多个一线城市落地5.17政策

行业研究|行业周报 看好（维持） 多个一线城市落地5.17政策 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年06月03日 核心观点 本周市场回顾。第22周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-4.1%。沪深300指数报收3579.92，周度涨幅为-0.6%；创业板指数报收1805.11，周度跌幅为-0.7%；房地产指数（申万）报收 2026.98，周度涨幅为-4.7%。 全国性政策方面。5月28日，金融监管总局发出通知，要求监管促进金融与房地产良性循环，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。地方政策方面。广州、上海、深圳、新疆、吉林、天津等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率与首套 房贷比率进行下调。青岛加快推行房票实行，合肥发布房票安置实施方案。武汉优化不动产登记。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 本周新房销量较第21周增加，二手房销售量较第21周减少。第22周44大城市新 房销售为2.5万套，较第21周增加24.3%；21大城市二手房销售2.0万套，较第21周减少0.8%。一线城市新房、二手房交易较第21周分别增加22.0%、增加 12.4%；二线城市新房、二手房交易较第21周分别增加18.9%、减少2.3%。库存 持续关注保障性住房再贷款政策效用 2024-05-28 量较第21周增加，库销比较第21周减少。截至第22周，18大城市库存为96.4万 进入政策效果观察期 2024-05-20 套，较第21周增加2.1万套；库销比为22.0个月，较第21周减少0.2个月。第22 关注“以旧换新”推进力度 2024-05-12 周土地市场活跃度较第21周下降。第22周36大城市市本级合计成交土地3块。土地出让金减少。2024年第22周36大城市市本级土地出让金为16.33亿元，较第21周减少54.2亿元。平均溢价率上升。2024年第22周36大城市市本级土地成交平均溢价率10.5%，较第21周上升10.5pct。第22周36大城市流拍或中止、取消 及延迟交易的地块数量为20块。 重点公司公告。南都物业、陆家嘴股份、沙河股份、香江控股实现2023年分红。招商蛇口披露总额500万元的对外担保。世荣兆业司法拍卖公司股份5.96亿股。城建 发展竞标获得上海市杨浦区长海社区016-02地块国有建设用地使用权。 投资建议与投资标的 多个一线城市落地5.17政策。5月17日，央行发布多项支持房地产的金融举措， 包括降低个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。5月27日，上海发布 《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。在限购优化方面，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房等政策，有利于激活外地购房者，打通置换链条；此外，政策取消离异购房合并计算住房套数规定、调整住房赠与规定，不再限定企业购买用于职工租住小户型二手住房套数。信贷政策方面，上海响应5.17新政，下调公积金贷款最低首付比例至2成，新房/二手房的商贷利率下限降至LPR-45bp/LPR-5bp，与调整前相比下调35bp，购房成本显著下降。上海为第一个响应5.17新政的一线城市，出台了较为完整的一系列优化政策，涉及限购、贷款利率、首付比例等措施，且不同于之前“渐进式”放松，本次政策调整力度更大、范围更广。5月28日，广州、深圳相继根据5.27新政做出调整，其中广州房地产新政中限购放松力度较大，深圳新政主要加大信贷政策力度。“5.17房地产新政”后随着地方“因城施策”，通过降低首付成数、降低购房门槛，叠加商贷利率下调，减少居民后续的住房消、费负担，有望带动市场短期成交量提升。但是，由于居民购房首付及月供支付能力较弱，且整体供应端量较大，当前房价下行趋势能否扭转仍需观察后续市场需求释放情况。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第22周市场行情回顾（2024.05.25~2024.05.31）4 1.1第22周行业指数表现4 1.2第22周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.25~2024.05.31）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第22周44城新房成交套数6 图2：2024年第22周21城二手房成交套数6 图3：2024年第22周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第22周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第22周市场行情回顾（2024.05.25~2024.05.31） 1.1第22周行业指数表现 第22周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.1%。沪深300指数报收3579.92，周度涨幅为-0.6%；创业板指数报收1805.11，周度跌幅为-0.7%；房地产指数（申万）报收2026.98，周度涨幅为-4.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/05/31) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3579.92 -0.6% -2.1% -7.5% 创业板指 1805.11 -0.7% -2.5% -23.1% 房地产指数（申万） 2026.98 -4.7% -5.3% -32.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第22周地产板块个股表现 第22周地产板块涨幅居前的公司分别为张江高科、三湘印象、世荣兆业、*ST和展、香江控股。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 张江高科 16.2% 新华联 -23.5% 三湘印象 14.2% *ST中迪 -22.8% 世荣兆业 10.9% 渝开发 -16.8% *ST和展 6.7% 我爱我家 -14.5% 香江控股 2.9% 金地集团 -14.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.25~2024.05.31） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。5月28日，金融监管总局发出通知，要求监管促进金融与房地产良性循环，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。地方政策方面。广州、上海、深圳、新疆、吉林、天津 等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率与首套房贷比率进行下调。青岛加快推行房票实行，合肥发布房票安置实施方案。同时，武汉优化不动产登记。 全国性政策： 1)金融监管总局：监管促进金融与房地产良性循环，大力支持保障性住房等“三大工程”建设 （5.28） 信息来源：观点地产网 2)住建部：将采取三项举措加强建筑施工特种作业操作资格证书（5.29）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）吉林各城市取消个人住房贷款利率下限首套房首付比例不低于15%（5.27）信息来源：观点地产网 2）上海：发布房地产新政含优化住房限购、信贷政策等九条措施（5.27）信息来源：观点地产网 3）黑龙江：首套房最低首付比例降至15%二套不低于25%（5.27）信息来源：观点地产网 4）东莞：取消公积金异地贷款户籍限制首套房最高可贷120万（5.27）信息来源：观点地产网 5）大连：取消个人住房贷款利率下限首套首付比例降至15%（5.28）信息来源：观点地产网 6）新疆：执行个人住房贷款新政取消贷款利率下限首套首付15%（5.28）信息来源：观点地产网 7）广州：下调首套房贷首付款比例至15%取消利率下限（5.28）信息来源：观点地产网 8）深圳：下调首套房最低首付款比例为20%二套为30%（5.28）信息来源：观点地产网 9）珠海：首套房首付降至15%取消利率下限（5.28）信息来源：观点地产网 10）天津：取消个人住房贷款利率下限首套首付不低于15%（5.29）信息来源：观点地产网 11）沈阳：全面解除房产限购限售首套房首付降至15%（5.29）信息来源：观点地产网 12）贵阳：自5月31日起实施二手房“带押过户”住房公积金贷款业务（5.29）信息来源：观点地产网 13）安徽：16市已全面取消首套、二套房贷利率下限并下调首付比例（5.29）信息来源：观点地产网 14）合肥：发布房票安置实施方案停止安置房用地供应（5.29）信息来源：观点地产网 15）福建：全面取消首套、二套房贷利率下限首套房首付降至15%（5.30）信息来源：观点地产网 16）青岛：下调个人住房贷款首付比例至最低15%利率不设下限（5.30）信息来源：观点地产网 17）郑州：公积金新政策助力青年购房提取支付首付总额达5440万元（5.30）信息来源：观点地产网 18）山东：16地市下调个人住房贷款首付比例取消利率下限（5.30）信息来源：观点地产网 19）桂林：出台房地产新政包含7项措施（5.30）信息来源：观点地产网 20）武昌：发布房地产高质量发展新措施首套房契税补贴最高达50%（5.30）信息来源：观点地产网 21）四川：调整优化商业性个人住房信贷政策首套房首付最低15%（5.31）信息来源：观点地产网 22）杭州临平区：出台房地产新政公积金可付首付实施契税补贴（5.31）信息来源：观点地产网 23）武汉：优化不动产登记鼓励全面开展预告登记（5.31）信息来源：观点地产网 24）上海：出台新政长三角职工可提取住房公积金偿还异地贷款（5.31）信息来源：观点地产网 25）浙江：首套首付不低于15%、二套不低于25%取消房贷利率下限（5.31）信息来源：观点地产网 26）青岛：推多项房地产新政按区市认房不认贷加快推行房票试点（5.31）信息来源：观点地产网 27）湖南：14地市实施央行房贷新政首套二套房贷款利率下限取消（5.31）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第22周新房销量较第21周增加，二手房销售量较第21周减少。第22周44大城市新房销售为 2.5万套，较第21周增加24.3%；21大城市二手房销售2.0万套，较第21周减少0.8%。一线城市新、二手房交易较第21周分别增加22.0%、增加12.4%；二线城市新房、二手房交易较第21周分别增加18.9%、减少2.3%。 图1：2024年第22周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 00 2021年2021年2021年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年202