博富临置业年度报告2021/2022

博富临置业有限公司 PokfulamDevelopmentCompanyLimited 股票代号: 物业租赁｜管理｜发展 灵感源自生活 年度报告 2021/2022 目录 公司资料主席报告书财务摘要 董事及高级管理人员个人资料环境、社会及管治报告 企业管治报告董事会报告书 独立核数师报告书 综合损益及其他全面收益表综合财务状况表 综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注五年财务摘要 持作投资物业资料 2 3 7 8 10 41 58 73 78 79 80 81 83 172 173 1博富临置业有限公司年度报告二零二一╱二零二二 公司资料 董事 执行董事 黄达漳（主席兼董事总经理）黄达琪 黄达琛 独立非执行董事 李国星薛海华司徒振中 董事委员会审核委员会李国星（主席） 薛海华司徒振中 薪酬委员会薛海华（主席）黄达漳 李国星 提名委员会黄达漳（主席）李国星 薛海华 授权代表 黄达漳许瑞远 公司秘书 许瑞远 注册办事处 香港湾仔 骆克道93至107号利临大厦23楼 主要往来银行 东亚银行 香港上海汇丰银行有限公司华侨永亨银行 交通银行 律师 何韦律师行简松年律师行禤氏律师行 中伦律师事务所 独立核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 股份过户及登记处 卓佳标准有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 https://www.pokfulam.com.hk 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号 225 买卖单位 2,000股 2 博富临置业有限公司年度报告二零二一╱二零二二 全年业绩 本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年九月三十日止年度除税及非控制性权益后之综合纯利约为港币一千四百八十万元，比较上年度约为港币一亿三千七百一十万元。有关业绩已计及下列主要非经营性项目： •投资物业重估亏绌约港币二千七百二十万元（二零二一年：盈余港币九千五百二十万元）； •证券投资及股本工具重估亏损净额约港币六百八十万元（二零二一年：收益港币七百三十万元）； •应占合营公司亏损约港币三百七十万元（二零二一年：港币一千九百万元）； •应收一间合营公司账款之兑换亏损约港币二百万元（二零二一年：收益港币二百二十万元）； •修改亏损及金融资产之减值亏损拨备净额约港币九百七十万元（二零二一年：港币五百二十万元）；及 •商誉及无形资产之减值港币一百二十万元（二零二一年：港币四十万元）。 若撇除上述项目及其税项开支净额约港币二百四十万元（二零二一年：港币四百一十万元），本集团年度内除税及非控制性权益后之经营纯利约为港币六千七百八十万元（二零二一年：港币六千一百一十万元）。 股息 本公司董事会（“董事会”）建议派发截至二零二二年九月三十日止年度之末期股息每股三十四港仙予二零二三年三月三日（星期五）登记于本公司股东名册内之本公司股东（“股东”）。上述建议派发之股息连同已于二零二二年七月四日（星期一）派发之中期股息每股四港仙，全财政年度之股息总额将为每股三十八港仙（二零二一年：三十八港仙）。建议派发之末期股息如在二零二三年二月十七日（星期五）举行之本公司股东周年大会上获股东批准，预期于二零二三年三月二十日（星期一）派发予股东。 3 博富临置业有限公司年度报告二零二一╱二零二二 业务回顾 A.香港 租赁业务－ 本集团大部分之经营溢利来自在香港投资物业之租金收入，有关收入较去年同期增加百分之十五点四。本集团住宅物业之租金收入增加百分之十二点二，主要因赫兰道4号于二零二零年年底翻新工程竣工后产生的租金收入所致。另一方面，本集团商业及工业物业之租金收入增加百分之二十二点九，乃因计入本集团于回顾财政年度上半年所收购旺角工业物业之租金收入所致。 收购旺角中华漆厂大厦（“中华漆厂”）1楼至9楼及屋顶平台物业－ 中华漆厂为一幢楼高9层的工业大厦。该大厦九层及屋顶平台的收购事项已于二零二二年二月二十八日完成。该物业的有盖总建筑面积约为五万九千九百平方呎。除1楼外，该大厦其余八层及屋顶平台已租回予卖方。该项投资属长期性质。 大象行有限公司（“大象行”）－ 大象行为政府及私人用户提供数码显示器及标牌、公共广播系统、闭路电视监察系统、视听系统及高端保真音频系统解决方案。 大象行的销售收入较去年同期减少百分之十四点六，主要因冠状病毒（COVID-19）大流行导致经济活动放缓所致。大象行占本集团于回顾财政年度的总收入约百分之二十五。 房地产基金投资－ 为拓展及扩大房地产领域的投资范畴，本集团于二零一八年十月认购参与第三方房地产投资基金 “TKO基金”，资本承担为港币三千九百万元。TKO基金的目标是与一间机构投资者共同投资三项位于将军澳的物业，包括总建筑面积约三十万平方呎的零售商铺及停车场。视乎届时市场情况，物业投资基金持有期将为自其于二零一九年三月底收购起约五年。截至二零二二年九月三十日，本集团已向TKO基金出资港币三千四百九十万元。同日，我们于TKO基金的投资估值为港币四千四百一十万元。 其他证券投资－ 本集团持有产生高收益之股票投资组合及其他投资产品。本集团于厘定是否落实投资及买卖机会时采纳下列条件：1.于目标持有期间有关资本升值及股息分派的投资回报潜力；2.与本集团当时的风险承受水平相比所面临的风险；及3.现有投资组合分散程度。 4 博富临置业有限公司年度报告二零二一╱二零二二 其他基金投资－ AdamsStreetPrivateIncomeFundLP 本集团已认购投资一项私募股权基金，即AdamsStreetPrivateIncomeFundLP（“Adams基金”）。Adams基金的投资目标是产生当前收入，并在强大的下行保护作用下产生具吸引力并经风险调整的回报。Adams基金主要投资于私募股权投资的中型市场公司直接发行的第一留置权优先有抵押债务工具。截至二零二二年九月三十日，本集团已向Adams基金出资七百五十万美元。于二零二二年九月三十日，本集团于Adams基金的投资估值为六百九十万美元。本集团已悉数支付对Adams基金承担之金额。 HundredsSHFundLP HundredsSHFundLP（“Hundreds基金”）为于开曼群岛注册成立的有限合伙企业，其主要从事基金管理。Hundreds基金的投资目标是透过投资于中华人民共和国（“中国”）专注于技术或网上业务的私营或公众公司，以实现长期资本收益。Hundreds基金的主要投资策略是主要透过投资于TencentPlusPartnersIIFund（“TPPII”）以获取对这些公司的投资。TPPII主要投资于从事与腾讯业务、技术、媒体及电信以及企业对企业电子商务相关的消费互联网垂直行业的后期增长公司。本集团已认购投资于Hundreds基金，金额为二百万美元。于二零二二年九月三十日，本集团已向Hundreds基金出资七十万美元，而我们于二零二二年九月三十日于Hundreds基金的投资估值为五十万美元。 B.在中国内地之物业发展项目 广州东银广场（本集团拥有其中三分之一权益）－ 银利发展有限公司（“合营公司”）的三名股东已同意透过出售彼等于合营公司的股权份额（“出售事项”）来变现彼等于该项目产生的累计溢利，而出售事项将透过上海的联合产权交易所进行公开招标程序。 由于在招标期结束前并无收到任何报价，招标已于二零二一年年底失效。于二零二二年年中左右，已重新招标，招标期持续至二零二二年八月为止。截至重新招标期满，概无达成任何交易。然而，三名股东将考虑于二零二二年年底前再次进行招标程序。 北京朝阳区京达花园威尔第阁之住宅单位－ 该项目的入住率及租金收入较去年均有所上升。 5 博富临置业有限公司年度报告二零二一╱二零二二 展望 随着各国陆续开放边境，于二零二二年，香港及中国内地继续执行若干最为严格的检疫及旅行要求。该等措施连同环球局势不稳定，大大降低香港对外籍人士的吸引力。受需求缩减影响，我们将维系租户与维持稳健现金流作为本公司的首要任务；值得庆幸的是，我们的付出得到回报，于本财政年度，虽宏观经济环境困顿，本公司仍能产生稳定的租金收入。 由于1）利率飙升及货币供应收紧；2）美国政府对中国实施制裁及贸易限制对香港造成的经济及政治影响；及3）俄乌冲突持续不休对全球经济的影响，物业投资及租赁市场短期内会维持疲弱态势。尽管挑战重重，我们对未来仍持谨慎乐观态度：中央政府近期的公告表明，全国正逐步放松冠状病毒病的限制；同时，香港放宽检疫要求，实行“0+3”模式，此项举措备受欢迎，应会利好香港整体经济活动。随着恢复跨境旅行指日可待，我们相信香港的经济基本面依然向好。 奋进二零二三年征程，本集团将秉持谨慎态度，以保持高入住率并留持充裕资本。我们将不懈努力，提升我们的物业（包括新近收购的中华漆厂大厦）及服务质素，以确保租户满意。我们亦将寻求多元化及拓展我们的物业及金融投资组合，以期在动荡的经济环璟中，优化其创收潜力并降低风险。 最后，本人谨此向董事会同寅及本集团各同事之忠诚服务及奉献敬表谢忱，并感谢股东之持续支持。 主席、董事总经理兼执行董事 黄达漳 香港，二零二二年十二月十五日 6 博富临置业有限公司年度报告二零二一╱二零二二 财务摘要 收入╱经营溢利净额 港币百万元 股东资金╱每股资产净值 港币百万元╱港币元 154 164 136 139 140 83 85 72 68 61 5,440 5,536 5,425 5,524 5,482 $49.4 $50.2 $49.2$50.1$49.8 2018 2019202020212022 20182019202020212022 收入 股东应占经营溢利净额* 股东资金 每股资产净值（港币元） 每股经营盈利╱股息负债比率╱借贷 港币元 314.0 0.75 0.77 0.65 0.62 0.55 0.38 0.38 0.380.380.38 5.7% 55.055.0 65.0 40.0 0.7% 1.0%1.0% 1.2% 2018201920202021202220182019202020212022 每股经营盈利*每股股息 负债比率 借贷（港币百万元） *不包括主要非经营性项目之影响（扣除税项后） 7 博富临置业有限公司年度报告二零二一╱二零二二 董事及高级管理人员个人资料 董事 黄达漳 执行董事（主席兼董事总经理）（71岁） 黄先生自一九八一年起加入本集团。黄先生是本公司董事会提名委员会（分别为“董事”、“董事会”及“提名委员会”）主席以及董事会薪酬委员会（“薪酬委员会”）成员。他毕业于美利坚合众国（“美国”）康乃尔大学持有机械工程系学士学位，并得到美国伯克来加州大学机械工程系硕士及博士学位。他是本公司若干附属公司之董事。他是黄达琪先生及黄达琛先生（均为执行董事（“执行董事”）之兄长。 黄达琪 执行董事（70岁） 黄先生自一九八一年起出任董事。他毕业于美国史丹福大学持有机械工程系学士及硕士学位，并得到加拿大西安大略大学工商管理系硕士学位。他在香港从事建筑业逾四十年，现为宝旺基业有限公司及多间其他私人公司之董事。他亦为本公司若干附属公司之董事。他是黄达漳先生（执行董事、董事会主席（“主席”）兼董事总经理）之亲弟及黄达琛先生（执行董事）之兄长。 黄达琛 执行董事（67岁） 黄先生自一九八一年起出任董事。他持有美国TuftsUniversity机械工程系理学士及经济系文学学士学位。他积极从事楼宇建筑行业及物业投资、发展及管理。他是宝旺基业有限公司董事。他亦为本公司若干附属公司之董事。他是黄达漳先生（执行董事、主席兼董事总经理）及黄达琪先生（执行董事）之亲弟。 李国星 独立非执行董事（72岁） 李先生自二零零四年九月三十日起成为独立非执行董事。他是董事会审核委员会（“审核委员会”）主席及薪酬委员会”）以及提名委员会各自之成员。他持有美国哥伦比亚大学商业行政硕士学位及美国