银行业简评：银行业涉房资产跟踪：规模下降，风险放缓

行业研究 2023年11月16日 行业简评 标配银行业涉房资产跟踪：规模下降，风险放缓 证券分析师 王鸿行S0630522050001 银行 whxing@longone.com.cn 投资要点： ——银行业简评 22% 16% 9% 3% -4% -10% -17% 22-1123-0223-0523-08 申万行业指数:银行(0748)沪深300 中央金融工作会议指出，防范化解风险今后金融工作的重点。房地产金融风险是其一个重 要领域，对银行业经营发展有显著影响。我们基于此前的全面梳理（详见报告20220922 《房地产行业债权融资与银行涉房资产》），更新了金融支持房地产16条以来房地产行业债权融资规模、银行涉房资产规模与风险状况。 核心观点：金融支持房地产16条以来，大中型银行对示范开发商支持力度较大，房地产对公贷款有所增长。虽然限售大范围放松，但受需求不足与提前还款影响，个人住房贷款有所减少。我们测算上市银行持有房地产资产规模有所下降。资产质量方面，开发商流动性压力持续存在，对公房地产贷款不良率明显上升；此外，生成端压力上升、规模增长缓慢致分母端稀释效应下降，个人住房贷款不良率也有所上升。节奏上看，2022年上市银行涉 房资产不良率上升斜率较大，2023年以来明显放缓。银行业经营受到的影响分化，涉房资 相关研究 1.宁波银行（002142）：表外清收力度或较大，低基数下营收弹性可期 ——公司简评报告 2.宁波银行（002142）：规模延续良好增长势头，资产质量优异——公司简评报告 3.强监管与防范化解风险仍是重心，强化资本市场助推高质量发展——2023年10月中央金融工作会议点评 产占比低、不良确认力度大的银行有望实现较快规模增长与较早风险出清。 房地产行业债权融资：对公房地产贷款有所增长，个人住房贷款下降 测算至2023年9月末，房地产行业从金融机构获得的债权融资规模为58.20万亿元，与上次跟踪时（截至2022年9月30日）相比，下降4920亿元。结构上看，房地产开发贷款受政策 支持增加5000亿元，海外债（按汇率转换为人民币计价）增加1270.29亿元，增量主要来自2023年第一季度。因提前还款与居民住房需求变弱，个人住房贷款减少4900亿元。其他融资受监管或市场因素影响也有所减少，其中，投向房地产资金信托减少2318亿元，MBS减少2919亿元，其他对公房地产贷款减少1100亿元。 上市银行涉及房地产行业资产规模：对公房地产贷款增加，投资与表外下降 5家样本股份制银行涉房资产中，对公房地产贷款规模略有增长，其他承担信用风险的资产（主要包括表内非标+债券投资、表外承诺）以及不承担信用风险的资产（主要包括主承销债券、理财资金投资、代销信托产品及私募债等）规模有所下降。 测算2023年6月末上市银行涉及房地产行业资产规模约为47.65万亿元，较2022年6月末下降7600亿元，约为贷款总额的30.40%，下降4个百分点。其中，个人住房贷款34.21万亿元，房地产对公贷款8.47万亿元，贷款以外承担信用风险资产2.33万亿元，不承担信用风险资产2.64万亿元，分别下降124、增加5100、下降1700、下降10900亿元。 房地产资产质量：2022年不良率上升幅度较大，2023明显放缓 持续存在的流动性压力下，开发商信用风险继续上升，测算19家样本银行对公房地产贷款加权平均不良率从3.08%（2022年6月末）上升至4.28%（2023年6月末）。其中，大行对公房地产贷款不良率由4.17%上升至5.76%。节奏上来看，2022年住房销售规模下降明显开发商流动性压力集中凸显，导致对公房地产贷款不良率快速上升；2023年以来，住房销售降幅收窄，开发商信贷违约面积明显收敛，不良斜率明显放缓。部分银行业绩说明会反馈与数据表现一致，认为现阶段对公房地产不良生成明显下降。 生成端压力上升，同时规模增长缓慢致分母端稀释效应下降，个人住房贷款不良率也有所上升。测算19家样本上市银行个人住房贷款加权平均不良率从0.34%（2022年6月末）上 升至0.45%（2023年6月末）。其中，大行由0.30%上升至0.44%。节奏上与对公房地产不良率相似，2022年下半年斜率较大，2023年上半年斜率明显放缓。 银行业受到的影响：资产规模增长与资产质量分化 去年以来，信贷发力点主要在制造业、普惠及政府领域，这些领域信贷规模实现较快增长，而房地产行业信贷增长乏力。受此影响，房地产资产占比较高的股份制银行与中西部中小银行资产增速较慢，国有大行与经济发达地区中小银行规模增长较快。 销售回款主导房地产开发商融资周期，销售端低迷情况下，开发商流动性仍面临压力，银行业涉房资产信用风险压力仍将存在，详见报告《房地产行业债权融资与银行涉房资产》。尽管如此，根据2023年以来房地产风险上升节奏已经明显放缓，部分房地产资产占比较低以及确认力度较大的中小银行有望率先实现房地产不良资产出清。 投资建议：政府化债预期乐观+宏观修复预期+中央汇金增持大行利于银行板块修复。建议关注国有银行及江浙地区银行：宁波银行、常熟银行、苏州银行、江苏银行。 风险提示：宏观经济下行超预期；净息差大幅收窄；重点领域风险大幅上升。 图1房地产开发贷款及海外债规模有所增长 万亿元 1.28 1.13 2.53 1.71 0.44 2.44 1.67 1.22 0.44 2.48 1.65 0.60 2.51 1.67 1.051.05 2.54 0.561.60 12.67 12.69 13.30 13.10 0.57 13.17 1.15 1.08 1.01 0.92 0.85 38.91 38.80 38.94 38.60 38.42 60 50 40 30 20 10 0 2022-09 2022-122023-032023-062023-09 个人住房贷款MBS房地产开发贷款其他房地产贷款 信用债海外债投向房地产资金信托 资料来源：人民银行，国家金融监督管理总局，信托业协会，iFind，东海证券研究所 图25家样本行对公涉房资产规模有所下降图35家样本行对公涉房资产比重有所下降 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2022-062022-122023-06 不承担信用风险资产 承担信用风险的表内投资+表外承诺对公房地产贷款 14% 亿元 7401 6780 5875 5663 5482 5390 16497 16137 16614 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 与贷款总额之比 3.20% 2.87% 2.37% 2.45% 2.32% 2.17% 7.13% 6.82% 6.70% 2022-062022-122023-06 不承担信用风险资产 承担信用风险的表内投资+表外承诺对公房地产贷款 资料来源：上市公司定期报告，东海证券研究所资料来源：上市公司定期报告，东海证券研究所 表1测算上市银行涉房资产规模有所下降 贷款以外承担信不承担信用风险 银行房地产对公贷款个人住房贷款合计 用风险资产资产 至2023年6月末，亿元 上市银行 84705 342142 23257 26392 476495 国有行 51480 268451 22773 24872 367575 股份行 24596 57582 8139 8889 99205 城商行 7147 13099 2535 2768 25549 农商行 1482 3010 305 358 5155 农商行* 399 886 145 170 1599 较2022年6月末变动，亿元 上市银行 5094 -124 -1656 -10873 -7560 国有行 4606 -1459 -1126 -5960 -3939 股份行 -227 929 -514 -3825 -3637 城商行 720 444 21 -926 259 农商行 -5 -38 -38 -163 -244 农商行* -15 7 -16 -75 -100 资料来源：上市公司定期报告，东海证券研究所 注：1、引用5家样本股份行对应资产与总贷款之比并，合理调整后，测算贷款以外承担信用风险和不承担信用风险资产规模。 2、农商行*代表渝农商和沪农商以外的其他农商行。 图42023年房地产对公贷款不良率斜率放缓图52023年个人住房贷款不良率斜率放缓 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 0.50% 0.45% 0.40% 0.35% 0.30% 0.25% 0.20% 0.15% 0.10% 0.05% 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 2016-12 2017-06 2017-12 2018-06 2018-12 2019-06 2019-12 2020-06 2020-12 2021-06 2021-12 2022-06 2022-12 2023-06 0.00% 样本大行对公房地产贷款加权平均不良率上市银行对公房地产贷款加权平均不良率 样本大行个人住房贷款加权平均不良率上市银行个人住房贷款加权平均不良率 资料来源：上市公司定期报告，东海证券研究所资料来源：上市公司定期报告，东海证券研究所 一、评级说明 评级 说明 市场指数评级 看多 未来6个月内沪深300指数上升幅度达到或超过20% 看平 未来6个月内沪深300指数波动幅度在-20%—20%之间 看空 未来6个月内沪深300指数下跌幅度达到或超过20% 行业指数评级 超配 未来6个月内行业指数相对强于沪深300指数达到或超过10% 标配 未来6个月内行业指数相对沪深300指数在-10%—10%之间 低配 未来6个月内行业指数相对弱于沪深300指数达到或超过10% 公司股票评级 买入 未来6个月内股价相对强于沪深300指数达到或超过15% 增持 未来6个月内股价相对强于沪深300指数在5%—15%之间 中性 未来6个月内股价相对沪深300指数在-5%—5%之间 减持 未来6个月内股价相对弱于沪深300指数5%—15%之间 卖出 未来6个月内股价相对弱于沪深300指数达到或超过15% 二、分析师声明： 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，具备专业胜任能力，保证以专业严谨的研究方法和分析逻辑，采用合法合规的数据信息，审慎提出研究结论，独立、客观地出具本报告。 本报告中准确反映了署名分析师的个人研究观点和结论，不受任何第三方的授意或影响，其薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 署名分析师本人及直系亲属与本报告中涉及的内容不存在任何利益关系。 三、免责声明： 本报告基于本公司研究所及研究人员认为合法合规的公开资料或实地调研的资料，但对这些信息的真实性、准确性和完整性不做任何保证。本报告仅反映研究人员个人出具本报告当时的分析和判断，并不代表东海证券股份有限公司，或任何其附属或联营公司的立场，本公司可能发表其他与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告可能因时间等因素的变化而变化从而导致与事实不完全一致，敬请关注本公司就同一主题所出具的相关后续研究报告及评论文章。在法律允许的情况下，本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告仅供“东海证券股份有限公司”客户、员工及经本公司许可的机构与个人阅读和参考。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何机构和个人的投资建议，任何形式的保证证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本