中指市场形势及企业研究成果分享会20240603

中指市场形势及企业研究成果分享会20240603全文摘要 近期，中国政府出台多项政策以支持房地产市场，包括降低首付比例和利率下限，促进保障性住房建设等。这些措施在一线和二线城市实施后，对新房和二手房市场产生了积极的影响，尽管新房市场涨幅收窄，二手房价格上涨，租赁市场稳定但未达高峰。面对销售面积和销售额双双下降的趋势，多地房产新政的实施有效促进了市场交易量的增长，尤其是一二线城市如成都、杭州、南京等均出现了市场回暖现象。政策还强调了推盘策略需结合市场成交量变化，预计此逻辑将持续到明年。二线城市房地产市场虽然出现明显降幅，但政府已采取措施刺激市场，如增加土地供应和优化房贷利率等。整体来看，尽管存在挑战，如房价下降幅度有限，但政策已初步见效，市场正在逐步回暖。此外，全国100家房企的销售总额虽然同比下降，但降幅收窄，显示出市场活力逐渐恢复。 章节速览 ●00：00中国房地产市场分析与预测□监管部门发布多项措施，包括降低首付比例和利率下限，支持保障房建设，多地跟进实施，对市场产生托举作用，未来政策走势值得关注. ●03：23新房与二手房市场动态及租赁情况分析□政策影响下，新房市场涨幅收窄，二手房价格上涨，租赁市场需求稳定但未达高峰。 ●06：08中国房地产市场现状及政策影响分析□当前房地产市场面临销售面积和销售额双降 趋势，现房销售面积呈增长态势。二手房销售占比较高，并呈现缓慢上升趋势。一线城市如北京 、上海、深圳实施新的购房政策后，二手房市场反应较为积极，新房市场尚未见显著成效。 ●13：48多地房产新政效应显现：市场活跃度提升□多地区房产新政实施后，市场反应积极 ，尤其是一二线城市如成都、杭州、南京等，均出现了新房和二手房市场的回暖现象。成都在4月28日取消限行，杭州在5月9日取消限购，这些措施有效促进了市场交易量的增长。此外，南京推出 以旧换新政策，进一步激活了二手房市场，并带动了新房销售量的提高。尽管一些一线城市如上海、深圳短期内网签数据受到影响，但总体来看，各地房产新政已经取得了一定的成效，显示出了政策对市场的正向推动作用。 ●16：35房地产市场分析：成交量影响推盘策略与土地供应□当前房地产市场中，推盘策略 需结合市场成交量变化，即以销定产。预计此逻辑将延续至明年，成交量对销售及城市推盘力度有显著影响。新房供应量对政策效应有重要影响，而土地市场自2021年以来呈现 缩量趋势，尤其二线城市的土地成交降幅较大。此外，土地推出端降幅大于成交端，提示若无明显市场恢复，可能对供应端造成拖累。政府已强调要做好2024年住宅用地工作，并合理控制开发规模， 预示着土地供应将进一步减少。 ●20：43二线城市房地产市场分析：降幅大，土拍降温□二线城市房地产市场出现明显降幅 ，尤其在推广和销售方面。多数城市呈现向下趋势，降幅约四成。同时，土地拍卖（土拍）数据显示 ，五月份成交量较低，优质地块较少，导致土拍热度不高。尽管部分城市如上海、合肥等地的部分地 块仍受关注，但整体市场不如以往活跃。此外，拿地企业以国有企业为主，其市场份额逐年增加。 ●24：18中国房地产政策调整：促需求与去库存并进□5月11日后，中国实施了一系列房 地产政策，主要聚焦于促进需求和减少库存。通过降低首付比例、下调房贷及公司贷款利率，以及增加贷款额度等措施，旨在改善民众购买力和期望，进而带动房地产市场的需求。此外，政策还包括对保障性住房的支持，通过地方政府收购未售出的商品房来缓解库存压力。一线城市如上海、深圳、广州积极响应政策，降低了首付比例和房贷利率至历史最低水平。未来，预计一线城市将继续优化政策，而二线城市则可能在房贷利率等方面进行进一步调整。这些措施目的在于稳定市场，提供更多的政策空间以适应不同城市的特定情况。 ●29：09中国房地产市场的去库存策略与保障房需求□讨论了中国房地产市场的三个主要去 库存策略：国企收储新房、以旧换新、改变非住宅用途为住宅，并强调了闲置土地的处理和存量土地的激活。此外，提出关注保障房需求，预计十四五期间将筹集870万套保障房，目前完成573万 套，剩余300万套，对租赁市场有重大影响。 ●33：43中国房地产市场政策效应与企业业绩分析□自今年初实施白名单制度以来，中国房 地产市场展现出积极的发展态势，尤其在项目贷款额度和市场活跃度方面。尽管存在一些挑战，如房价下降幅度有限，但政策已初步见效，尤其是在新房和二手房市场。随着更多城市的政策跟进以及企业年底营销节点的到来，预计市场将进一步回暖。 ●38：552023年1-5月房地产市场销售与拿地情况分析□2023年1至5月，全国100家房企的销售总额为16184.5亿元，同比下降但降幅收窄。其中，销售额 过500亿，26家销售额在100至500亿之间，67家销售额低于100亿。热销项目特点包括 ：好位置、好产品、高性价比。Top100房企拿地总金额为3146亿元，同比下降26.7 %，主要是由于政策调控影响。 ●44：03房地产市场1-5月发展概况及未来趋势分析□1至5月期间，全国房地产市场总 体规模呈现下降趋势，但局部地区与企业表现活跃。长三角地区在拿地金额上领先全国，其前十房企拿地金额达437亿元。京津冀紧随其后，而中西部地区的房企拿地金额相对较少。区域内的国有企业倾向于深耕本地市场，而全国化的大企业和央企则跨区域拿地。此外，民营房企如滨江和绿城在重点生活区域持续补仓。在融资方面，5月份保险信用债发行量和金额均大幅下降，ABS和海外债发 行亦减少，累计发行额同比下降。尽管如此，TOP100房企的销售金额虽有所下降但降幅收窄，显示出市场正在逐步回暖。 问答回顾 发言人问：5月份监管部门和上海等地出台了哪些与楼市相关的政策？ 发言人□答：五月份监管部门接连推出了多项措施以托举楼市，包括降低首付比例下限、取消首套和二套贷款利率下限、降低公积金贷款利率以及设立3000亿保障房再贷款，支持各地收购房企已建 成未销售的商品房。此外，5月27日上海也出台了优化限购和限贷政策。 发言人问：租赁市场方面的情况如何？ 发言人答：租赁市场方面，五月份全国住宅平均租金环比下跌0.3%，处于平稳趋势。尽管租赁需求未达最旺时期，但随着六月份毕业季的到来，预计会出现租赁成交转暖的现象。 发言人问：近期房地产市场变化及政策对市场的影响如何？ 发言人□答：近期，尽管全国房价指标整体呈现二手房价格环比下跌、新房价格涨幅收窄的趋势，但新房涨幅相较于4月有所减缓，二手房价格跌幅收窄。造成这一现象的原因主要有两个方面：一是政策出台后对卖方心理预期的影响，导致部分二手房房源涨价或调高挂牌价；二是由于改善型盘入市的结构性拉升作用减弱，房企推盘积极性不高，加之以价换量现象普遍，二手房和新房市场表现各异。发言人问：商品房销售及现房销售面积情况如何？ 发言人答：全国商品房销售面积和销售额同比面临下降趋势，降幅在20%以上。而现房销售面积同比则持续增长，主要是由于购房者对现房的偏好提高，以及成功项目事件后购房观念的变化。 发言人问：5月11日政策对全国新房市场影响如何？ 发言人答：从全国新房市场监测数据来看，5月11日政策发布后，整体上新房成交环比略有提升，但具体影响尚未明显体现。尤其在政策生效初期，可能由于备案等因素对成交造成延后。尽管如此，政策对于一线城市如北京、上海、深圳和一些二线城市如杭州、成都、南京等可能存在较大影响，但对于三线城市或其他市场成本压力较大的城市，其政策效应可能不明显。 发言人问：二手房市场表现如何？ 发言人□答：今年以来二手房市场表现活跃，同比销售情况持续增长，从三月份开始成交水平处于近22年来的中等以上。重点监测城市中，二手房成交套数同比虽有小幅下降，但涨幅较小，整体表现 优于新房市场。因此，在分析市场时，建议将新房和二手房结合来看，因为目前全国二手房销售占比已达到30%，而许多城市二手房占比更是超过60%。 发言人问：不同城市出台的新政效果如何？ 发言人答：以北京为例，其在4月30日对五防外开始放松限购政策后，二手房市场反应明显，成交量回升。而深圳在5月6日放松限购后，二手房市场也有回升趋势。相比之下，上海二手房市场在5月27日政策出台后，成交量虽然短期有所下行，但整体活跃度仍维持较好。而在二线城市中，成都 、杭州、南京等地的新政也起到了积极的作用，二手房市场有所反弹，特别是南京通过以旧换新政策增强了市场信心。 发言人问：南京二手房和新房市场自政策实施以来表现如何？ 发言人□答：南京自开展相关活动以来，二手房和新房市场均出现了较好的回升趋势，甚至新房成交量达到了历史高点。这表明南京的城市政策在刺激房地产市场方面起到了积极的作用，成为其他城市效仿的典范。 发言人问：政策效果如何体现？ 发言人□答：从重点城市来看，二手房活跃度普遍上升，如杭州、成都等地新项目入市带动了新房成 交量的增长。尽管上海、深圳等城市近期推盘量不多，成交量未有明显变化，但南京以旧换新政策在新房和二手房市场均取得了显著成效，反映出政策的有效性。 发言人问：房企如何根据市场变化调整推盘策略？ 发言人□答：房企在推盘时会结合市场成交量变化，采取以销定产的策略。因此，成交量低迷的城市推盘力度相对减弱，而成交量上升的城市则会加大推盘力度以配合市场需求。 发言人问：土地市场从2021年以来的表现如何？ 发言人答：自2021年以来，全国土地市场总体呈现缩量趋势，推出量和成交量都低于2020年 水平。政府推动力和拿地信心不足，导致土地供应不足。同时，各线城市中，二线城市土地成交面积和金额降幅较大，反映出市场情绪低迷以及二线城市市场整体下降的趋势。 发言人问：土地推出端与成交端的降幅差异如何？ 发言人□答：土地推出端的降幅大于成交端，例如一线城市推力下降50%，小于成交端；二线城市持平；而三四线城市的推出端降幅则大于成交端。这表明，如果成交量没有明显恢复，土地供应端（包括信访供应端和土地供应端）都会受到拖累。 发言人问：四月底增加作战部强调的2024年住宅用地工作对市场有何影响？ 发言人答：四月底增加作战部再次强调要做好2024年住宅用地工作，这一文件的发布可能促使部 分城市在土地出让时更加谨慎，合理控制土地规模，从而对后续土地市场产生了较大影响，导致土地供应降幅扩大。 发言人问：22城二线城市土拍情况如何？ 发言人□答：22城中的大部分二线城市土地推出和成交均出现同比下降，降幅约为四成左右。五月份的土拍市场成交量相对较低，热度较高的城市相对较少，如上海、合肥等地的部分地块较为抢手，但整体城市土地市场热度并不高。 发言人问：近期城市土拍表现如何，与之前相比有何变化？ 发言人□答：近期城市土拍表现不如以前。以杭州为例，去年和今年年初，杭州土拍整体溢价率较 高，但近几次土地拍卖中，溢价率明显下降。这种变化可能是市场调整期的表现，同时也是为了防止房地产市场的健康程度受到不良影响。 发言人问：在当前市场调整期，房企青睐何种类型的地块？在拿地企业方面，国企占比有何变化？发言人□答：在当前市场调整期，房企更倾向于关注小而美的地块。例如，上海等地的优质地块面积通常在11.3万至15万方之间，而合肥、长沙等地的价格适中地块也多为不超过10万方的小面积 地块。根据结论，国企一直是拿地主力，其占比近年来不断提高。在2022年，国企占比为37% ，2023年提高至49%，目前1到5个月间，国企占比已上升至54%。发言人问：不同城市的土拍市场活跃度有何差异？ 发言人□答：不同城市的土拍热度差异明显，如北京、上海等城市有较高比例的土拍成交，但也有部分城市如福州、青岛、无锡、沈阳等，地方国资仍为拿地主力。此外，政策对于不同类型城市的影响 也有所侧重。 发言人问：这些政策对房地产市场有何影响？ 发言人□答：这些政策旨在改善人们的预期，促进当下需求，引导居民加杠杆购房，改善房企现金流状况，以及引导新的资金投放。政策的实施对稳定市场预期、缓解房企压力、改善保障房供需关系等方面具