房地产行业24年2月百强房企销售点评：基数影响渐现，下行压力不减

行业追踪（2024.2.24-2024.3.1） 剔除春节影响后，2月百强日均销售降幅仍近4成 24年2月，百强房企单月销售金额环比下降19.9%，同比-60.5%，同比增速较1月降低23.1pct；1-2月累计销售金额同比-48.9%，增速较1-2月下降11.6pct。百强房企单月销售金额中20家环比增长，较1月增加7家，4家同比增长，较1月减少6家。 2月百强房企销售同比降幅扩大，市场仍在低位运行，我们认为主要或与1）春节错位，基数较高；2）23年同期市场需求放量，基数较高；3）低市场预期下返乡春节置业潮不再，居民假期出游行增加，削减看房购房行为；4）市场信心恢复及前期政策效力弱于预期；5）收入和房价预期仍存在不确定性等因素有关。剔除春节错位影响后，2月百强房企日均销售额为196.72亿元，较23年2月日均仍下滑38.51%。 各性质房企销售普降，区域型房企抗跌韧性相对更好 24年2月，TOP20房企中单月销售额均同比下降，15家房企降幅超50%，12家房企降幅超过60%；其中碧桂园降幅最大，同比-84.4%。TOP50房企中，单月销售额同比增速前五房企分别为合生创展(103.3%)、中国恒大(83.1%)、国贸地产(-3.4%)、邦泰集团(-7.4%)、中建东孚(-28.9%)。 分类型来看，1）地方国企方面，2月单月销售金额同比-63.0%，较上月-36pct，建发/越秀/华发2月单月分别同比-34.6%/-56.4%/-54.0%， 较上月分别同比-12pct/-10pct/-29pct。2）央企方面，2月单月同比-64.5%，较上月-37pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂2月同比-43.5%/-53.1%/-45.2%/-48.5%/-56.0%，较上月分别-12pct/-37pct/-21pct/-20pct/-20pct。3）典型非国央企，万科/龙湖/金地/新城/滨江2月单月分别同比-41.5%/-55.2%/-55.8%/-43.4%/-30.6%，较上月分别-11pct/-27pct/-16pct/-8pct/17pct。 2月各性质房企销售同比均有较大程度下滑，滨江/建发/绿城销售韧性较好，降幅低于5成，同时销售排名提升较大，分列6/7/8位，较23年提升16/14/5位，主要或与房企深耕区域垂直、部分城市热度更好有关。 3月基数压力仍存，关注“两会”房地产定调 当前时点基本面产生边际变化的诱因可能是，政策叠加效应下的脉冲放量和价格止跌对情绪、预期的稳定。伴随24年以来核心城市限购松绑、LPR超预期下调，前期政策效力释放叠加传统小阳春或带动销售环比改善，但考虑目前高频数据放量仍不明显，且去年3-5月基数较高，我们预计3月百强房企销售同比降幅仍具下行压力。 近期，政策端“稳地产”诉求明显，若市场表现继续低于预期，不排除需求政策宽松力度加大、拖底基本面可能，建议重点关注“两会”对全年地产政策定调，我们对后续政策出台力度和空间均持中性乐观态度。 2月新房同比降幅超6成，二手房同比降幅超5成 新房市场本周成交278万平，月度同比-62.85%，相较上月下降65.87pct；累计库存16216万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交137万平，月度同比-52.20%，相较上月下降126.77pct。2月19日-2月25日，土地市场成交建面2577万平，滚动12周同比-11.2%；成交总额345亿元，滚动12周同比5.02%；全国平均溢价率4.18%，滚动12周同比-0.35pct。 本周申万房地产指数-0.72%，较上周下跌5.21pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数2.09pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.37%，较上周下降5.47pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.56pct；克而瑞内房股领先指数为-5.49%，较上周下跌9.27pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.基数影响渐现，下行压力不减——24年2月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2024年2月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、 TOP51-100房企2月单月销售金额同比变化-61.1%、-63.2%、-56.7%、-54.8%，增速较2024年1月分别变化-25.8pct、-28.0pct、-30.2pct、-40.6pct、+6.1pct。 剔除春节影响后，2月百强日均销售降幅仍近4成 24年2月，百强房企单月销售金额环比下降19.9%，同比-60.5%，同比增速较1月降低23.1pct； 1-2月累计销售金额同比-48.9%，增速较1-2月下降11.6pct。百强房企单月销售金额中20家环比增长，较1月增加7家，4家同比增长，较1月减少6家。 全口径下，T0P3、TOP10、T0P11-30、T0P31-50、T0P51-100单月销售全额同比变化-55.0%、-61.1%、-63.2%、-56.7%、-54.8%，增速较2024年1月分别变化-25.8pct、-28.0pct、-30.2pct、-40.6pct、+6.1pct。1-2月T0P10、TOP20、TOP30、T0P50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达122、53、35、20、359亿元，同比变化-50.5%、-58.0%、-54.3%、-57.5%、-37.4%，其中T0P20门槛下降最为明显。 2月百强房企销售同比降幅扩大，市场仍在低位运行，我们认为主要或与1）春节错位，基数较高；2）23年同期市场需求放量，基数较高；3）低市场预期下返乡春节置业潮不再，居民假期出游行增加，削减看房购房行为；4）市场信心恢复及前期政策效力弱于预期；5）收入和房价预期仍存在不确定性等因素有关。剔除春节错位影响后，2月百强房企日均销售额为196.72亿元，较23年2月日均仍下滑38.51%。 各性质房企销售普降，区域型房企抗跌韧性相对更好 24年2月，TOP20房企中单月销售额均同比下降，15家房企降幅超50%，12家房企降幅超过60%；其中碧桂园降幅最大，同比-84.4%。TOP50房企中，单月销售额同比增速前五房企分别为合生创展(103.3%)、中国恒大(83.1%)、国贸地产(-3.4%)、邦泰集团(-7.4%)、中建东孚(-28.9%)。 分类型来看，1）地方国企方面，2月单月销售金额同比-63.0%，较上月-36pct，建发/越秀/华发2月单月分别同比-34.6%/-56.4%/-54.0%，较上月分别同比-12pct/-10pct/-29pct。 2）央企方面，2月单月同比-64.5%，较上月-37pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂2月同比-43.5%/-53.1%/-45.2%/-48.5%/-56.0%，较上月分别-12pct/-37pct/-21pct/-20pct/-20pct。3）典型非国央企 ，万科/龙湖/金地/新城/滨江2月单月分别同比-41.5%/-55.2%/-55.8%/-43.4%/-30.6%，较上月分别-11pct/-27pct/-16pct/-8pct/17pct。 2月各性质房企销售同比均有较大幅度下滑，滨江/建发/绿城等销售韧性相对较好，降幅低于5成，同时销售排名提升较大，分列6/7/8位，较23年提升16/14/5位，主要或与房企深耕区域垂直、部分城市热度更好有关。 3月基数压力仍存，关注“两会”房地产定调 当前时点基本面产生边际变化的诱因可能是，政策叠加效应下的脉冲放量和价格止跌对情绪、预期的稳定。伴随24年以来核心城市限购松绑、LPR超预期下调，前期政策效力释放叠加传统小阳春或带动销售环比改善，但考虑目前高频数据放量仍不明显，且去年3-5月基数较高，我们预计3月百强房企销售同比降幅仍具下行压力。 近期，政策端“稳地产”诉求明显，若市场表现继续低于预期，不排除需求政策宽松力度加大、拖底基本面可能，建议重点关注“两会”对全年地产政策定调，我们对后续政策出台力度和空间均持中性乐观态度。 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比 图7：房企全口径销售金额热力图（单位：%） 1.1.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 2月23日-2月29日，60城商品房成交面积为278万平，移动12周同比增速为-24.42%，增速较上期下降2.96pct；月度同比-62.85%，相较上月下降65.87pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为53、198、27万平，移动12周同比增速分别为-13.54%、-26.45%、-32.54%，增速较上期分别变化-2.70pct、-2.94pct、-2.88pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图8：60城商品房成交面积 图9：69城商品房成交面积-月度同比 图10：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图11：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图12：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至2月29日，17城商品房可售面积为16216万平。全国平均去化时长为124周，一线、二线、三线城市去化时间分别为91、154、280周，一线、二线、三线及以下去化放缓。 图13：17城商品房可售面积 图14：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 2月23日-2月29日，17城二手房成交面积为137万平，移动12周同比增速为+9.03%，增速较上期下降8.08pct；月度同比-52.20%，相较上月下降126.77pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为35、95、7万平，移动12周同比增速分别为-2.46%、+7.41%、+237.74%，增速较上期分别变化-8.93pct、-7.49pct、-1.45pct，与历史相比，一线降幅扩大，二线三线及以下增幅收窄。 图15：17城二手房成交面积 图16：17城二手房成交面积-月度同比 图17：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图18：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图19：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 2月19日-2月25日，全国土地成交建筑面