博富临置业年度报告2022/2023
博富临置业有限公司 PokfulamDevelopmentCompanyLimited 股票代号: 物业租赁｜管理｜发展 年度报告 2022/2023 目录 公司资料主席报告书财务摘要 董事及高级管理人员个人资料环境、社会及管治报告 企业管治报告董事会报告书 独立核数师报告书 综合损益及其他全面收益表综合财务状况表 综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注五年财务摘要 持作投资物业资料 2 3 8 9 11 47 65 80 85 86 87 88 90 174 175 1博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三 公司资料 董事 执行董事 黄达漳（主席兼董事总经理）黄达琪 黄达琛 独立非执行董事 李国星薛海华司徒振中 董事委员会审核委员会李国星（主席） 薛海华司徒振中 薪酬委员会薛海华（主席）黄达漳 李国星 提名委员会黄达漳（主席）李国星 薛海华 授权代表 黄达漳许瑞远 公司秘书 许瑞远 注册办事处 香港湾仔 骆克道93至107号利临大厦23楼 主要往来银行 东亚银行 香港上海汇丰银行有限公司华侨银行（香港）有限公司交通银行 中国工商银行（亚洲）有限公司 律师 何韦律师行简松年律师行禤氏律师行 独立核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 股份过户及登记处 卓佳标准有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 https://www.pokfulam.com.hk 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号 225 买卖单位 2,000股 博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三2 3博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三 全年业绩 本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年九月三十日止年度除税及非控制性权益后之综合亏损净额约为港币一亿八千一百七十万元，比较上年度溢利约为港币一千四百八十万元。有关业绩已计及下列主要非经营性项目： •投资物业重估亏绌约港币两亿一千四百九十万元（二零二二年：港币二千七百二十万元）； •证券投资及股本工具重估亏损净额约港币八百九十万元（二零二二年：港币六百八十万元）； •应占合营公司亏损约港币五百二十万元（二零二二年：港币三百七十万元）； •应收一间合营公司账款之兑换亏损约港币五百三十万元（二零二二年：港币二百万元）； •修改亏损及金融资产之减值亏损拨备净额约港币五百九十万元（二零二二年：港币九百七十万元）；及 •并没有商誉及无形资产之减值（二零二二年：港币一百二十万元）。 若撇除上述项目及其税项开支净额约港币一百二十万元（二零二二年：港币二百四十万元），本集团年度内除税及非控制性权益后之经营纯利约为港币五千九百七十万元（二零二二年：港币六千七百八十万元）。 股息 本公司董事会（“董事会”）建议派发截至二零二三年九月三十日止年度之末期股息每股三十四港仙予二零二四年二月二十三日（星期五）登记于本公司股东名册内之本公司股东（“股东”）。上述建议派发之股息连同已于二零二三年七月四日（星期二）派发之中期股息每股四港仙，全财政年度之股息总额将为每股三十八港仙（二零二二年：三十八港仙）。建议派发之末期股息如在二零二四年一月三十日（星期二）举行之本公司股东周年大会上获股东批准，预期于二零二四年三月十一日（星期一）派发予股东。 业务回顾 A.香港 租赁业务－ 香港投资物业产生之租金收入为本集团贡献大部分之经营溢利，有关收入略高于去年同期。 本集团住宅物业之租金收入减少百分之四点一，主要因政府于今年年初冠状病毒封锁期间实施严格的检疫措施，在港的外籍人士不愿留港而令人数减少。外籍人士占本集团住宅物业租户的很大一部分。然而，于下半年，受内地人士及吸引人才之新举措的推动，住宅租赁市场开始表现活跃。 另一方面，本集团商业及工业物业之租金收入增加百分之九点八，乃因计入整个回顾期间旺角工业物业之租金收入所致。尽管外部经济环境疲弱，但在物流部门大量交易的支持下，整体工业与现代物流物业之租金水平均有显着增长。 大象行有限公司（“大象行”）－ 大象行有限公司（“大象行”）为政府及私人用户提供数码显示器及标牌解决方案、公共广播系统、闭路电视监察系统、视听系统及高端保真音响系统解决方案。 大象行的销售收入较去年同期显着增长百分之三十四，主要因冠状病毒疫情影响结束后经济活动回暖所致。因此，大象行承接的众多项目在下半年恢复游行，导致销售收入较去年同期有显着增长。具体而言，该增长主要因为期两至三年的数个大型基建设施项目完工所致。 于回顾年度，大象行占本集团的总收入约百分之三十。 房地产基金投资－ 为拓展及提升其房地产投资组合，本集团于二零一八年十月认购参与第三方房地产投资基金“TKO基金”，资本承担为港币三千九百万元。TKO基金的目标是与一间机构投资者共同投资三项位于将军澳的物业，合共包括约三十万平方呎的零售商铺及停车场。视乎届时市场情况，物业投资基金持有期将为自其于二零一九年三月底收购起约五年。根据来年的房地产市场情况，持有期或会延长一年。截至二零二三年九月三十日，本集团已向TKO基金出资港币三千四百九十万元。同日，我们于TKO基金的投资估值为港币四千四百五十万元。 博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三4 5博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三 本集团持有产生高收益之股票投资组合及其他投资产品。本集团于评估投资及买卖机会时采纳下列条件：1.于拟定持有期间有关资本升值及股息分派的投资回报潜力；2.计及本集团风险承受水平后所面临的风险水平；及3.现有投资组合多元化程度。 其他基金投资－ AdamsStreetPrivateIncomeFundLP 本集团已认购投资一项私募股权基金，即AdamsStreetPrivateIncomeFundLP（“Adams基金”）。Adams基金的首要目标是产生当前收入，并提供强大的保护作用对抗潜在损失，以产生具吸引力并经风险调整的回报。Adams基金主要投资于私募股权投资的中型市场公司直接发行的第一留置权优先有抵押债务工具。截至二零二三年九月三十日，本集团已向Adams基金出资七百五十万美元。于整个回顾年度，本集团一直从Adams基金获得股息收入。于二零二三年九月三十日，本集团于Adams基金的投资估值为六百万美元。本集团已悉数支付对Adams基金承担之金额。 HundredsSHFundLP HundredsSHFundLP（“Hundreds基金”）为于开曼群岛注册成立的有限合伙企业，其主要从事基金管理。Hundreds基金的投资目标是透过投资于中华人民共和国（“中国”）专注于新兴技术或网上业务的私营或公众公司，以实现长期资本收益。Hundreds基金的主要投资策略是主要透过投资于TencentPlusPartnersIIFund（“TPPII”）以获取对这些公司的投资。TPPII主要投资于从事与腾讯业务、技术、媒体及电信以及企业对企业电子商务相关的消费互联网垂直行业的后期增长公司。本集团已承诺向Hundreds基金出资二百万美元。于二零二三年九月三十日，本集团已向Hundreds基金出资八十万美元，而我们于二零二三年九月三十日于Hundreds基金的投资估值为四十万美元。尽管面临中国消费需求低于预期、债务水平上升及房地产市场不稳定等宏观挑战，Hundreds基金仍坚信政府正在积极实施相关措施刺激经济。我们只需耐心等待时局改善。 B.在中国内地之物业发展项目 广州东银广场（本集团拥有其中三分之一权益）－ 银利发展有限公司（“合营公司”）的三名股东已同意透过出售彼等于合营公司的股权份额（“出售事项”）来变现彼等于该项目产生的累计溢利，而出售事项将透过上海的联合产权交易所进行公开招标程序。于二零二二年年底，已开始招标，招标期将持续至二零二三年年底为止。 北京朝阳区京达花园威尔第阁之住宅单位－ 该项目的租金收入较去年同期减少百分之七。 C.财务成本 总额约为港币一千八百二十万元，较去年同期增加港币一千三百万元。财务费用激增乃因整个报告期间利率大幅上调所致。 D.投资物业之公允价值变动 受交易价格及租金收益率影响，本集团之各类投资物业估值下跌百分之五，总金额约港币两亿一千五百万元。本集团预计，香港特区行政长官于二零二三年十月发表施政报告放宽房地产“降温措施”可能会提振市场情绪，但政府刺激措施的效果或需一段时间方会显现。 博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三6 7博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三 展望 过去六个月来，香港及其居民逐步适应冠状病毒疫情后的状况，入境旅游及个人消费支撑着香港经济复苏，而迄今为止，经济仅是温和复苏。尽管市面上重现疫情前的部份活力，但因众多充满挑战的外部因素：货币紧缩、全球贸易低迷、地缘政治紧张局势加剧，以及中国内地经历三年孤立与间歇性封锁后努力重振经济，香港的整体经济复苏仍受阻碍。同期，香港的物业市场尤其低迷，原因为利率上调及资金紧缩对内地房地产行业造成影响，严重削弱投资意愿；于二零二三年六月至九月期间，香港的整体交易量与物业价值大幅下跌，本集团租赁物业的估值亦同样蒙受影响。 鉴于该等情形，本集团已采取三管齐下的方法来制定其业务策略：1）使其租赁物业保持较高的入住率；2）保留收入；及3）于金融市场中寻求高于市场回报的机遇，以抵消不断增加的利息成本。庆幸的是，我们与租户积极合作延长租约，在整个期间保持着合理健康的入住率及收入水平。 经济复苏虽显缓慢，但我们对香港的未来与房地产市场的长期前景仍持谨慎乐观态度。香港的宏观经济基本面依然向好，且“一国两制”的独特制度使得香港能够充分发挥国内与国际商业枢纽的重要作用。我们亦欢迎政府近期推行吸引国外人才并与中东及东南亚各国创建更大商业伙伴关系的举措；事实上，最近数月外籍人士的租赁咨询有增长，或可预示该等举措初显成效。 最后，于本财政年度完结之际，本人谨此向董事会同寅及本集团各同事之奉献及努力敬表谢忱，并感谢股东之持续支持。 主席兼董事总经理 黄达漳 香港，二零二三年十二月二十日 财务摘要 收入╱经营溢利净额 5,250 $47.6 港币百万元 股东资金╱每股资产净值 港币百万元╱港币元 180 164 154 139 140 85 72 61 68 60 5,536 5,425 5,524 5,482 $50.2 $49.2 $50.1 $49.8 2019 2020202120222023 20192020202120222023 收入 股东应占经营溢利净额* 股东资金 每股资产净值（港币元） 每股经营盈利╱股息负债比率╱借贷 港币元 384.4 0.77 0.65 0.62 0.55 0.54 0.38 0.38 0.380.380.38 314.0 7.3% 5.7% 55.055.0 65.0 1.0%1.0%1.2% 2019202020212022202320192020202120222023 每股经营盈利*每股股息 负债比率 借贷（港币百万元） *不包括主要非经营性项目之影响（扣除税项后） 博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三8 9博富临置业有限公司年度报告二零二二╱二零二三 董事及高级管理人员个人资料 董事 黄达漳 执行董事（主席兼董事总经理）（72岁） 黄先生自一九八一年起加入本集团。黄先生是本公司董事会提名委员会（分别为“董事”、“董事会”及“提名委员会”）主席以及董事会薪酬委员会（“薪酬委员会”）成员。他毕业于美利坚合众国（“美国”）康乃尔大学持有机械工程系学士学位，并得到美国伯克来加州大学机械工程系硕士及博士学位。他是本公司若干附属公司之董事。他是黄达琪先生及黄达琛先生（均为执行董事（“执行董事”）之兄长。 黄达琪 执行董事（71岁） 黄先生自一九八一年起出任董事。他毕业于美国史丹福大学持有机械工程系学士及硕士学位，并得到加拿大西安大
