银行业简评：银行业涉房资产跟踪：融资支持力度加大，对公风险明显放缓

行业研究 2024年05月31日 行业简评 标配银行业涉房资产跟踪：融资支持力度加大，对公风险明显放缓 证券分析师 王鸿行S0630522050001 银行 whxing@longone.com.cn 投资要点： ——银行业简评 20% 12% 5% -2% -10% -17% -25% 23-0523-0823-1124-02 申万行业指数:银行(0748)沪深300 相关研究 1.银行业涉房资产跟踪：规模下降，风险放缓——银行业简评 2.房地产行业债权融资与银行涉房资产——银行业深度 核心观点：基于此前的全面梳理，我们持续更新金融机构对房地产行业债权规模、银行涉 房资产规模与风险状况。对公方面，随着金融支持房地产16条、房地产融资协调机制推进落实，大中型银行对示范开发商支持力度较大，2024Q1银行业房地产对公贷款由降转增居民端，受需求不足及提前还款影响，2023下半年个人住房贷款规模继续下降；受益于销售端限售进一步放松、存量贷款利率下调，2024Q1降幅收窄。上市银行层面，2023下半年上市银行涉房资产规模平稳，2024Q1或随行业小幅增长。资产质量方面，受益于开发商融资支持力度加大，对公风险明显放缓，2023下半年对公房地产贷款不良率自本轮上升周期以来首次下降，根据个别银行一季报及大行业绩说明会反馈，2024Q1该值有望进一步下降；受宏观环境影响，个人住房贷款不良生成仍面临上行压力，2023下半年不良率相应上升，根据个别银行一季报及存量RMBS月报数据，2024Q1或进一步小幅上升。 金融机构对房地产行业债权规模：2023Q4个人端下降较明显，2024Q1对公恢复较明显 2024Q1末，金融机构对房地产行业债权规模（图1所示）为57.90万亿元，与上次跟踪时 （截至2023Q3末）相比，下降约1400亿元。结构上来看，居民端下降约7000亿元至38.57万亿元，体现市场需求较弱；对公开发贷上升约5900亿元至13.76万亿元，体现金融机构对开发商融资支持政策效果；其他债权方面，房地产其他对公贷款（主要包括经营性物业贷、并购贷等）、房地产信用债、房地产海外债及投向房地产资金信托规模基本持平。 个人住房贷款：受需求端影响，个人住房贷款规模下降约2300亿元，住房抵押贷款支持证券（RMBS）下降约4700亿元。后者下降主要发生于2023Q4（图2所示），主要是由于：为落实存款住房贷款利率下调政策，大行发放新贷款将部分存量项目底层贷款置换回表内，这一行为导致RMBS项目底层资产提前偿还比例明显上升触发较大规模提前兑付。受益于销售端限售进一步放松、存量贷款利率下调，2024Q1个人住房贷款规模降幅收窄。 开发贷：房地产商融资协调机制落地，全国性银行加大对优质企业优质项目支持力度，叠加信贷投放旺季，开发贷规模于2024Q1增加约8800亿元（图2所示），增幅较为明显。 上市银行涉及房地产行业资产规模：2023下半年总规模略有下降 房地产行业贷款：至2023年末，上市银行房地产对公贷款规模（图3所示）约为8.39万亿元，较2023年6月末减少近700亿元，占总贷款的比重（图4所示）约为5.21%，约下降0.20个百分点；上市银行个人住房贷款规模（图5所示）约为34.44万亿元，下降约3700亿元占总贷款的比重（图6所示）约为21.37%，下降约0.86个百分点。 贷款以外承担信用风险的资产：至2023年末，5家样本股份制银行贷款以外的承担信用风险的资产（图7所示，主要包括表内非标投资、债券投资、表外承诺）约5100亿元，较2023年6月末增加约148亿元，占总贷款的比重（图8所示）约为2.03%。 不承担信用风险的资产：至2023年末，5家样本股份制银行不承担信用风险的资产（图7所示，主要包括主承销债券、理财资金投资、代销信托产品及私募债等）规模约为5900亿元较2023年6月末增加约53亿元，占总贷款的比重（图8所示）约为2.35%。 房地产资产质量：对公不良率拐点初现，个人住房贷款不良斜率放缓 对公房地产贷款：2023年以来，房地产政策积极，住房销售降幅收窄，开发商信贷违约面积明显收敛，不良斜率明显放缓。2023下半年以来，开发商融资支持力度较大，不良生成明显下降。测算19家样本银行对公房地产贷款加权平均不良率（图9所示）从4.27%（2023年6月末）明显下降至3.52%（2023年6月末），为2020年进入上升周期后的首次下降。其中，大行对公房地产贷款不良率由5.76%下降至5.48%。 个人住房贷款：2023下半年，生成端压力延续，个人住房贷款不良率延续上升。测算19家样本上市银行个人住房贷款加权平均不良率（图10所示）从0.45%（2023年6月末）上升至0.47%（2023年12月末）。其中，大行由0.44%上升至0.46%。基于个别银行一季报及RMBS月度报告披露数据，2024Q1个人住房贷款质量或进一步小幅走弱。值得注意的是随着保交楼推进，2023下半年以来，个人住房贷款风险上升斜率已放缓。 投资建议：存量住房去库存、一线城市限购放松等政策有利于进一步缓释涉房资产风险。当前银行估值处于历史低位，持续关注宏观环境改善、重点领域风险缓释隐含的估值修复 机会。建议关注客户基础好、分红比例高国有银行以及区域经济良好、实体产业需求较好的江浙地区银行，如工商银行、邮储银行、宁波银行、常熟银行、苏州银行、江苏银行等。 风险提示：宏观经济下行超预期；净息差大幅收窄；重点领域风险大幅上升。 图1金融机构对房地产行业债权规模，单位：万亿元 1.28 1.22 1.13 1.05 1.02 1.83 1.71 1.26 1.86 1.67 1.25 1.88 1.65 1.161.67 1.88 1.111.89 1.60 1.07 1.88 1.58 0.97 1.20 1.13 1.88 1.57 12.67 12.69 13.30 13.10 13.17 12.88 13.76 1.14 1.07 1.00 0.92 0.85 0.45 0.38 38.91 38.80 38.94 38.60 38.42 38.17 38.19 60 50 40 30 20 10 0 2022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-03 个人住房贷款RMBS房地产开发贷款其他房地产贷款信用债海外债投向房地产资金信托 资料来源：中国人民银行，国家金融监督管理总局，信托业协会，Wind，东海证券研究所 注：1、其他房地产贷款主要包括：经营性物业贷、并购贷款、住房租赁贷款等；2、投向房地产资金信托规模截至2023年末。 图2房地产行业各类债权规模，单位：万亿元 0.02 -0.02 -0.01 0.13 -0.07 -0.05 -0.40 -0.01 0.00 -0.29 0.88 -0.25 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40 -0.60 -0.07 2023Q42024Q1 资料来源：中国人民银行，国家金融监督管理总局，信托业协会，Wind，东海证券研究所 图4上市银行对公房地产贷款占总贷款规模的比重 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 资料来源：各上市公司定期报告，Wind，东海证券研究所 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 上市银行 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 国有行 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 股份行 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 城商行 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 农商行 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 2017-12 资料来源：各上市公司定期报告，Wind，东海证券研究所 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 上市银行 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 行业简评 图3上市银行对公房地产贷款规模合计值，单位：亿元 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 证券研究报告HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 请务必仔细阅读正文后的所有说明和声明 4/7 图5上市银行个人住房贷款规模合计值，单位：亿元 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 0 上市银行 资料来源：各上市公司定期报告，Wind，东海证券研究所 图6上市银行个人住房贷款占总贷款规模的比重 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2013-12 2014-04 2014-08 2014-12 2015-04 2015-08 2015-12 2016-04 2016-08 2016-12 2017-04 2017-08 2017-12 2018-04 2018-08 2018-12 2019-04 2019-08 2019-12 2020-04 2020-08 2020-12 2021-04 2021-08 2021-12 2022-04 2022-08 2022-12 2023-04 2023-08 2023-12 0% 上市银行国有行股份行城商行农商行 资料来源：各上市公司定期报告，Wind，东海证券研究所 图75家样本股份行涉房资产规模，单位：亿元图85家样本股份行涉房资产占总贷款比重 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2022-062022-122023-062023-12 不承担信用风险资产 承担信用风险的表内投资+表外承诺对公房地产贷款 个人住房贷款 35% 7401 5363 6780 5060 5875 4983 16797 16560 17022 5928 5131 16251 43548 43201 43002 43146 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 3.20% 2.32% 7.26% 2.87% 2.14% 7.00% 2.37% 2.01% 6.87% 2.35% 2.03% 6.43% 18.81%18.26% 17.35% 17.08% 2022-062022-122023-062023-12 不承担信用风险资产 承担信用风险的表内投资+表外承诺对公房地产贷款 个人住房贷款 资料来源：上市公司定期报告，东海证券研究所 注：5家样本行包括招商银行、兴业银行、中信银行、民生银行平安银行。 资料来源：上市公司定期报告，东海证券研究所