房地产行业24年5月百强房企销售点评：边际回暖，成效初显

房地产 证券研究报告 2024年06月02日 边际回暖，成效初显——24年5月百强房企销售点评 行业追踪（2024.5.25-2024.5.31） 5月百强房企销售环比微增、同比降幅收窄 克而瑞数据显示，2024年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长6.7%，同比下降30.8%，同比增速较2024年4月提高16.7pct；1-5月累计销售金额同比下降43.7%，增速较1-4月上升6.1pct。5月，百强销售累计同比降幅继续显著收窄、环比微增，市场热度呈现企稳回升趋势，主要或与1）23年同期基数走低；2）5月限购、限贷等政策集中放松，刺激需求 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 释放；3）房企把握五一假期及政策窗口加大推盘及促销力度等因素有关。 央企同比降幅最低，地方国企弹性更好 24年5月，TOP20房企单月销售金额中13家环比增长，2家同比增长。分类型来看，1）地方国企：5月单月销售金额同比-30.0%，较上月+24.3pct，环比+27.0%。2）央企：5月单月同比-27.0%，较上月+14.1pct，环比+0.9%。3）非国央企：5月单月销售金额同比-47.2%，较上月+5.4pct，环比+1.4%。 5月，央企同比降幅最低，地方国企同比降幅收窄最多、环比增长最多，非国央企同环比虽有修复但幅度较小。我们认为，1）央企优势稳固，修复期弹性良好；2）地方国企区域集中度更高，或受基数差异及推盘节奏阶段性释放影响，销售弹性更好；3）非国央企整体受增量投资有限制约，销售更多依赖市场情绪修复，但优质龙头环比同样实现较好增速，与龙头国央企趋势无异，反映市场情绪整体性改善。 一线热度微降，二三线缓步复苏 根据克而瑞地产研究监测，5月新房成交较4月小幅微增4%，总体仍高于一季度月均23%，市场处于低位震荡。前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。分城市看，一线热度转降，同环比齐跌。四个一线城市5月成交同环比分别下降34%和6%，其中北京成交与上月基本持平，上海、广州、深圳稳中有降。二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持降34%。我们认为，6月百强销售或能延续增速改善趋势，主要因5月末一二线重点城市陆续跟进 517中央信贷新政，前期观望需求入市及情绪改善等因素或推动环比继续增长，同比降幅或也将受基数效应继续收窄，短期政策有望延续较好效力。 5月新房同比降幅收窄、二手房同比降幅扩大 新房市场本周成交362万平，月度同比-34.58%，相较上月改善0.57pct；累计库存15243万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交212万平，月度同比-6.12%，相较上月下降1.32pct。5月20日-5月26日，土地市场本周成交建面1942万平，滚动12周同比-28.66%；成交 总额217亿元，滚动12周同比-42.59%；全国平均溢价率0.39%，滚动12 周同比-1.12pct。 本周申万房地产指数-4.72%，较上周提升0.55pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.12pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.78%，较上周提升2.37pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数1.93pct；克而瑞内房股领先指数为-7.13%，较上周提升1.68pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续 看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 行业走势图 房地产沪深300 8% 1% -6% -13% -20% -27% -34% 2023-062023-102024-02 资料来源：聚源数据 相关报告1《房地产-行业研究周报:多地迅速响应信贷新政，高频销售稳步修复》2024-05-26 2《房地产-行业研究周报:利好兑现， 地产后市怎么看？》2024-05-20 3《房地产-行业点评:不破不立，迈向新途——房贷利率、首付比例调整、收储政策点评》2024-05-19 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：3 1.1.投资建议5 2.政策与成交概览5 2.1.政策梳理5 2.2.新房市场6 2.2.1.新房成交情况6 2.2.2.新房推盘去化8 2.3.二手房市场9 2.4.土地市场10 3.本周融资动态11 4.行业与个股情况12 4.1.行业涨跌与估值情况12 4.1.1.A股市场13 4.1.2.H股市场14 5.重要公告概览15 6.风险提示16 1.本周观点：边际回暖，成效初显——24年5月百强房企销售点评 5月百强房企销售环比微增、同比降幅收窄 克而瑞数据显示，2024年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长6.7%，同比下降30.8%，同比增速较2024年4月提高16.7pct；1-5月累计销售金额同比下降43.7%，增速较1-4月上升6.1pct。 2024年5月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化 -22.5%、-26.1%、-47.8%、-24.5%、-4.5%，增速较2024年4月分别变化+8.4pct、+11.7pct、 +6.1pct、+24.0pct、+59.8pct。1-5月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达400、174、113、68、1313亿元，同比变化-48.4%、-50.8%、-54.8%、 -47.6%、-20.8%，其中TOP30门槛下降最为明显。 5月，百强销售累计同比降幅继续显著收窄、环比微增，市场热度呈现企稳回升趋势，主要或与1）23年同期基数走低；2）5月限购、限贷等政策集中放松，刺激需求释放；3）房企把握五一假期及政策窗口加大推盘及促销力度等因素有关。 央企同比降幅最低，地方国企弹性更好 24年5月，TOP20房企单月销售金额中13家环比增长，2家同比增长，其中碧桂园降幅最大，同比-77.4%，华发股份增幅最大，同比+59.7%。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为香港置地(308.6%)、华发股份(59.7%)、大家房产(31.1%)、绿城中国(17%)、星河地产(10.7%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为香港置地(48.6%)、绿城中国(-17.8%)、大悦城控股(-28.1%)、建发房产(-29.6%)、中海地产(-30.5%)。 分类型来看，1）地方国企：5月单月销售金额同比-30.0%，较上月+24.3pct，环比+27.0%；建发、越秀、华发环比增长显著。2）央企：5月单月同比-27.0%，较上月+14.1pct，环比 +0.9%；中海、保利、招蛇均实现环比正增长。3）非国央企：5月单月销售金额同比-47.2%，较上月+5.4pct，环比+1.4%；万科、绿城、金地、新城均实现环比正增长。 5月，央企同比降幅最低，地方国企同比降幅收窄最多、环比增长最多，非国央企同环比虽有修复但幅度较小。我们认为，1）央企优势稳固，修复期弹性良好；2）地方国企区域集中度更高，或受基数差异及推盘节奏阶段性释放影响，销售弹性更好；3）非国央企整体受增量投资有限制约，销售更多依赖市场情绪修复，但优质龙头环比同样实现较好增速，与龙头国央企趋势无异，反映市场情绪整体性改善。 一线热度微降，二三线缓步复苏 根据克而瑞地产研究监测，5月新房成交较4月小幅微增4%，总体仍高于一季度月均23%，市场处于低位震荡。前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。 分城市看，一线热度转降，同环比齐跌。四个一线城市5月成交同环比分别下降34%和6%，其中北京因核心区域供应放量，成交与上月基本持平，延续供不应求走势。上海、广州、深圳稳中有降，其中上海跌幅最为显著，当前成交基本与2024年一季度月均持平，月末 上海新政短期内带来来访量上升，尚未在成交端有所体现。二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持降34%。1）短期内热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增；2）多数城市仍处于稳步需求修复期，诸如武汉、杭州、合肥、天津等，5月成交环比持增，同比下降，绝对量仍显著好于2024年一季度月均；3）部分二三线城市稳步回调，5月成交同环比齐跌，延续探底行情，典型代表为南京、苏州、重庆、福州、 长春、嘉兴、无锡、珠海等，成交动力略显不足。 我们认为，6月百强销售或能延续增速改善趋势，主要因5月末一二线重点城市陆续跟进517中央信贷新政，前期观望需求入市及情绪改善等因素或推动环比继续增长，同比降幅或也将受基数效应继续收窄，短期政策有望延续较好效力。 图1：房企全口径销售金额热力图 公司名称 23/06 23/07 23/08 23/09 23/10 23/11 23/12 24/01 24/02 24/03 24/04 24/05 滚动12个月 年初至今 保利发展 -20 -5 -19 -14 -16 -15 -56 -31 -54 -46 -21 -12 -27 -33 中海地产 -22 -28 -19 24 -20 -7 -38 -16 -70 -4 -36 -31 -23 -30 万科地产 -15 -40 -31 1 12 -13 -25 -31 -52 -44 -39 -28 -26 -39 华润置地 -33 -39 -8 -15 0 9 -58 -29 -61 -23 -36 -34 -30 -35 招商蛇口 -29 -16 -18 -41 -19 3 -47 -23 -60 -44 -51 -29 -33 -43 绿城中国 -40 -52 -54 -24 -7 -12 -6 -26 -45 -11 -25 17 -24 -18 建发房产 13 -7 -26 49 -36 -25 -1 -22 -44 -27 -44 -8 -18 -30 滨江集团 -47 -9 -19 -28 -23 -29 -49 -14 -48 -42 -54 -60 -38 -46 龙湖集团 -31 -34 -44 -25 -28 -40 -46 -28 -72 -50 -49 -42 -41 -50 越秀地产 -4 31 21 -38 -19 -1 -58 -25 -73 -46 -35 -24 -30 -42 华发股份 -17 -12 -20 67 -24 -50 -73 -47 -66 -61 -57 60 -36 -45 中国金茂 -31 -39 -69 -8 -5 -30 -48 -36 -71 -65 -55 -49 -44 -57 金地集团 -53 -43 -41 -42 -46 -43 -49 -40 -66 -70 -58 -51 -50 -59 碧桂园 -54 -64 -60 -81 -81 -79 -81 -72 -84 -83 -83 -77 -74 -80 中国铁建 -49 -13 -42 -24 -