格租用地段便利的办公室的企业而言，利临大厦不失为极具吸引力的选择。 迈入二零二四年财政年度下半年，本集团以三项关键目标指导其业务营运：1）透过保持积极灵活的租赁定价方式维持较高的入住率；2）寻找机会进行租赁物业升级以提升其吸引力；3）于金融市场中寻求高于市场回报的机遇，以抵消不断增加的利息成本。因此，我们预计，由于新来者的额外需求，住宅租赁市场将保持增长势头。我们亦预计，中国内地公司日益青睐中小型办公室，我们的办公室租赁业绩将随之增长。总而言之，我们对本集团的中短期前景持谨慎乐观态度。 最后，本人谨此向董事会同寅及本集团各同事之奉献及努力敬表谢忱，并感谢股东之持续支持。 主席兼董事总经理 黄达漳 香港，二零二四年五月二十七日 博富临置业有限公司中期报告二零二三╱二零二四6 一般及企业管治资料 财务回顾 流动资金及财务资源 于二零二四年三月三十一日，股东资金为港币四十九亿九千五百四十万元（二零二三年九月三十日：港币五十二亿五千零三十万元）。 于二零二四年三月三十一日，本集团之定期存款、银行结余及现金总额达港币八千五百三十万元（二零二三年九月三十日：港币一亿零五十万元），其中超过百分之四十三（二零二三年九月三十日：百分之四十九）以港币（“港币”）计值，百分之四十（二零二三年九月三十日：百分之三十六）以美元（“美元”）计值，以及百分之十六（二零二三年九月三十日：百分之十四）以人民币计值。于二零二四年三月三十一日，本集团总价值港币五千八百二十万元（二零二三年九月三十日：港币五千零三十万元）之部分证券投资以美元计值。由于本集团有庞大的资产基础及业务现金流量主要以港币计值及港币与美元挂钩，故本集团之外汇风险并不显着。 于二零二四年三月三十一日，本集团之总债项以港币计值，金额为港币三亿九千六百三十万元（二零二三年九月三十日：港币三亿八千四百四十万元）。 本集团总债项之还款期组合乃根据载于各贷款协议之预定还款日厘定并载列如下： 偿还期为： 31.3.2024 港币百万元 30.9.2023 港币百万元 一年内 207.4 192.8 一年以上但两年内 5.5 5.4 两年以上但五年内 171.0 173.1 五年以上 12.4 13.1 396.3 384.4 本集团之银行贷款港币一亿九千两百五十万元为一个月循环贷款及被分类为流动负债。 本集团之银行透支港币九百五十万元及本集团之银行定期贷款港币一亿九千四百三十万元（包含按要求偿还条款）被分类为流动负债。 此等借款之利息按香港银行同业拆息（香港银行同业拆息）加一比率计算。 于二零二四年三月三十一日，本集团尚未动用之银行信贷约为港币十二亿八千六百万元，此金额将提供足够资金予本集团之营运及资本开支所需。 7博富临置业有限公司中期报告二零二三╱二零二四 一般及企业管治资料 负债比率及资产抵押 于二零二四年三月三十一日，按本集团总债项港币三亿九千六百三十万元及本公司拥有人应占综合权益约港币四十九亿九千五百四十万元计算，负债对股东权益比率为百分之七点九，比对二零二三年九月三十日为百分之七点三。 于二零二四年三月三十一日，(i)本集团账面总值约为港币四十七亿六千九百五十万元（于二零二三年九月三十日：约港币四十九亿七千二百六十万元）之投资物业；及(ii)本集团账面总值约为港币一百八十万元（于二零二三年九月三十日：约港币一百九十万元）于持作自用租赁土地及楼
